감정가	494,000,000 원
최저가	(100%) 494,000,000 원
보증금	(10%) 49,400,000 원
청구액	26,865,961 원

서울특별시 강서구 화곡동 901-10 센트럴포레 더클래스 제지층 제비01호

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사건번호	2025타경11923
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.27(수) 10:00 입찰 14일전
토지면적	106.90㎡(32.34 평)
건물면적	360.65㎡(109.10 평)
채무/소유자	고OO / 고OO
채권자	센OOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11923

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026-05-27입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 494,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 26,865,961원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2005.11.29. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

공부상 용도는 소매점, 일반음식점이나 근린생활시설(교회)로 이용 중임 건축물대장상 건축물현황도를 참고하여 내부구조도를 작성하였으나 변경가능성이 있으니 입찰시 주의를 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-09-03	경매접수
~12일	2025-09-15	경매개시결정
~105일	2025-12-17	배당요구종기일
~266일	2026-05-27	100%	494,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	화곡동 901-10	626.8분의 106.896	106.896 ㎡ (32.34평)
건물	화곡동 901-10	제지층 제비01호 철근콘크리트구조	360.65 ㎡ (109.10평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/지구단위계획구역/토지거래계약에관한허가구역/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선 및 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 소규모 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 및 5호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제지1층 제B01호로서, (사용승인일 : 2003.4.10.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임. 4)이용상태 근린생활시설(교회)로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조) 5)설비내역 통상의 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 남측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계는 미상임. 2)본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	현황조사차 본건 건물을 방문하였으나 폐문부재로 만나지 못하여 면담을 하지는 못하였고, 전화번호(010-3402-5302, 2025.9.19.09:05경 안진화 대표목사와 통화함)가 있어 전화통화를 한바, 주소는 맞고, 이곳은 예배 보는 시간 이외에는 사람이 없다고 함. 현재 이곳은 기독교 대한감리회 소속 반석교회로, 공동관리자로 안진환,고태훈 목사가 관리를 하고는 있으나 안진환이 대표자로 되어 있다고 하며, 지하 01호 전부를 점유(108평이라고 함)하고 있으며, 예배실로 이용하고 있다고 함. 내부 전경은 확인할 수 없었음.

건축물현황

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 901-10번지

대지면적

626.8㎡
(189.94평)

연면적

2925.91㎡
(886.64평)

건축면적

364.08㎡
(110.33평)

용적률산정
연면적

2393.58㎡
(725.33평)

건폐율

58.09%

용적률

381.87%

지상층수

9층

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2002.04.03

사용승인일자

2003.04.10

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2005년11월17일	소유권 고OO		소멸
2	2005년11월29일	근저당권 (OOOO	70,200,000	소멸기준
3	2007년1월12일	근저당권 (OOOO	52,000,000	소멸
4	2025년9월17일	강제경매 센OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-12-17)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
안OO	B01호전부	미상 [월]미상	X
안OO	2023.10.16. 미상		미상
비고 (매각물건 명세서)	안진환: 본건 부동산 소재 반석교회 목사(소유자 고태훈과 공동관리)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	강서세무서 (대표:02-2630-42, 팩스:02-2679-8777, 서울특별시 강서구 마곡서1로 60 (마곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	534,916,000원 269,365,679원	57% 3.6회
6개월	17건	632,950,588원 320,913,222원	55% 3.5회
12개월	48건	643,497,692원 382,536,599원	60% 3.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.