감정가	498,732,000 원
최저가	(100%) 498,732,000 원
보증금	(10%) 49,873,200 원
청구액	153,761,614 원

인천광역시 서구 검암동 산50-25

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사건번호	2025타경511673
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.15(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	5,421.00㎡(1,639.85 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	에OOOOOOOO OOOO (OOO O OOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 511673

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1612))입니다.
입찰일은 2026-06-15입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 498,732,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 153,761,614원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.11.27.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-본건은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로서 잡목 등이 자생하고 있어 내부 진입이 어려우며, 육안으로 분묘를 발견할 수 없 으나 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인이 필요함 -본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정이 필요함 -본건 임지 상에 잡목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-18	경매접수
~1일	2025-08-19	경매개시결정
~84일	2025-11-10	배당요구종기일
~301일	2026-06-15	100%	498,732,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	검암동 산50-25	임야	5421 ㎡ (1,639.85평)
1) 위치/자연녹지지역/토지거래허가구역/개발제한구역/차량출입 가능/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ‘은지초등학교’ 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 전·답, 임야 등이 소재하는 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사항은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접도로 대비 완경사지의 부정형의 토지로서, 자연림으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-10-21)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보 호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역 (후방지역:500m)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(공익용산지)<산지관리법>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 닫기
참고 사항	-본건은 개발제한구역 및 자연녹지지역으로서 잡목 등이 자생하고 있어 내부 진입이 어려우며, 육안으로 분묘를 발견할 수 없으나 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인이 필요함 -본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정이 필요함 -본건 임지 상에 잡목 등이 소재하나 토지에 포함하여 평가함 본건 부동산의 현황은 잡목 등이 자생하는 임야로서 내부 진입이 어려우며, 육안으로는 분묘를 발견할 수

국토부실거래가 인천광역시 서구 검암동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.14	전	개발제한구역	8m미만	1720	35,000
26.04.13	대	제1종일반주거	12m미만	146	35,000
26.03.11	전	개발제한구역	8m미만	28.5	1,200
26.02.06	답	개발제한구역	8m미만	1084	44,500
25.10.21	답	개발제한구역	-	2624.65	14,000	지분
25.09.08	임야	개발제한구역	-	298	6,950
25.08.28	대	제2종일반주거	12m미만	992	320,000
25.08.01	답	자연녹지	8m미만	3531	65,000
25.07.24	염전	개발제한구역	-	18.86	98	지분
25.07.24	염전	개발제한구역	-	11.41	61	지분
25.07.24	제방	개발제한구역	8m미만	23.7	69	지분
25.07.24	제방	개발제한구역	-	13.8	40	지분
25.07.24	구거	개발제한구역	8m미만	10.75	31	지분
25.07.24	잡종지	개발제한구역	-	5.3	15	지분
25.07.24	잡종지	개발제한구역	8m미만	82.37	524	지분
25.07.24	잡종지	개발제한구역	-	27.85	160	지분
25.07.12	유지	개발제한구역	8m미만	237.62	1,968	지분
25.05.23	대	제1종일반주거	25m미만	412.1	103,000
25.03.28	전	개발제한구역	-	297	8,270
25.03.28	전	개발제한구역	-	1660	46,230
25.03.07	전	개발제한구역	8m미만	608	23,900

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년5월17일	소유권 장OO		소멸
2	2019년11월27일	근저당권 에OOOO	195,000,000	소멸기준
3	2019년11월27일	지상권 서OOOO		소멸
4	2025년8월19일	임의경매 서OOOO		소멸
5	2025년11월14일	압류 서O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-10)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	서인천세무서 (대표:032-560-52, 팩스:032-561-5777, 인천광역시 서구 서곶로369번길 17 (연희동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	768,554,825원 343,777,495원	37% 3.5회
6개월	2건	768,554,825원 343,777,495원	37% 3.5회
12개월	6건	1,251,217,108원 394,094,832원	43% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.