감정가	344,715,000 원
최저가	(100%) 344,715,000 원
보증금	(10%) 34,471,500 원
청구액	104,138,721 원

울산광역시 울주군 두서면 미호리 733

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경671
중복사건	중복 2025타경911,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.17(수) 10:00 입찰 8일전
토지면적	3,283.00㎡(993.11 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 하OO외 2명
채권자	농OOO OOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 671

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026-06-17입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(104,138,721원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경911,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 503일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 503일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2013.1.21. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본 건 토지 일부 지상에 매각대상아닌 제시외 축사(약 800㎡)를 위한 법정지상권의 성립여지 있음

1. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수), 첨부된 울주군 두서면의 사실조회회신서 참 조. 2. 최저매각가격은 제시외 건물(축사, 철파이프조 그늘막 및 비닐 등 지붕, 약 800㎡)이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권 행사가 제한 받는 경우를 감안한 금액임. 3. 유치권신고인 김성화로부터 공사대금 등 1,122,429,282원에 관한 유치권신고서가 2026.4.16.자로 제출되었으나 그 성립여부 는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-21	경매접수
~1일	2025-01-22	경매개시결정
~504일		배당요구종기일
~512일	2026-06-17	100%	344,715,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	미호리 733	전	3283 ㎡ (993.11평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 미호리 소재 ""미호중동마을회관"" 북서측 근거리에 위치 하며, 축사, 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건 혹은 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 부정형 또는 장방형의 토지로서, 본건 토지 5필지는 신우목장, 울산하늘목장 체험장의 일부 로 이용 중이며, 토지 기호 1, 2는 목초지, 기호 3은 목초지 및 축사부지, 기호 4는 오리 및 거위 사육장, 기호 5는 체험장의 휴게장소로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 토지 기호 1, 4, 5는 도로에 접하여 있으나, 기호 2, 3은 지적도상 맹지로서 목장 내 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 토지 기호 1, 2 : 공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리 제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립 승인지역(1호)<수도법> 토지 기호 3, 4, 5 : 공히 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장 설립승인지역(1호)<수도법>, 초지<초지법>, 영농여건불리농지 입니다. 6)제시목록 외의 물건 토지 기호 3(미호리 733)의 일부는 축사가 소재하여, 본건 토지 내에 소재하는 축사 부분은 개략적으로 면적(약 800㎡)을 사정하여 제시외건물 ㉠으로 평가하였으며, 기호 5(미호리 819) 토지에는 소나무(수고 약 7m ~ 8m) 7그루가 소재하여, 제시외 수목 ㉡으로 평가하였습 니다. 이러한 제시외 물건으로 인해 본건 토지의 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지가격 을 ""토지 감정평가명세표""에 별도로 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. (토지 감정평가명세표 및 사진용지 등을 참조바랍니다.) 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수), 첨부된 울주군 두서면의 사실조회회신서 참조. 2. 최저매각가격은 제시외 건물(축사, 철파이프조 그늘막 및 비닐 등 지붕, 약 800㎡)이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받는 경우를 감안한 금액임. 3. 유치권신고인 김성화로부터 공사대금 등 1,122,429,282원에 관한 유치권신고서가 2026.4.16.자로 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. 부동산의 표시 1, 2. - 경작 중인 전임. 부동산의 표시 3. - 본건 지상에 제시외 비닐하우스 염소 사육시설

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두서면 미호리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.07	답	생산녹지	8m미만	2786	21,174
26.05.07	답	생산녹지	8m미만	1904	14,470
26.04.21	답	농림	-	2124	15,302
26.04.21	답	자연녹지	8m미만	2592	16,464
26.04.21	답	자연녹지	8m미만	3970	27,623
26.04.21	임야	보전관리	-	579	3,850
26.04.21	답	보전관리	-	1557	10,472
26.03.26	전	자연녹지	8m미만	2144	19,470
26.03.25	대	자연녹지	-	185	1,400
26.03.25	대	자연녹지	8m미만	486	3,600
26.03.18	답	농림	-	2124	14,789
26.03.18	답	보전관리	-	1557	10,833
26.03.18	임야	보전관리	-	579	4,002
26.03.13	임야	자연녹지	-	297	5,500
26.03.13	임야	자연녹지	12m미만	193	2,750
26.03.11	답	자연녹지	8m미만	3970	27,623
26.03.11	답	자연녹지	8m미만	2592	16,464
26.02.04	답	자연녹지	12m미만	300	2,500
25.12.04	대	자연녹지	-	13	320
25.11.29	답	생산녹지	8m미만	2265	12,000
25.10.26	전	자연녹지	8m미만	3216	26,000
25.09.24	답	농림	-	3952	30,000
25.08.28	답	생산녹지	12m미만	1334	12,500
25.08.27	대	자연녹지	-	30	693
25.08.27	대	자연녹지	8m미만	146	3,373
25.07.15	대	자연녹지	8m미만	102	2,315
25.07.11	답	생산녹지	12m미만	1484.4	11,281
25.06.16	임야	보전관리	-	710	5,300
25.06.16	임야	보전관리	-	777	5,800
25.06.16	임야	보전관리	-	1431	16,770
25.06.16	임야	농림	-	930	10,920
25.03.18	임야	자연녹지	-	992	5,400
25.03.18	답	생산녹지	8m미만	1678	12,585
25.03.18	답	생산녹지	8m미만	1517	11,378
25.03.17	답	생산녹지	8m미만	2512.6	19,096
25.02.24	임야	자연녹지	-	662	500	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1983년8월30일	소유권 하OO		소멸
2	2013년1월21일	근저당권 농OOOO	120,000,000	소멸기준
3	2013년2월26일	근저당권 농OOOO	120,000,000	소멸
4	2023년11월14일	가처분 김OO		소멸
5	2025년1월22일	임의경매 농OOOO		소멸
6	2025년2월17일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO
박OO	2024.01.09.
이OO
이OO	2024.06.12.
비고 (매각물건 명세서)	박종국:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함 이순옥:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	28건	368,015,651원 149,861,350원	45% 3.1회
6개월	38건	383,475,401원 150,971,678원	42% 3.3회
12개월	64건	317,821,916원 117,204,511원	39% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.