감정가	20,416,000 원
최저가	(100%) 20,416,000 원
보증금	(10%) 2,041,600 원
청구액	6,451,627 원

전라남도 강진군 병영면 상낙리 174

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사건번호	2025타경5272
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.06.08(월) 10:00 입찰 12일전
토지면적	1,276.00㎡(385.99 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5272

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원((전화:061-860-1542))입니다.
입찰일은 2026-06-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II04 입니다.
이 법원에는 장흥이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 20,416,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 6,451,627원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록2 : 2024. 11. 4. 가압류 설정 목록3 : 2025. 6. 9. 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록2. 지상의 연고자 미상의 분묘로 분묘기지권 성립할 여지 있음

- 일괄매각 - 목록2.의 지상에 평장묘 5기(약 150㎡) 소재, 농지취득자격증명서 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 7. 9.자 사실조회회신서 참조) - 목록3. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '묵전' 상태임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-02	경매접수
~7일	2025-06-09	경매개시결정
~359일		배당요구종기일
~371일	2026-06-08	100%	20,416,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	상낙리 174	전	1018 ㎡ (307.95평)
토지	상낙리 173	대	258 ㎡ (78.05평)
1) 위치/도시지역/농림지역/보전관리지역/생산녹지지역/농업보호구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 일련번호 1) 본건은 전라남도 강진군 병영면 지로리 소재 '동성마을' 북측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 경지정리지대로, 주위환경은 보통임. 일련번호 2,3) 본건은 전라남도 강진군 병영면 상낙리 소재 '상림제' 북동측 인근에 위치하 며, 부근은 산간 농경지대로, 주위환경은 보통임. 2)교통상황 일련번호 1) 대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 2) 대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 다소 불편함. 일련번호 3) 대상토지 서측 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 다소 불편함. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1) 사다리형의 평지로, 경지정리 답으로 이용중임. 일련번호 2) 부정형의 완경사지로, 전 및 일부(약150㎡) 묘지로 이용중임. 일련번호 3) 사다리형의 완경사지로, 전기타(묵전상태)로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호 1) 동측 끝 입구부분이 노폭 약 10미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함. 일련번호 2) 북서측으로 노폭 약 2.5미터의 콘크리트포장도로에 접함. 일련번호 3) 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1) 도시지역, 생산녹지지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(상대-가축사육제한구역 (개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대-가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설, 도 로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대-가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 상대-가축사육제한구역(젖소) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 문화재보호구역기타(현상 변경허가대상검토구역(강진성동리은행나무))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상 변경허가 대상구역(2013-07-19)(병영성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 2) 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(절대-가축사육제한구역 취수시설, 도 로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 일련번호 3) 보전관리지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대-가축사육제한구역(개, 돼지) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대-가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리) 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(절대-가축사육제한구역 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부 서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 일련번호 2) 지상 일부에 '하동정씨 가족묘' 평장 수기가 소재함. - 별지 '지적개황도' 및 '사진용지' 참조. 7)공부와의 차이 일련번호 2) 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전' 및 '일부 묘지'(약 150㎡)임. 일련번호 3) 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '전기타'(묵전상태)임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 목록2.의 지상에 평장묘 5기(약 150㎡) 소재, 농지취득자격증명서 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 2025. 7. 9.자 사실조회회신서 참조) - 목록3. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '묵전' 상태임 -부동산표시 1번은 지로리 마을회관 북서쪽에 위치함. -부동산표시 2,3번은 상낙리저수지(상림제)북측에 위치함.

국토부실거래가 전라남도 강진군 병영면 상낙리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.05.12	대	자연녹지	8m미만	783.3	2,400
26.05.12	전	자연녹지	8m미만	698.7	1,600
26.05.12	대	자연녹지	8m미만	221.3	1,000
25.12.18	답	농림	8m미만	1345	1,600
25.11.25	답	생산녹지	8m미만	810	1,500
25.11.25	답	생산녹지	8m미만	2000	3,700
25.11.25	답	농림	8m미만	483	800
25.11.25	답	농림	8m미만	1299	2,300
25.11.25	답	농림	8m미만	1560	2,700
25.11.25	답	생산녹지	8m미만	2149	4,000
25.10.28	전	자연녹지	-	1326	350
25.10.21	전	농림	8m미만	274	223
25.10.21	임야	보전관리	-	793	100
25.09.04	답	자연녹지	-	9	27
25.06.30	대	자연녹지	8m미만	273.1	1,000
25.06.30	대	자연녹지	8m미만	436	1,332
25.06.30	답	자연녹지	8m미만	850	1,668
25.06.24	답	농림	8m미만	2000	2,700
25.01.13	답	자연녹지	8m미만	52	40

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년11월10일	소유권 정OO		소멸
2	2024년11월4일	가압류 롯OOOO	5,160,327	소멸기준
3	2025년6월9일	강제경매 신OOOO		소멸
4	2025년8월5일	가압류 (OOOO	62,633,529	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	74,502,600원 74,231,804원	78% 2회
6개월	11건	84,889,473원 58,443,365원	63% 2.9회
12개월	16건	69,203,391원 47,341,543원	63% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.