감정가	386,535,000 원
최저가	(100%) 386,535,000 원
보증금	(10%) 38,653,500 원
청구액	109,075,589 원

부산광역시 기장군 정관읍 예림리 448-1

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사건번호	2025타경5477
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.06.29(월) 10:00 입찰 7일전
토지면적	1,934.00㎡(585.04 평)
건물면적
채무/소유자	이OO(OOO OOO) / 이OO(OOO OOO)
채권자	부OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5477

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원((전화:780-1424))입니다.
입찰일은 2026-06-29입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 GG02 입니다.
이 법원에는 동부산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 386,535,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 109,075,589원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 367일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 367일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 7. 23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 4번 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명.

-일괄매각. -지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. -목록 1,2,5,6번은 유지임. -목록 2,3,5,6번은 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-17	경매접수
~3일	2025-06-20	경매개시결정
~79일	2025-09-04	배당요구종기일
~377일	2026-06-29	100%	386,535,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	예림리 448-1	유지	549 ㎡ (166.07평)	지분 2분의 1 전부
	예림리 453-3	유지	190 ㎡ (57.48평)	지분 2분의 1 전부
	예림리 453-2	임야	34.5 ㎡ (10.44평)	지분 2분의 1 전부
	예림리 453-1	임야	230 ㎡ (69.58평)	지분 2분의 1 전부
	예림리 450-2	유지	529 ㎡ (160.02평)	지분 2분의 1 전부
	예림리 449	유지	395 ㎡ (119.49평)	지분 2분의 1 전부
	예림리 448-2	임야	6.5 ㎡ (1.97평)	지분 2분의 1 전부
1) 위치/제2종일반주거지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근 불가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 예림리 소재 '예림마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림, 단독주택, 소규모공장 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건(7)까지 차량접근 가능하나, 본건(1~6)까지는 대부분 차량접근 불가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함. 3)형태 및 이용상태 본건(1~7) 공히 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 본건(1,2,5,6)은 유지이며, 본건(3,4,7)은 토지임야 상태임. 4)인접 도로상태 본건(1,4) : 노폭 약 2미터 내외의 현황도로에 접함. 본건(2,3,5,6) : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능함. 본건(7) : 남측으로 지적도상 도로에 접하며, 현황 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 인접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1~4, 6) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(5) :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지 일련번호(7) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 본건 토지는 공유지분 토지로서, 전체면적 중 '이도연(개명전 이순자)'소유 지분만을 평가하되, 각 소유지분의 위치 특정이 곤란하여 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용 하였음. - 본건 토지 중 일련번호 (1~6)은 ‘제2종일반주거지역’ 및 ‘자연녹지지역’ 두 개의 용도지역에 걸쳐있는 토지로서, 일련번호 (1)은 자연녹지지역 면적비율이 미미하여 주된 용도지역인 ‘제2종일반주거지역’을 기준하여 감정평가하고, 일련번호 (2~6)은 각 용도지역별로 그 가치를 달리하는 바 이를 구분평가 하되 그 면적은 개별공시지가 정보를 기준 하였음. - 본건 토지 중 일련번호 (4) 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 분묘가 소재하는바 이를 고려하여 평가하였음. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. -목록 1,2,5,6번은 유지임. -목록 2,3,5,6번은 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능함. 1. 본건 매각지분은 특정되지 않아 전체를 대상으로 조사하였음. 2. 전체 이 사건 부동산들이 저수지 주변으로 서로 인접하게 붙어 있어서 한개의 토지처럼 보여짐.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년12월30일	소유권 이OO		소멸
2	2012년12월31일	소유권 박OO		소멸
3	2020년7월23일	근저당권 안OO	20,000,000	소멸기준
4	2024년6월20일	가압류 부OOOO	51,501,294	소멸
5	2025년6월20일	강제경매 부OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-04)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 동부지원 (480-53)부산광역시 해운대구 재반로 112번길 20번 (재송동1133) 대표 : 051)780-1114, 민원 : 051)780-1351, 등기 : 1544-0773 관할지역 : 해운대구, 남구, 수영구, 기장군
등기소	부산지방법원 동부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)781-6292, 부산광역시 해운대구 재반로112번길 20 (재송동 1133))
세무서	금정세무서 (대표:051-580-62, 팩스:051-516-8272, 부산광역시 금정구 중앙대로 1636 (부곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	1,706,578,024원 1,424,223,000원	69% 2회
6개월	8건	1,215,172,641원 943,217,775원	56% 2.4회
12개월	18건	1,501,490,594원 973,600,400원	52% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.