감정가	86,580,000 원
최저가	(100%) 86,580,000 원
보증금	(10%) 8,658,000 원
청구액	70,000,000 원

울산광역시 북구 가대동 산47-13

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사건번호	2025타경11993
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.30(화) 10:00 입찰 12일전
토지면적	1,443.00㎡(436.51 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 장OO외 3명
채권자	최OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11993

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8264))입니다.
입찰일은 2026-06-30입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 366일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 366일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.07.13.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 제시외 수목(소나무,향나무,철쭉 등 약 102주)은 제외하고 매각 - (1)최저매각가격은 제시외 수목이 경매 대상에서 제외되어 소유권 행사 제한받는 경우의 감정가임. (2)감정인 현장 조사시 수목 소유주가 입회하였다고 함. (3)2026.04.21.소유자 장현주 제출 서면에 따르면 제3자 오창율과 채무자겸 소유자 최수용이 부동산 매매계약을 체결하고 위 오창율이 식재한 것이라고 함. 매매계약서를 촬영한 사진을 소명자료로 첨부. 2. 비닐하우스, 울타리 등 소재하나 감정 평가 및 매각대상에서 제외.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-16	경매접수
~1일	2025-06-17	경매개시결정
~84일	2025-09-08	배당요구종기일
~379일	2026-06-30	100%	86,580,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	가대동 산47-13	임야	1443 ㎡ (436.51평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/보전산지/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 가대동 소재 ""가대교차로"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 주로 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 지세는 완경사이며, 임야기타(전 및 도로 등)으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 토지의 동측으로 폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 1. 본건 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 제시외 수목(ㄱ: 소나무, 향나무, 철쭉 등 약 102주 정도)가 소재하나, 타인소유(소유자: 오창*, 현장 조사시 입회함)로 탐문 조사되어 평가외 하였으므로 경매 진행시 재확인 바라며, 제시외 수목(ㄱ)이 경매대상에서 제외되어 토지의 소유권 행사가 제한받는 경우의 토지가액을 명세표 하단에 별도로 명기 하였음. 2. 본건 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 제시외 비닐하우스(ㄴ,ㄷ) 2식이 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 평가외 하였으며, 또한 본건 토지상에 철재 울타리, 철재 대문, 전봇대 등이 소재하나 공히 철거 및 이동이 용이하여 평가외 하였음. 7)공부와의 차이 해당없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망. 닫기
참고 사항	1. 제시외 수목(소나무,향나무,철쭉 등 약 102주)은 제외하고 매각 - (1)최저매각가격은 제시외 수목이 경매 대상에서 제외되어 소유권 행사 제한받는 경우의 감정가임. (2)감정인 현장 조사시 수목 소유주가 입회하였다고 함. (3)2026.04.21.소유자 장현주 제출 서면에 따르면 제3자 오창율과 채무자겸 소유자 최수용이 부동산 매매계약을 체결하고 위 오창율이 식재한 것이라고 함. 매매계약서를 촬영한 사진을 소명자료로 첨부. 2. 비닐하우스, 울타리 등 소재하나 감정 평가 및 매각대상에서 제외. 본건은 공부상 임야이나 현황은 일부 도로로 사용 중이며 일부

국토부실거래가 울산광역시 북구 가대동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.26	답	개발제한구역	8m미만	1028	10,000
26.04.17	답	개발제한구역	-	90	1,852
26.04.17	답	개발제한구역	-	23	370
25.12.18	과수원	개발제한구역	8m미만	438	6,730
25.12.08	답	개발제한구역	8m미만	1183	7,500
25.11.11	과수원	개발제한구역	8m미만	2691	26,800
25.11.02	답	개발제한구역	-	613	7,000
25.10.27	임야	개발제한구역	8m미만	330	1,500	지분
25.10.01	답	개발제한구역	-	1114	9,500
25.09.09	과수원	개발제한구역	8m미만	438	7,400
25.08.11	임야	자연녹지	-	858	5,180
25.05.26	전	개발제한구역	8m미만	413	7,500
25.04.30	답	개발제한구역	8m미만	340	5,500
25.02.10	답	개발제한구역	12m미만	650	15,000
25.01.20	전	개발제한구역	8m미만	169	3,000
25.01.11	과수원	개발제한구역	-	264	1,000
25.01.11	과수원	개발제한구역	8m미만	3491	50,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년7월13일	소유권 최OO		소멸
2	2022년8월30일	소유권 장OO		소멸
3	2022년11월3일	소유권 오OO		소멸
4	2022년11월3일	소유권 강OO		소멸
5	2022년7월13일	근저당권 최OO	70,000,000	소멸기준
6	2025년6월17일	임의경매 최OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-08)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	15,330,000원 13,111,000원	86% 1회
6개월	5건	598,584,960원 86,977,600원	44% 3.4회
12개월	7건	458,096,050원 73,041,143원	43% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.