감정가	122,000,000 원
최저가	(100%) 122,000,000 원
보증금	(10%) 12,200,000 원
청구액	30,000,000 원

울산광역시 남구 선암동 559-10 3층301호

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사건번호	2025타경11621
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.06.23(화) 10:00 입찰 8일전
토지면적
건물면적	87.18㎡(26.37 평)
채무/소유자	오OO / 오OO
채권자	윤OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11621

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2026-06-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 122,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 30,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 413일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 413일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.09.09. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 2. 본건 건물은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서 최저매각가격은 구획정리사업 준공 시 적정대지권을 포함한 가격임(별지 환지예정지지정설명서 및 환지계획(예정지지정)도 참조 바람).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-10	경매접수
~18일	2025-04-28	경매개시결정
~104일	2025-07-23	배당요구종기일
~439일	2026-06-23	100%	122,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	선암동 559-10	대지권 미등기	㎡
건물	선암동 559-10	철근콘크리트조	87.18 ㎡ (26.37평)
1) 위치/제2종일반주거지역/차량접근이 가능/철근콘크리트조/슬래브지붕/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 ""개운초등학교"" 북측 인근에 위치하는 현칭 ""청송빌라"" 3층 301호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임. 3)건물의 구조 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외벽: 외장타일 붙임 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 마감 등. 창호: 샤시창호 등임. 4)이용상태 본건의 집합건축물대장상 용도는 다세대 주택임. 5)설비내역 본건 건물은 위생 및 급배수시설 및 도시가스설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건은 세장형에 가까운 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 본건 단지는 남측으로 세로(가)에 접하고 있어 단지의 가로망 상태는 보통임. 8)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역임. 9)공부와의 차이 없음 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1.본건은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서, 토지에 대한 소유권대지권이 미정리된 상태이나, ""집합건물의 소유 및 권리에 관한 법률"" 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 이에 따라 분양과 거래가 이루어지는 바, 향후 구획정리사업 준공시 적정 소유권대지권이 안분될 것을 조건으로 평가하였으며, 본건 구분건물이 소재한 선암동 559-10 번지는 별첨한 ""환지예정지지정설명서"" 상의 확정예정지번으로서, 해당 종전의 토지인 선암동 산225-4 번지의 토지등기부상에는 ""오영진""의 지분이 등기되어 있지 않은바, 경매진행시 이해관계인은 향후 구획정리사업 준공시 본건 구분건물 소유자에게 적정 소유권대지권이 등기이전 되는지 여부 등을 확인하시기 바라며, 별도로 토지·건물의 배분금액을 명세서 하단에 부기하였으므로 참고 바람. 2.임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망. 닫기
참고 사항	1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 2. 본건 건물은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서 최저매각가격은 구획정리사업 준공시 적정대지권을 포함한 가격임(별지 환지예정지지정설명서 및 환지계획(예정지지정)도 참조 바람). 본건은 울산광역시 남

건축물현황

소재지

울산광역시 남구 선암동 559-10번지

대지면적

518.3㎡
(157.06평)

연면적

787.29㎡
(238.57평)

건축면적

258.56㎡
(78.35평)

용적률산정
연면적

787.29㎡
(238.57평)

건폐율

49.88%

용적률

151.9%

지상층수

4층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1998.11.13

사용승인일자

1999.05.31

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 울산광역시 남구 선암동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	연면적	보증금	월세	건축
26.03.14	이스트빌	3	58.3646	18,000		2018
26.03.05	대신	1	45.07	10,000		1984
26.02.07	다정캐슬A동	3	17.3153	300	30	2012
25.12.01	선암연립	2	43.17	3,700	0	1979
25.11.29	선암연립	2	43.17	5,050		1979
25.11.14	선암연립	1	43.17	3,800		1979
25.11.10	선암	3	46.51	6,200	20	1985
25.11.05	선암연립	2	43.17	3,700	0	1979
25.11.05	선암연립	2	43.17	4,000	0	1979
25.11.02	엠팔레스파크	3	62.8682	18,100	0	2018
25.10.25	풀하우스(589-10)	2	21.2668	300	30	2012
25.04.30	선암에코하이츠	16	59.9478	13,500	0	2015
25.04.20	선암에코하이츠	9	59.916	26,200	0	2015
25.04.16	인블리스아파트	6	59.97	14,000	0	1994
25.04.12	대원오성	1	77.47	1,500	63	1993
25.04.12	대원오성	1	77.47	1,500	63	1993
25.04.09	SKVIEW	11	59.76	9,000	0	1994
25.04.08	인블리스아파트	3	74.52	13,650	0	1994
25.04.04	선암에코하이츠	8	59.9478	13,500	0	2015
25.04.04	선암에코하이츠	8	59.9478	13,500	0	2015
25.04.01	선암에코하이츠	12	59.9478	22,050	0	2015
25.04.01	삼익세라믹	3	84.71	9,000	15	1990
25.02.28	태인빌라	4	74.08	10,900		1998
25.02.06	엠팔레스파크	4	70.2095	19,500	0	2018
25.02.06	엠팔레스파크	4	70.2095	19,500	0	2018
25.02.05	선암연립	1	43.17	500	50	1979
25.01.10	청송빌라	3	87.18	10,000	5	1999
25.01.03	이스트빌	4	58.3646	17,000		2018

☞ 더보기

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월25일	소유권 오OO		소멸
2	2024년9월9일	근저당권 윤OO	45,000,000	소멸기준
3	2025년2월20일	가압류 오OO	100,000,000	소멸
4	2025년4월28일	임의경매 윤OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-23)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO			X
김OO	2025.01.16.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	22건	367,954,545원 295,649,986원	87% 1.8회
6개월	41건	367,804,878원 327,753,622원	92% 1.4회
12개월	80건	355,511,125원 312,569,060원	89% 1.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.