감정가	438,000,000 원
최저가	(100%) 438,000,000 원
보증금	(10%) 43,800,000 원
청구액	79,431,781 원

세종특별자치시 산울2로 40, 503동 4층404호(산울동, 산울마을5단지)
세종특별자치시 산울동 308-2

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사건번호	2025타경4017
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.26(화) 10:00 입찰 10일전
토지면적
건물면적	59.97㎡(18.14 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	신OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 4017

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원((전화:470-1806))입니다.
입찰일은 2026-05-26입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 DD01 입니다.
이 법원에는 대전이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 438,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 79,431,781원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.3.22.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(과세자료제공 요청에 대한 세종시의 회신(2026.1.2.자)에서 토지가 포함된 분 양계약서와 부동산거래신고필증이 제출되었음.)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-11-28	경매접수
~0일	2025-11-28	경매개시결정
~95일	2026-03-03	배당요구종기일
~179일	2026-05-26	100%	438,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	산울2로 40	대지권 미등기	㎡
건물	산울2로 40	5 철근콘크리트구조	59.97 ㎡ (18.14평)
1) 위치/제2종일반주거지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본 건은 세종특별자치시 산울동에 소재하는 "바른초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함. 2)교통상황 본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층~지상18층 아파트 중 제4층 제404호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감. 4)이용상태 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨. 5)설비내역 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 북서측 및 남서측으로 아스팔트포장도로를 이용 중임. 8)토지이용계획 및 제한상태 토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조) 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음. - 본건은 구분소유권의 대상이 되는 집합건물의 대지권이 등기되지 않은 상태임. 닫기
참고 사항	대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(과세자료제공 요청에 대한 세종시의 회신(2026.1.2.자)에서 토지가 포함된 분양계약서와 부동산거래신고필증이 제출되었음.) 붙임 사진과 같음

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년3월22일	소유권 김OO		소멸
2	2024년3월22일	근저당권 (OOOO	440,000,000	소멸기준
3	2024년6월11일	근저당권 신OO	140,000,000	소멸
4	2025년11월28일	임의경매 신OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-03-03)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
신OO	건물전부		X
신OO	2024.6.17.
비고 (매각물건 명세서)	신현표 : 신청채권자 겸 근저당권자임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 (352-37)대전광역시 서구 둔산중로 78번길 45 (둔산동) 대표 : 042)470-1114, 민원 : 042)470-1313, 야간 : 042)470-1301 관할지역 : 서구, 유성구, 대덕구, 중구, 동구, 세종특별자치시, 금산군
등기소	대전지방법원 본원 세종등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(044)866-0999, 세종특별자치시 조치원읍 새내16길 27 (교리 8-11))
세무서	세무서 (대표:, 팩스:, )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	29건	518,482,759원 446,510,169원	85% 1회
6개월	68건	442,455,882원 379,297,729원	86% 1.2회
12개월	159건	443,438,365원 389,146,190원	85% 1.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.