감정가	440,102,100 원
최저가	(100%) 440,102,100 원
보증금	(10%) 44,010,210 원
청구액	247,606,234 원

경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 173

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사건번호	2025타경731
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.07.06(월) 10:00 입찰 9일전
토지면적	1,779.00㎡(538.15 평)
건물면적	748.86㎡(226.53 평)
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	농OOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 731

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3254))입니다.
입찰일은 2026-07-06입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 400일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 400일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2007.4.13.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅅ] 매각 포함, 공장저당법 제7조 목록 제58호 매각포함 (Over Head Crane, 수변전설비 만 매각포함, 소재불명 된 것은 모두 매각 제외), 기계기구2.는 현황 "2.8ton x 1ea임" -기계기구는 감정 당시 운휴중으로 정상가동 여부는 확인되지 않은 것으로 조사됨 -[목록2-1] 건물은 공장바닥 일부가 낮게 굴토되어 있음 -임차인 소유로 조사된 [목록2-1] 건물 내부 및 외부에 감정서 상 타인 소유 기계기구 및 현황조사서 상 견사 및 액화질소설 비 매각 제외 (감정서 및 현황조사서 참조)-[목록3,4] 토지 일부 '접도구역' 임 -제시외 건물(감정서 상 ㄱ)은 인접지(가정리 1072번지)에 일부 걸쳐 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-21	경매접수
~2일	2025-05-23	경매개시결정
~83일	2025-08-12	배당요구종기일
~411일	2026-07-06	100%	440,102,100	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	덕곡리 173	공장용지	1597 ㎡ (483.09평)
	덕곡리 178-1	도로	140 ㎡ (42.35평)
	덕곡리 180-6	도로	42 ㎡ (12.71평)
건물	덕곡리 173	단층 공장 철골조	494.26 ㎡ (149.51평)
건물	덕곡리 173	단층 공장 경량철골구조	104.5 ㎡ (31.61평)
제시외 건물	덕곡리 173	공장일부	104.3 ㎡ (31.55평)	포함
	덕곡리 173	화장실	6.0 ㎡ (1.82평)	포함
	덕곡리 173	창고	22.8 ㎡ (6.90평)	포함
	덕곡리 173	차양	8.0 ㎡ (2.42평)	포함
	덕곡리 173	차양	2.1 ㎡ (0.64평)	포함
	덕곡리 173	창고	2.1 ㎡ (0.64평)	포함
	덕곡리 173	차양	4.8 ㎡ (1.45평)	포함
1) 위치/계획관리지역/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 소재 ""오곡마을"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 농경지, 농 가주택 등이 소재하는 소규모 공장지대임. 2)토지의 상황 가. 형태 및 이용상황 기호(1) : 사다리형 토지로 현황 ""공장부지""임. 기호(2),(3) : 부정형 토지로 현황 ""도로""임. 나. 도로상태 기호(1) : 남측으로 현황 폭 약4m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(2),(3) : 본건이 현황 도로임. 다. 토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 기호(2),(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도1007호선)<도로법>임. 3)건물의 구조 및 현상 가. 건물의 구조 및 이용상황 기호(2-1) 철골조 패널지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬잇기. 창 호 : 샷시창호. 이용상황 : 공장 기호(2-2) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 사이딩판넬마감. 내 벽 : 벽지붙임, 판넬잇기 창 호 : 샷시창호. 이용상황 : 사무실 등. 나. 설비내역 기호(2-2)건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음. 다. 부합물 및 종물 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅅ) 소재하고 있음. 4)기계/기구의 현상 가. 본건 기계기구는 Over Head Crane, 수변전설비로서, 현황 및 관리상태 보통이며, 현장조사 당시 운휴중으로 기계기구의 정상가동 여부는 확인되지 않음. 나. 기계기구(1)은 현황 소재불명이며, 기계기구(2)는 공장저당법 제7조 목록 제58호상 ""2.8ton×2ea"" 이나 현황 ""2.8ton×1ea""임. 5)공작물의 현상 - 6)기타참고사항 가. 임대내역 : 미상임. 나. 기호(2-1)건물 내부 및 외부에 후첨 ""사진용지""와 같이 임차인 소유로 탐문조사된 기계기구 등 소재 하고 있음. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅅ] 매각 포함, 공장저당법 제7조 목록 제58호 매각포함 (Over Head Crane, 수변전설비만 매각포함, 소재불명 된 것은 모두 매각 제외), 기계기구2.는 현황 "2.8ton x 1ea임" -기계기구는 감정 당시 운휴중으로 정상가동 여부는 확인되지 않은 것으로 조사됨 -[목록2-1] 건물은 공장바닥 일부가 낮게 굴토되어 있음 -임차인 소유로 조사된 [목록2-1] 건물 내부 및 외부에 감정서 상 타인 소유 기계기구 및 현황조사서 상 견사 및 액화질소설비 매각 제외 (감정서 및 현황조사서 참조) -[목록3,4] 토지 일부 '접도구역' 임 -제시외 건물(감정서 상 ㄱ)은 인접지(가정리 1072번지)에 일부 걸쳐 있음

건축물현황

소재지

경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 173번지

대지면적

연면적

104.5㎡
(31.67평)

건축면적

104.5㎡
(31.67평)

용적률산정
연면적

104.5㎡
(31.67평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

경량철골구조

착공일자

사용승인일자

2005.05.17

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2005년3월31일	소유권 강OO		소멸
2	2007년4월13일	근저당권 농OOOO	490,000,000	소멸기준
3	2023년10월6일	가압류 신OOOO	850,000,000	소멸
4	2023년10월19일	가압류 신OOOO	900,000,000	소멸
5	2024년1월12일	가압류 한OOOO	135,000,000	소멸
6	2025년3월21일	압류 국OOOO		소멸
7	2025년3월28일	압류 국		소멸
8	2025년5월23일	임의경매 진OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2005년3월31일	소유권 강OO		소멸
2	2007년4월13일	근저당권 농OOOO	490,000,000	소멸기준
3	2023년10월6일	가압류 신OOOO	850,000,000	소멸
4	2023년10월19일	가압류 신OOOO	900,000,000	소멸
5	2024년1월12일	가압류 한OOOO	135,000,000	소멸
6	2025년3월21일	압류 국OOOO		소멸
7	2025년4월22일	압류 국		소멸
8	2025년5월23일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOOOOO	1층전체	45,000,000	X
주OOOOOOOOOO	2022.10.25	2025.7.25.	2022.11.01~
하OO			X
하OO	2009.06.30.
비고 (매각물건 명세서)	주식회사 엠지테크놀러지:상가건물임대차현황서 상 차임은 1,000,000원으로 확인되나, 면담 및 권리신고서 상 차임은 없는 것 으로 조사 및 신고됨

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	1,275,983,072원 830,434,493원	62% 2.8회
6개월	20건	1,624,164,937원 1,028,638,645원	59% 3.1회
12개월	43건	1,386,493,274원 785,666,651원	52% 3.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.