감정가	738,000,000 원
최저가	(100%) 738,000,000 원
보증금	(10%) 73,800,000 원
청구액	474,890,389 원

경기도 구리시 갈매동 651 갈매스타힐스 412동 13층1303호

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사건번호	2025타경2139
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.19(화) 10:30 입찰 5일전
토지면적	51.91㎡(15.70 평)
건물면적	84.95㎡(25.70 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOO / 주OOO OOOOOO
채권자	사OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 2139

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원((전화:031-869-4424))입니다.
입찰일은 2026-05-19입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 입니다.
이 법원에는 남양주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 339일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 339일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.7.5. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 순위번호 30번 주택임차권등기(임대차보증금 390,000,000원, 전입일자 2020.6.30., 확정일자 2020.4.27.)는 배당절차에서 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-05	경매접수
~4일	2025-06-09	경매개시결정
~82일	2025-08-26	배당요구종기일
~348일	2026-05-19	100%	738,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	갈매동 651	50456분의 51.9118	51.9118 ㎡ (15.70평)
건물	갈매동 651	4 철근콘크리트구조	84.95 ㎡ (25.70평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/제1종지구단위계획구역/버스정류장/지하주차장/간선도로/철근콘크리트구조/개별난방/방3/욕실2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ""갈매중학교"" 남서측 인근에 위치하는 갈매스타힐스단지 내 412동에 위치하며 주변지역은 대단위 아파트단지로 형성된 공공주택지구로서 제반 주거 환경은 양호함. 2)교통상황 간선도로(포천세종고속도로, 제1외곽순환도로)와의 접근이 용이하며 전철역(경춘선, 갈매역) 및 버스정류장이 인근에 소재하므로 제반 교통여건은 양호함. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층건내 13층 1303호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시 유리창호임. 사용승인일 : 2017.08.07 4)이용상태 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등) 5)설비내역 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비, 지하주차장. 6)토지의 형상 및 이용상태 가장형의 형태로서 주변의 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 아파트부지임. 7)인접 도로상태등 아파트단지 북동측으로 개설된 출입정문을 통하여 4차선 도로에 연결되어 있으며 차량출입 용이함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 대로2류 (폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(갈매초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전 산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법> 9)공부와의 차이 해당사항 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	-세대호출, 폐문부재 -본건 부동산은 공부상 `공동주택(아파트)`로 이용중임

건축물현황

소재지

경기도 구리시 갈매동 651번지

대지면적

연면적

198.4㎡
(60.12평)

건축면적

용적률산정
연면적

건폐율

용적률

지상층수

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2015.02.13

사용승인일자

2017.08.07

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년6월30일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년7월5일	근저당권 수OOOO	552,000,000	소멸기준
3	2025년6월10일	임의경매 사OOOO		소멸
4	2025년6월27일	가압류 경OOOO	280,000,000	소멸
5	2025년6월30일	임차권설정 유OO	390,000,000	소멸
6	2025년8월26일	압류 국		소멸
7	2026년3월24일	압류 안OO		소멸
8	2026년4월21일	압류 수OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
유OO	전부	390,000,000	O
유OO	2020.06.30. 2020.04.27.	2025.6.24.	2020.06.30.~2026.06.30.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 구리등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)555-2856, 경기도 구리시 건원대로34번길 20 (인창동 673-2))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	689,000,000원 631,873,181원	91% 0.9회
6개월	25건	626,600,000원 582,700,013원	92% 1.3회
12개월	42건	620,785,714원 563,721,244원	90% 1.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.