감정가	266,184,000 원
최저가	(100%) 266,184,000 원
보증금	(10%) 26,618,400 원
청구액	25,000,000 원

경상남도 양산시 평산동 955

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사건번호	2025타경12781
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.06.23(화) 10:00 입찰 7일전
토지면적	1,454.50㎡(439.99 평)
건물면적
채무/소유자	파OOOO OOOO OOOOO OOO / 파OOOO OOOO OOOOO OOO
채권자	주OOO OOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 12781

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2026-06-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 266,184,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 25,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.03.07. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

1. 일괄매각. 본건 토지 중 평산동 955, 평산동 955-2, 평산동 957, 평산동 959는 각 지분매각임. 2. 본건 토지 전부 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신 청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음. 3. 제시외 수목(감나무 1주, 수종미상 1주) 매각에 포함. 본건 토지 중 평산동 959 소재 제시외 건물(목조 및 파이프조 및 판넬 조 판넬지붕 단층 농막,주방,휴게실등 26.5㎡, 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.8㎡, 파이프조 그물 및 판넬지붕 단층 창 고 12㎡, 조립식구조 이동식 화장실 1㎡)은 매각에서 제외함. 4. 본건 토지 중 평산동 955-2 지상에 연고미상의 분묘 2기 소재함(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 5. 본건 토지 중 평산동 955는 ‘휴경지’상태로, 평산동 955-2는 일부 ‘분묘지’, 일부 ‘휴경지’상태로, 평산동 957, 평산동 959, 평 산동 954-1는 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중임. 6. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 분묘로 인해 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우를 감안한 가격 임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-30	경매접수
~6일	2025-11-05	경매개시결정
~96일	2026-02-03	배당요구종기일
~236일	2026-06-23	100%	266,184,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	평산동 955	답	570 ㎡ (172.43평)	지분 2분의 1 전부
	평산동 955-2	전	102.5 ㎡ (31.01평)	지분 2분의 1 전부
	평산동 957	답	282.5 ㎡ (85.46평)	지분 2분의 1 전부
	평산동 959	답	307.5 ㎡ (93.02평)	지분 2분의 1 전부
	평산동 954-1	답	192 ㎡ (58.08평)
제시외 건물	평산동 954-1	과수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/제1종일반주거지역/자연녹지지역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "장흥마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설 (제조업소, 일반음식점 등), 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 일련번호(1, 2)는 농기계의 출입이 불가, 일련번호(3, 4, 5)는 인근까지 농기계 등의 출입이 가능 하며, 농경지로서의 통작사정은 대체로 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "휴경지" 상태임. 일련번호(2): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루 있으며, 일부 "분묘지", 일부 "휴경지" 상태임. 일련번호(3): 부정형의 토지로서 2단의 완만한 경사를 이루고 있으며, "전" 으로 이용 중임. 일련번호(4): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전기타" 로 이용 중임. 일련번호(5): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "전(휴경지)" 으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1, 2): 공히 지적도상 맹지임. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나 본건 북측으로 소폭의 등산로(목재 테크)가 개설되어 있음. 일련번호(4, 5): 공히 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 관습상 소폭의 농로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1, 2): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임. 일련번호(3, 4): 공히 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임. 6)제시목록 외의 물건 1) 구조, 규모 및 이용상태 별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조 2) 감정물건에 미치는 영향 본 감정평가 목적을 고려하여 지상 제시외 건물 및 과수목을 감정평가하였으며, 정확한 소유권 및 일 괄 경매여부 등은 재확인이 필요할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 본건 일련번호(3, 4, 5) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "답"이나 현황 "전" 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미 상. 나. 기타 ⓛ 본건 일련번호(2) 토지상에는 연고미상의 분묘2기가 소재함. ② 본건 제시외 건물의 면적 사정은 개략적인 실측에 의하였음. ③ 본건은 인접지와의 지적경계가 불명확한 바, 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량이 수반되어야 할 것으로 사료되오니 경매 진행시 업무에 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 본건 토지 중 평산동 955, 평산동 955-2, 평산동 957, 평산동 959는 각 지분매각임. 2. 본건 토지 전부 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수함). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여 질 가능성 있음. 3. 제시외 수목(감나무 1주, 수종미상 1주) 매각에 포함. 본건 토지 중 평산동 959 소재 제시외 건물(목조 및 파이프조 및 판넬조 판넬지붕 단층 농막,주방,휴게실등 26.5㎡, 목조 및 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9.8㎡, 파이프조 그물 및 판넬지붕 단층 창고 12㎡, 조립식구조 이동식 화장실 1㎡)은 매각에서 제외함. 4. 본건 토지 중 평산동 955-2 지상에 연고미상의 분묘 2기 소재함(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 5. 본건 토지 중 평산동 955는 ‘휴경지’상태로, 평산동 955-2는 일부 ‘분묘지’, 일부 ‘휴경지’상태로, 평산동 957, 평산동 959, 평산동 954-1는 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중임. 6. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 분묘로 인해 해당 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우를 감안한 가격임. 부동산의 표시 1. - 본건 부동산은 억새 등 자생하는 휴경지임. 부동산의 표시 2. - 본건 지상에 제시외 분묘 2기 있음. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산은 일부는 전이고, 일부는 휴경지임. 부동산의 표시 4. - 본건 지상에 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 농막 1동, 목조 목지붕 견사 1동, 간이화장실 1동, 판넬조 판넬지붕 단층 농기구창고 1동 각 있음. 부동산의 표시 5. - 본건 부동산은 잡초 등 자생하는 휴경지임.

국토부실거래가 경상남도 양산시 평산동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.04	임야	제1종일반주거	-	34	1,264	지분
26.04.07	도로	제2종일반주거	25m이상	171	5,544
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	25m이상	51	3,906
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	25m이상	14	1,072
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	25m이상	12	919
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	25m이상	51	4,580
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	8m미만	1465	161,150
26.04.07	도로	제2종일반주거	25m이상	171	6,327
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	25m이상	14	1,257
26.04.07	창고용지	제2종일반주거	25m이상	12	1,078
26.03.31	임야	제1종일반주거	-	49	1,974	지분
26.03.25	도로	자연녹지	8m미만	6.82	500	지분
26.03.25	답	용도미지정	-	496	29,500
25.12.31	임야	자연녹지	8m미만	496	10,500
25.12.29	도로	제1종일반주거	8m미만	5	585
25.09.23	전	제1종일반주거	8m미만	2	50
25.09.23	전	제1종일반주거	8m미만	2	50
25.08.20	전	제2종일반주거	-	32	2,064
25.08.09	대	제2종일반주거	25m이상	215	37,300
25.08.09	대	제2종일반주거	25m이상	56	9,700
25.07.25	임야	자연녹지	-	49	30
25.07.25	임야	보전녹지	-	6144	3,500
25.07.25	임야	보전녹지	-	848	470
25.07.09	대	제2종일반주거	25m미만	300.2	51,000
25.06.23	임야	자연녹지	8m미만	562	15,000
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	99	3,990	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	33	1,380	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	33	1,311	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	33	1,380	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	17	655	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	83	3,238	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	132	5,492	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	33	1,303	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	33	1,380	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	20	787	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	83	3,238	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	66	2,705	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	66	2,647	지분
25.06.16	임야	제1종일반주거	-	116	4,655	지분
25.06.13	임야	제1종일반주거	-	764	10,550
25.03.12	도로	제1종일반주거	8m미만	13	280
25.03.04	전	제1종일반주거	8m미만	9	500
25.02.17	답	제2종일반주거	25m미만	136	4,100
25.02.17	임야	제2종일반주거	25m미만	103	3,100
25.01.22	전	제2종일반주거	-	885	81,636
25.01.21	대	제2종일반주거	12m미만	102.1	15,000
25.01.10	임야	자연녹지	-	13.5	180	지분
25.01.10	임야	자연녹지	-	13.5	180	지분
25.01.10	임야	자연녹지	-	52.5	700	지분
25.01.10	임야	자연녹지	-	52.5	700	지분
25.01.06	임야	자연녹지	-	1653	60,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월7일	소유권 손OO		소멸
2	1996년9월25일	소유권 손OO		소멸
3	2025년3월7일	근저당권 (OOOO	37,500,000	소멸기준
4	2025년8월5일	가압류 중OOOO	25,161,577	소멸
5	2025년11월5일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-02-03)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 양산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)384-4180, 경남 양산시 북안남5길 12 (북부동 373))
세무서	양산세무서 (대표:055-389-62, 팩스:055-389-6602, 경상남도 양산시 물금읍 증산역로135, 9층, 10층(가촌리 1296-1))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	355,473,000원 131,889,025원	35% 3.9회
6개월	16건	329,660,753원 141,142,331원	40% 3.4회
12개월	34건	217,150,454원 96,179,662원	41% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.