감정가	3,861,189,000 원
최저가	(100%) 3,861,189,000 원
보증금	(10%) 386,118,900 원
청구액	1,505,020,145 원

충청남도 홍성군 갈산면 대사리 12-8

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사건번호	2025타경15814
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.16(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	598,272.00㎡(180,977.28 평)
건물면적
채무/소유자	농OOOOOOOOOOOO / 농OOOOOOOOOOOO외 4명
채권자	삼OOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 15814

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원((전화:(041)640-3235))입니다.
입찰일은 2026-06-16입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 DD04 입니다.
이 법원에는 홍성이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 347일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 347일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.8.9.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함 - 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

- 일괄매각. 목록1,2,11 지상에 제시외(ㄱ)조경수 등 매각 포함 - 목록4,9 지상의 제시외 주택 매각 제외 - 목록1,2,7,11 공부상 지목은 '임야'이나, 목록1 현황 '잡종지'이고, 목록2 '현황 '잡종지, 일부 도로 등'이고, 목록7 현황 '주거 나지'이고, 목록11 현황 '자연림, 일부 주거나지, 잡종지, 분묘소재' 상태임 - 목록11 지상에 제시외 비닐하우스 1동 매각 제외 - 목록11 지상에 제시외 분묘 약 25기 소재 - 목록5,11 지상에 연고 미상의 평장, 임장 등의 분묘가 추가로 소재할 수 있으니 확인 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-26	경매접수
~4일	2025-06-30	경매개시결정
~82일	2025-09-16	배당요구종기일
~355일	2026-06-16	100%	3,861,189,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	대사리 12-8	임야	733 ㎡ (221.73평)
	대사리 12-9	임야	139 ㎡ (42.05평)
	대사리 12-10	도로	124 ㎡ (37.51평)
	대사리 12-11	대	232 ㎡ (70.18평)
	대사리 산61-12	임야	66118 ㎡ (20,000.70평)
	대사리 15-16	임야	331 ㎡ (100.13평)
	대사리 15-18	대	331 ㎡ (100.13평)
	대사리 15-19	도로	242 ㎡ (73.21평)
	대사리 산61-1	임야	530022 ㎡ (160,331.66평)
제시외 건물	대사리 12-8	수목 등	㎡ (0.00평)	포함
	대사리 12-11	주택	58.4 ㎡ (17.67평)	제외
	대사리 12-11	다용도실	19.6 ㎡ (5.93평)	제외
	대사리 15-18	주택	65.8 ㎡ (19.90평)	제외
1) 위치/농림지역/보전관리지역/보전산지/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 홍성군 갈산면 대사리 소재 ""대사리 마을회관"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지와 농가주택 및 전원주택, 자연림 및 석산 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 제반 차량접근이 가능(기호 5, 11은 임도를 통해 일부 차량만 접근 가능)하나, 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 버스정류장과의 거리, 운행빈도 등을 고려시 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1 : 완경사 지대 내 조성된 부정형 토지로서, 현황 ""잡종지(조경수, 조경석축, 인공잔디 등 조성)"" 상태임. 기호 2, 12 : 완경사 지대 내 조성된 부정형 토지로서, 현황 일부 도로 및 잡종지 상태임. 기호 3, 10 : 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 지목 및 현황 ""도로 등"" 상태임. 기호 4, 6, 8, 9 : 완경사 지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형, 사다리형 및 세장형 토지로서, 현황 ""단독주택 건부지""로 이용 중임. 기호 5, 11 : 부정형 급경사 토지로서, 현황 ""자연림(일부 임도, 기호 11은 일부 주거나지, 잡종지, 분묘소재)"" 상태임. 기호 7 : 완경사 지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현황 ""주거나지"" 상태임. 4)인접 도로상태 기호 1 : 본건 남서측 및 남동측으로 각각 세로가 소재함. 기호 2, 3, 10, 12 : 본건 또는 본건 일부가 현황 ""도로등""임. 기호 4, 7, 9 : 본건 남측으로 기호 2, 3, 10을 통해 진출입이 가능함. 기호 5, 11 : 임지 내의 임도(비포장도로, 일부 시멘포장도로) 이용이 가능함. 기호 6 : 본건 남서측으로 기호 12 및 인접 지번상 현황 도로 통해 진출입이 가능함. 기호 8 : 본건 북서측으로 기호 12 및 인접 지번상 현황 도로 통해 진출입이 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1~4, 6~7, 9~10, 12 : 보전관리지역(2018-02-20), 가축사육제한구역(일부제한구역(600m 이내 : 소,젖소,말,양,염소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호 5 : 농림지역(2018-02-20), 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법> 기호 8 : 보전관리지역(2018-02-20), 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(600m 이내 : 소,젖소,말,양,염소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호 11 : 농림지역(2018-02-20), 보전관리지역, 보전관리지역(2018-02-20), 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한구역(600m 이내 : 소,젖소,말,양,염소,사슴))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,사방지<사방사업법>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리 법>,준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 - 별지 ""사진용지""와 같이 본건 기호 1,2,11 토지 지상에 제시외 ㉠조경수 등(단풍나무, 메타세콰이어, 느티나무 등의 수목 및 조경석축, 인공잔디 등)이 소재하고, 별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 본건 기호 4, 6, 8, 9 토지 지상에 각각 ㉡~㉥제시외 주택 등이 소재하여 각각 제시외로 별도 평가하였음. - 별지 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 기호 11 지상에 제시외 비닐하우스 1동이 소재하나 평가외로 하였으며, 본건 기호 11 지상에 분묘 약 25기가 소재하나 해당 토지는 이에 구애됨 없이 정상평가하였는바, 별지 ""의견란의 기타 참고 사항"" 참조바람. 7)공부와의 차이 본건 기호 1 토지의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 ""잡종지""이고, 본건 기호 2, 12 토지의 공부상 지목은 ""임야""이나 현황 ""잡종지, 일부 도로등""이고, 본건 기호 7, 8 토지의 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 기호 7은 ""주거나지"", 기호8은 ""단독주택 건부지""이고, 본건 기호 11 토지의 공부상 지목 ""임야""이나 현황 ""자연림, 일부 주거나지, 잡종지, 분묘 소재"" 상태임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타 본건 기호 5, 11 토지는 광면적 자연림으로서 육안 또는 항공위성사진 등으로 확인되지 아니한 연고 미상의 평장, 암장 등의 분묘가 추가로 소재할 수도 있으니 경매진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 목록1,2,11 지상에 제시외(ㄱ)조경수 등 매각 포함 - 목록4,9 지상의 제시외 주택 매각 제외 - 목록1,2,7,11 공부상 지목은 '임야'이나, 목록1 현황 '잡종지'이고, 목록2 '현황 '잡종지, 일부 도로 등'이고, 목록7 현황 '주거나지'이고, 목록11 현황 '자연림, 일부 주거나지, 잡종지, 분묘소재' 상태임 - 목록11 지상에 제시외 비닐하우스 1동 매각 제외 - 목록11 지상에 제시외 분묘 약 25기 소재 - 목록5,11 지상에 연고 미상의 평장, 임장 등의 분묘가 추가로 소재할 수 있으니 확인 요함 - 1번 부동산은 `잡종지`로 지상에 수목이 식재되어있으며 북측 지상에 건물 1동이 걸쳐있는것으로 보이나 정확한 경계구분이 없어 추후 측량을 요함. - 2,3번 부동산은 연접해있으며 현황 `도로`임. - 4번 부동산 지상에 건물 1동(내포로1526번길 235-60)이 소재하고 있음. - 5번 부동산은 현황 `임야`로 수목이 우거져 육안으로 확인되지않은 분묘가 소재할 수 있으니 추후 확

국토부실거래가 충청남도 홍성군 갈산면 대사리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.22	답	농림	8m미만	2004	5,210
26.05.18	전	계획관리	-	314	523
26.05.18	전	계획관리	-	2979	4,961
26.05.18	전	계획관리	-	258	413
26.05.18	전	계획관리	8m미만	1339	2,228
26.05.18	답	계획관리	-	3518	5,863
26.03.11	답	농림	8m미만	1239	2,625
26.02.06	답	농림	8m미만	1943	3,822
25.07.04	임야	보전관리	-	2231	920	지분
25.07.04	임야	보전관리	-	7290	3,000	지분
25.05.13	도로	계획관리	8m미만	1	5	지분
25.05.13	도로	계획관리	8m미만	1	5	지분
25.05.13	임야	농림	-	219.25	240	지분
25.05.13	임야	계획관리	-	187.38	350	지분
25.05.13	잡종지	계획관리	8m미만	1183	2,700
25.05.13	도로	계획관리	-	1.03	5	지분
25.05.13	잡종지	계획관리	8m미만	1	5	지분
25.05.13	잡종지	계획관리	8m미만	1	5	지분
25.05.13	잡종지	계획관리	8m미만	67	200	지분
25.03.11	답	농림	8m미만	814	1,673
25.03.11	답	농림	8m미만	1812	3,726

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년7월24일	소유권 농OOOO		소멸
2	2019년8월9일	근저당권 삼OOOO	1,500,000,000	소멸기준
3	2022년12월7일	가압류 삼OOOO	1,500,000,000	소멸
4	2025년6월30일	임의경매 삼OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	2023.01.16.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 홍성지원 (322-26)충청남도 홍성군 홍성읍 법원로 38 (월산리 848) 대표 : 041)640-3100, 야간 : 041)640-3264 관할지역 : 서천군, 보령시, 홍성군, 예산군
등기소	대전지방법원 홍성지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(041)640-3259, 충남 홍성군 홍성읍 법원로 38 (월산리 848))
세무서	홍성세무서 (대표:041-630-42, 팩스:041-630-4249, 충청남도 홍성군 홍성읍 홍덕서로 32)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	273,249,200원 157,238,600원	48% 3.2회
6개월	20건	379,878,540원 144,841,070원	43% 3.3회
12개월	24건	325,818,200원 128,925,100원	48% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.