감정가	30,779,000 원
최저가	(100%) 30,779,000 원
보증금	(10%) 3,077,900 원
청구액	50,000,000 원

울산광역시 울주군 온산읍 강양리 산38-11

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사건번호	2025타경1650
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.10(수) 10:00 입찰 13일전
토지면적	331.00㎡(100.13 평)
건물면적
채무/소유자	망 OOO외 1명 / 망 OOO외 1명
채권자	최OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1650

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8267))입니다.
입찰일은 2026-06-10입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1.의 갑구 2번 및 목록 2.의 갑구 1번 각 송철순 지분에 대하여 : 2007.11.05. 근저당권 설정 목록 1.의 갑구 14번 및 목록 2.의 갑구 2번 각 송철순 지분에 대하여 : 2024.11.21. 가압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 1. 토지 경계상에 소재하는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

1. 일괄매각. 2. 목록 1. 토지의 경계에 분묘가 소재하고 있으며, 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 3. 본 건 토지는 임야도상 맹지이며, 목록 2. 토지는 현황 도로임. 4. 목록 2. 토지는 강양-우봉간 도로확장포장공사예정지이므로 응찰시 별도 확인 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-12-23	경매접수
~34일	2026-01-26	경매개시결정
~118일	2026-04-20	배당요구종기일
~169일	2026-06-10	100%	30,779,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	강양리 산38-11	임야	292 ㎡ (88.33평)
토지	강양리 산38-24	임야	39 ㎡ (11.80평)
1) 위치/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 온양면 강양리 강구마을 북동측 인근에 소재하며 주변은 임야지대, 농경 지, 마을, 공단 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 시 외곽으로 대중교통사정 불편한 편이며 일련번호1은 일련번호2를 포함한 현황도로 및 임도를 통해 접근가능하고 일련번호1은 현황도로이며 일련번호3은 인근토지를 통해 접근가능함. 3)형태 및 이용상태 일련번호1은 사다리형의 완경사 자연림지로 내부에 소폭의 임도가 소재함. 일련번호2는 사다리형의 대체로 현황도로임. 일련번호3은 사다리형유사의 완경사 자연림지이며 분묘가 소재함. 4)인접 도로상태 임야도상 맹지이며 일련번호1은 현황 세로가에 접하고 일련번호2는 현황도로이며 일련번호3은 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호2 : 자연녹지지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호3 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 1. 일련번호1 경계에 분묘가 소재하나 본건점유 여부는 측량을 요하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 2. 본건 일련번호3지상에 분묘가 소재하며 이를 감안하여 평가하였습니다. 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 3. 본건 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다. 7)공부와의 차이 1. 임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요합니다. 2. 일련번호2는 개략적으로 확인한바 대체로 현황도로이며 보상법의 사실상의 사도 규정을 인용하여 평가합니다. 상세는 측량을 요하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 미상입니다. 2. 일련번호2는 강양-우봉간 도로확포장공사예정지이며 보상평가액은 본 평가와 상이하므로 유의하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 1. 토지의 경계에 분묘가 소재하고 있으며, 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 3. 본 건 토지는 임야도상 맹지이며, 목록 2. 토지는 현황 도로임. 4. 목록 2. 토지는 강양-우봉간 도로확장포장공사예정지이므로 응찰시 별도 확인 요함. 부동산의 표시1.- 잡풀, 잡목이 자생하고 인접 지번과의 경계가 불분명하여 지적측량 요함. 부동산의 표시2.- 공부상 지목은 임야이나 현황은 `도로`로 사용 중임. 부동산의 표시3.- 자연림 상태의 임야로 미확인 분묘 있을 수 있으며 인접 지번과의 경계가 불분명하여 지적측량 요함.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 온산읍 강양리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.04.13	임야	자연녹지	-	550	1,815	지분
26.04.02	임야	자연녹지	-	703	6,000	지분
26.04.02	임야	자연녹지	-	1024	8,000
26.03.10	대	자연녹지	8m미만	860	9,000
26.02.10	답	자연녹지	12m미만	926	35,000
26.02.10	답	자연녹지	12m미만	161	3,000
26.02.09	대	자연녹지	8m미만	860	6,000
26.02.09	대	자연녹지	8m미만	860	6,000
25.12.04	답	자연녹지	12m미만	652	34,475	지분
25.12.01	도로	자연녹지	8m미만	2	17
25.11.21	종교용지	자연녹지	-	112	1,400
25.07.24	답	자연녹지	8m미만	507.5	9,700	지분
25.05.15	임야	자연녹지	-	496	1,300
25.05.15	임야	자연녹지	-	50	50	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년7월2일	소유권 송OO		소멸
2	2007년11월5일	근저당권 최OO	50,000,000	소멸기준
3	2024년11월21일	가압류 최OO	35,000,000	소멸
4	2025년3월10일	압류 국		소멸
5	2025년12월29일	압류 양OO		소멸
6	2026년1월12일	압류 동OO		소멸
7	2026년1월26일	임의경매 최OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-04-20)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	18건	152,360,255원 38,289,529원	31% 4.1회
6개월	30건	154,363,975원 65,477,987원	39% 3.9회
12개월	55건	205,297,906원 83,527,250원	39% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.