감정가	1,522,070,900 원
최저가	(100%) 1,522,070,900 원
보증금	(10%) 152,207,090 원
청구액	79,700,000 원

경기도 의정부시 가능동 645-15

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사건번호	2025타경344
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.06.04(목) 10:30 입찰 7일전
토지면적	177.10㎡(53.57 평)
건물면적	516.56㎡(156.26 평)
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 344

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원((전화:031-828-0328))입니다.
입찰일은 2026-06-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 NN01 입니다.
이 법원에는 의정부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,522,070,900원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 79,700,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 479일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 479일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1(토) : 2020.07.10. 근저당 설정 목록2(건) : 2021.06.18. 근저당)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-31	경매접수
~3일	2025-02-03	경매개시결정
~87일	2025-04-28	배당요구종기일
~489일	2026-06-04	100%	1,522,070,900	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가능동 645-15	대	177.1 ㎡ (53.57평)
건물	가능동 645-15	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	79.47 ㎡ (24.04평)
	가능동 645-15	2층 다중주택 철근콘크리트구조	106.03 ㎡ (32.07평)
	가능동 645-15	3층 다중주택 철근콘크리트구조	85.73 ㎡ (25.93평)
	가능동 645-15	4층 다중주택 철근콘크리트구조	85.73 ㎡ (25.93평)
	가능동 645-15	5층 다중주택 철근콘크리트구조	85.73 ㎡ (25.93평)
	가능동 645-15	옥탑1층 계단실, 기계실 철근콘크리트구조	12.97 ㎡ (3.92평)
제시외 건물	가능동 645-15	주택일부	60.9 ㎡ (18.42평)	포함
1) 위치/제2종일반주거지역/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조/평스라브지붕/방5 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 지하철1호선 '가능역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가지대으로서 주위환경은 무난시됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '가능역'이 소재하여 교통상황은 무난시됨. 3)형태 및 이용상태 가장형에 유사한 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용건부지임. 4)인접 도로상태 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대 보호구역(배영초), 과밀억제권역. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : 없음. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건으로서 외벽 : 석재판 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 바닥 : 장판지깔기 및 타일붙임 등 마감 창호 : 알루미늄새시 창호임. 2)이용상태 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로서, 1층 : 근린생활시설(음식점-하루)임. 2층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임. 3층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임. 4층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임. 5층 : 단독주택(다중주택-5호 : 방5, 주방5, 화장실5)임. 옥탑1층 : 계단실 및 기계실임. (후첨 ""건물이용상태"" 참조) 3)설비내역 위생설비 및 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(㉠)이 소재함. 5)공부와의 차이 2층은 일반건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 단독주택(다중주택 -5호)임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : 없음. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 포함 본건1번부동산인 의정부시 가능동 645-15번지 대지 177.1평방미터(약54평)는 대부분의 토지면적이 본건2번부동산의 건물부지로 사용되고(건축면적은 106.03평방미터임) 나머지 일부토지는 주차장부지 등으로 사용되고 있는 토지로서 그 위치,경계,면적이 공부와 정확히 일치하는지 여부를 육안만으로 확인할수없다는 의견으로 본건1번토지에 관한 현황조사를 종결함. 본건2번 부동산은 2021.6.4.사용승인된 4층단독주택으로 건물명칭이 `마이하우스1`이며(이하 `마이하우스`라고 합니다),소유자는 최병수(59년생,남)인데, 본건2번건물의 본래의 용도는 1층과 2층은 제2종근린생활시설,3층과 4층은 단독주택인 다중주택(원룸)이지만, 2층근린생활을 주택으로 무단용도변경하고,부설주차장을 무단용도변경함으로 인하여 2024.1.2.자로 본건2번건물의 건축물대장상에는 위반건축물 표시가 되었으며(건축물대장 참조), 현장방문당시 확인한 바에 의하면, 본건1층은 상가로,본건2층부터 5층까지는 각 1호부터 5호까지 독립된 생활을 할수있도록 구분된 원룸(총20세대)으로 되어 있었으며, 본건건물로 출입할수있는 1층 공동현관문과 1층상가 사이에 놓여있는 우편함에는 201호부터 505호까지 총20개로 분리된 우편함이 있었으며(현황사진참조),] 위 우편함에는 각 호수와 수신자이름이 표시된 도시가스요금청구서와 한전요금고지서 우편물들이 있었는데, 우편물에 기재된 바에 의하

건축물현황

소재지

경기도 의정부시 가능동 645-15번지

대지면적

177.1㎡
(53.67평)

연면적

442.69㎡
(134.15평)

건축면적

106.03㎡
(32.13평)

용적률산정
연면적

442.69㎡
(134.15평)

건폐율

59.87%

용적률

249.97%

지상층수

5층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2020.08.10

사용승인일자

2021.06.04

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경기도 의정부시 가능동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.05.18	20	2,500	0	1982
26.05.17	36.04	100	33	1988
26.05.15	30	500	30	1990
26.05.15	32	300	40	1992
26.05.14	46.36	1,500	42	1991
26.05.11	65.44	4,000	0	1992
26.05.06	33	4,000	0	1990
26.05.06	57.29	11,000	20	1974
26.05.06	74.75	2,000	50	1983
26.05.05	69.56	5,000	30	1990
26.05.04	60.96	10,000	0	1989
26.05.04	68.58	1,000	60	1985
26.05.02	46.2	500	50	1990
26.05.01	29.5	200	31	2005
26.05.01	20	500	40	1983
26.05.01	40	1,000	25	1987
26.04.29	60.9	8,500	0	1989
26.04.27	72.17	14,000	10	1984
26.04.27	43.08	1,000	52	1994
26.04.27	36.36	500	45	2002
26.04.25	25	500	35	2012
26.04.25	19.8	300	45	2022
26.04.24	38	500	50	1983
26.04.24	66.96	300	45	1988
26.04.24	77.76	12,700	15	1984
26.04.22	33	300	25	1989
26.04.22	67.84	7,900	15	1987
26.04.22	69.25	1,000	60	1983
26.04.22	51.06	1,000	60	2017
26.04.21	20	500	45	2016
26.04.20	40	3,500	0	1990
26.04.20	62.4	7,800	0	1989
26.04.18	19.83	500	40	2021
26.04.18	32.63	500	35	1994
26.04.17	55.48	10,000	15	1986
26.04.17	199.56	18,000		1991
26.04.16	65.52	3,000	30	1993
26.04.15	133.12	100	25	1982
26.04.15	58	6,000	0	1986
26.04.14	21.92	1,000	50	1972
26.04.14	23	500	37	2021
26.04.14	159.48	49,200		1983
26.04.14	258.71	48,000		1982
26.04.13	13	300	40	2018
26.04.13	33	1,000	0	1991
26.04.12	49.1	3,000	35	1987
26.04.10	51.11	500	45	1988
26.04.10	26	4,000	0	1989
26.04.10	64.32	1,000	60	1988
26.04.09	67.6	7,500	0	1995
26.04.08	46.92	7,000	0	1985
26.04.08	32	400	30	1988
26.04.08	198.27	31,000		1992
26.04.08	67.73	8,000	0	1984
26.04.07	195.42	20,000		1988
26.04.07	35.5	1,500	55	2017
26.04.07	33.12	300	35	1989
26.04.07	11	300	35	1983
26.04.06	49	500	35	1991
26.04.06	40	500	43	1991
26.04.06	45	200	35	1988
26.04.06	48	1,000	60	2015
26.04.06	84.9	12,000	0	2014
26.04.05	40	500	50	1982
26.04.04	13	300	35	2018
26.04.04	41.97	500	45	1988
26.04.04	20	300	40	2018
26.04.03	59.21	1,000	35	1982
26.04.03	16	100	45	2016
26.04.03	72.12	2,000	40	1985
26.04.02	83.32	0	44	2017
26.04.01	276.81	30,000		1993
26.04.01	40	100	32	1989
26.04.01	64.79	1,000	50	1985
26.04.01	30	300	35	1987
26.04.01	26.2	1,000	32	2016
26.03.31	33	0	40	1984
26.03.31	38	300	27	1988
26.03.30	30.97	200	32	1987
26.03.30	111.5	1,500	0	1989
26.03.29	68.84	500	55	1991
26.03.28	30	300	30	1989
26.03.28	64.48	1,000	43	1987
26.03.27	36	500	35	1988
26.03.27	48	200	45	1992
26.03.27	40	500	35	2003
26.03.27	20	200	33	2012
26.03.27	37.26	500	40	1986
26.03.26	187.29	17,000		1989
26.03.24	53.55	2,000	60	1987
26.03.24	52.56	500	40
26.03.23	177.99	26,000		1990
26.03.21	72.47	5,000	70	2019
26.03.20	84.28	0	47	2017
26.03.20	198.36	20,000		1993
26.03.20	36	300	35	1992
26.03.20	84.28	0	47
26.03.18	19.84	1,800	0	1991
26.03.18	17	300	30	2018
26.03.18	76.42	8,500	0	1994
26.03.16	59.59	1,000	50	1986
26.03.16	49.4	5,200	0	1990
26.03.16	59.5	2,000	50	1985
26.03.16	50.73	500	40	1997
26.03.14	20	500	40
26.03.14	18.03	5,000	0
26.03.13	36	400	35	1989
26.03.13	37.98	1,000	40	1985
26.03.13	314.65	23,400		1989
26.03.12	60.17	13,500	0	1979
26.03.10	49	500	33	1959
26.03.10	49.5	6,000	0	1996
26.03.10	25	30	20	1993
26.03.10	19.83	500	40	2021
26.03.10	83.32	0	44	2017
26.03.10	32.3	1,000	55	2019
26.03.10	30	200	25	1989
26.03.10	30	3,200	0	1989
26.03.09	53	1,000	40	2000
26.03.08	39.39	500	40	1983
26.03.07	33	500	40	1989
26.03.07	26.4	300	35	1981
26.03.07	20	500	40	2018
26.03.06	64.63	20,500		1980
26.03.06	76.56	5,000	50	1984
26.03.05	47	300	42	1983
26.03.05	53.08	10,000	0	1988
26.03.05	60.94	9,000	0	1990
26.03.05	64.59	4,000	0	1988
26.03.05	19.84	500	40	2014
26.03.04	23	500	37	2021
26.03.04	68.57	1,000	55	2005
26.03.04	30	300	35	1988
26.03.03	254.49	35,000		1990
26.03.03	80.3	2,000	60	1988
26.03.03	30	3,500	0	1987
26.03.03	41.6	3,000	0	1991
26.03.02	66.84	300	47	1987
26.03.02	19	3,000	22	2017
26.03.02	19.84	500	41	2019
26.03.02	49.5	500	50	1989
26.03.02	68	300	30	1990
26.02.28	79.41	2,000	50	1984
26.02.28	163.46	300	30	1987
26.02.28	19.83	500	40	2021
26.02.28	30	300	35	1987
26.02.28	63.9	6,000	0	1988
26.02.27	57	500	40	1991
26.02.27	71.47	10,000	0	1983
26.02.27	20	500	45	2016
26.02.27	45	500	40	1990
26.02.27	32.86	400	40	1985
26.02.26	33	500	50	2018
26.02.26	30	300	40	1988
26.02.26	20	300	40	2018
26.02.26	61.2	1,000	45	1989
26.02.26	232.71	32,000		1989
26.02.25	119.44	22,500		1983
26.02.25	33.01	500	35	1991
26.02.25	20	200	30	1986
26.02.25	89.96	300	30	1993
26.02.25	23.14	500	41	2019
26.02.24	30	200	35	1988
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26.02.11	57	2,000	55	2018
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26.01.19	35	500	45	1983
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25.12.08	49	500	40	1987
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25.12.06	19.8	300	45	2022
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25.12.05	25	300	40	2022
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25.11.14	36.26	500	35	1987
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25.11.10	59.5	1,500	45	1980
25.11.10	30	1,300	0	1988
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25.11.08	67.02	8,400	0	1989
25.11.08	125.1	23,500		1984
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25.11.03	30	100	18	1984
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25.11.03	18	200	33	2016
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25.10.31	26.45	500	50	1981
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25.10.31	37	300	35	1987
25.10.30	77.72	1,500	40	1985
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25.10.30	30	200	20	1987
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25.08.22	61.05	500	48	1984
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25.07.29	121	10,000	0	1982
25.07.29	44.52	500	35	1997
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25.07.23	48.23	7,000	0	1983
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25.07.11	172.59	40,000		1990
25.07.11	172.59	40,000		1990
25.07.11	38	1,000	35	1990
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25.06.28	21	300	33	2018
25.06.27	46	3,000	30	1997
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25.06.26	14	200	42	2018
25.06.26	77.04	12,000	0	1989
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25.04.04	45	300	40	1989
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25.02.25	63.81	7,000	0	1984
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25.02.12	40	300	35	2004
25.02.12	35	3,200	0	1991
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25.02.10	16	300	37	2016
25.02.10	68.11	1,000	45	1985
25.02.08	48.06	500	40	1981
25.02.08	20	300	35	2018
25.02.08	20	300	40	2018
25.02.08	25	300	32	2012
25.02.08	62.35	1,000	68	2016
25.02.08	21.86	500	40	2017
25.02.08	48.78	500	40	1990
25.02.08	66.74	1,000	50	1984
25.02.07	98.5	1,500	60	1994
25.02.06	110.52	300	45	2017
25.02.06	36	500	37	1989
25.02.05	17	500	38	2016
25.02.05	25	500	40	2017
25.02.05	30	500	30	1994
25.02.04	40	6,000	0	1990
25.02.03	32.46	4,800	0	1991
25.02.01	20	300	43	2017
25.01.31	26	300	20	1989
25.01.31	98.28	13,000	0	1998
25.01.31	18	300	30	2014
25.01.25	18	1,000	35	2016
25.01.24	95.4	1,000	60	1996
25.01.24	45	500	35	1990
25.01.23	50	2,000	55	2018
25.01.23	69.44	1,000	60	1991
25.01.23	70.47	7,000	0	1986
25.01.22	30	1,500	0	1992
25.01.22	112	7,500	0	1980
25.01.22	64.61	1,000	45	1984
25.01.21	80	2,800	0	1990
25.01.20	35	2,000	33	1991
25.01.20	26.45	1,000	45	1993
25.01.20	18.15	500	35	2020
25.01.16	224.37	29,500		1991
25.01.15	32.46	4,800	0	1991
25.01.13	39	500	43	1991
25.01.13	37.62	300	25	1985
25.01.11	25	500	40	2017
25.01.11	17	500	38	2016
25.01.10	41.8	3,500	0	1981
25.01.10	36.31	700	45	1993
25.01.10	67.2	12,000	5	1984
25.01.08	65.61	500	40	1992
25.01.08	61.83	500	60	1986
25.01.07	36	500	35	1990
25.01.07	63.9	500	55	1988
25.01.06	80.96	1,000	50	1985
25.01.06	49	5,000	0	1997
25.01.06	37	3,000	0	1989
25.01.04	89.67	1,000	50	1989
25.01.04	16.53	500	32	2020
25.01.04	33	500	40	1987
25.01.03	40	500	40	1980
25.01.02	29.15	1,000	60
25.01.01	33	500	30	1988

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년7월10일	소유권 최OO		소멸
2	2020년7월10일	근저당권 신OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2024년3월8일	근저당권 국	898,055,736	소멸
4	2025년2월5일	강제경매 이OO		소멸
5	2025년3월14일	압류 국		소멸
6	2025년5월26일	압류 의OOO		소멸
7	2025년12월16일	압류 국		소멸
8	2026년1월5일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월18일	소유권 최OO		소멸
2	2021년6월18일	근저당권 신OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2024년3월8일	근저당권 국	898,055,736	소멸
4	2024년3월12일	임차권설정 최OO	90,000,000	소멸
5	2024년3월20일	임차권설정 이OO	80,000,000	소멸
6	2024년6월12일	임차권설정 우OO	90,000,000	소멸
7	2024년10월21일	압류 해OO		소멸
8	2025년2월5일	강제경매 이OO		소멸
9	2025년5월26일	압류 의OOO		소멸
10	2025년12월16일	압류 국		소멸
11	2026년1월5일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-28)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
구OO	불명		X
구OO	2024.01.22
김OO	불명		X
김OO	2024.11.28
백OO	불명		X
백OO	2024.08.23
정OO	불명		X
정OO	2021.10.26
한OO	1층전부	20,000,000 [월]1,000,000	X
한OO	2022.06.01. 무	2025.02.26.	2022.05.11.~현재까지
은OOOOOOOOO		5,000,000 [월]450,000	X
은OOOOOOOOO	2024.08.28. 2025.02.17.	2025.03.24.	2021.08.26.~현재가지
ZOOOOOOOOOOOOOOOO	203호
ZOOOOOOOOOOOOOOOO
이OO	301호	80,000,00080,000,000	X
이OO	2021.08.192021.08.19. 2021.08.19.	2025.04.04.	2021.08.18.~현재까지
의OOOOOOOOOOOOO	303호	10,000,000 [월]400,000
의OOOOOOOOOOOOO	없음 2021.07.26.	2025.03.13.	2021.07.12.~현재까지
권OO			X
권OO	2023.08.03
권OO	404호	5,000,000 [월]400,000	X
권OO	2023.08.03. 2023.08.02.	2025.4.10.	2023.08.01.~현재까지
이OO	502호	80,000,000	X
이OO	2021.07.30.2021.07.30 2021.07.09.		2021.07.30.~현재까지
최OO	503호	90,000,00071,500,00075,050,000	X
최OO	2022.03.07.2022.03.072022.03.07. 2022.02.14.2022.02.14.		2022.03.07.~현재까지2022.03.07.~현재까지
우OO	504호	90,000,00090,000,000	X
우OO	2021.08.03.2021.08.032021.08.03. 2021.07.13.2021.07.13.	2025.04.08.	2021.07.26.~현재까지2021.07.26.~현재까지
방OO	505호	5,000,000 [월]400,000
방OO		2025.04.23.	2023.12.05.~현재까지.
비고 (매각물건 명세서)	<비고> 1. 203호 점유자 ZHOU JADE ALEXANDRA는 임차인 은봉초등학교 입주자임 2. 404호 임차인 권광석과 현황조사서상 임차인 권태호는 부자관계임. 3. 502호 임차인 이영은은 배당요구를 하지는 않았으나 경매신청을 하였으므로 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선 배당을 받음

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 의정부등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)873-6303, 경기도 의정부시 범골로146번길 13 (의정부동 558))
세무서	의정부세무서 (대표:031-870-42, 팩스:031)875-2736, 경기도 의정부시 의정로 77 (의정부동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	329,108,447원 163,368,333원	53% 2.3회
6개월	3건	329,108,447원 163,368,333원	53% 2.3회
12개월	6건	282,636,653원 141,746,898원	51% 2.3회

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