감정가	242,000,000 원
최저가	(100%) 242,000,000 원
보증금	(10%) 24,200,000 원
청구액	235,000,000 원

서울특별시 금천구 가산동 147-50 킹-캐슬 제2층제204호

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사건번호	2025타경12448
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.28(목) 10:00 입찰 13일전
토지면적	11.91㎡(3.60 평)
건물면적	27.82㎡(8.42 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 12448

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원((전화:02-2192-1334))입니다.
입찰일은 2026-05-28입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2025.09.30. 설정 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 집합건축물대장상 ‘오피스텔-주거용(장기일반민간임대주택)’으로 등재되어 있음 - 임차인 최선인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-09-29	경매접수
~1일	2025-09-30	경매개시결정
~93일	2025-12-31	배당요구종기일
~241일	2026-05-28	100%	242,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	가산동 147-50	274.6분의 11.906	11.906 ㎡ (3.60평)
건물	가산동 147-50	철근콘크리트구조	27.82 ㎡ (8.42평)
1) 위치/준공업지역/노선버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근 가산동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시됩니다. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 2층 204호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임. 4)이용상태 오피스텔로 이용중입니다. 5)설비내역 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-주거용) 건부지로 이용중입니다. 7)인접 도로상태등 본건은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 가산동 147-50 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시 고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조> 9)공부와의 차이 - 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 미상입니다. 2) - 닫기
참고 사항	- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

건축물현황

소재지

서울특별시 금천구 가산동 147-50번지

대지면적

274.6㎡
(83.21평)

연면적

1032.32㎡
(312.82평)

건축면적

161.91㎡
(49.06평)

용적률산정
연면적

822.68㎡
(249.3평)

건폐율

58.96%

용적률

299.59%

지상층수

7층

지하층수

1층

주용도

업무시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2020.03.30

사용승인일자

2020.12.09

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 금천구 가산동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	전용	보증금	월세	건축
25.11.01	킹-캐슬	3	27.82	23,000	0	2020
25.01.11	킹-캐슬	2	28.23	25,800	0	2020

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년1월13일	소유권 이OO		소멸
2	2021년1월13일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2024년3월4일	임차권설정 최OO	235,000,000	인수
4	2025년9월30일	강제경매 주OOOO		소멸기준
5	2025년12월3일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-12-31)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOO	204호전부	235,000,000
주OOOOOOO	2021.01.12(최선인) 2020.12.17	2025.12.31.	2021.01.11 ~2024.06.07
최OO	건물의전부	235,000,000	O
최OO	2021.01.12 2020.12.17		2021.01.11 ~
비고 (매각물건 명세서)	주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 최선인의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함 최선인 : 주택임차권 등기일은 2024.03.04.임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	금천세무서 (대표:02-850-420, 팩스:02-861-1475, 서울특별시 금천구 시흥대로152길 11-21 (독산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	32건	238,796,875원 160,755,445원	69% 2.2회
6개월	62건	245,895,161원 184,301,673원	75% 1.9회
12개월	154건	235,415,418원 189,468,938원	81% 1.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.