감정가	32,369,100 원
최저가	(100%) 32,369,100 원
보증금	(10%) 3,236,910 원
청구액	86,096,372 원

경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487

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사건번호	2025타경867
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물지분매각
매각기일	2026.05.18(월) 10:00 입찰 4일전
토지면적	646.25㎡(195.49 평)
건물면적	50.75㎡(15.35 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 867

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026-05-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.1.5. [압류] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄷ,ㄹ') 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 매각제외 감안한 금액임.(법정지상권 성립여지 있음). -지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용. -목록1에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부는 단독주택부지 일부는 축사부지 일부는 농경지 등으로 이용중임. -기호2 건물은 공부상 블록조 스레트지붕 45㎡이나 현황은 강판지붕으로 면적은 약 143㎡이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡로 등재되어있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 136.5㎡로 서로 상이함.(감정서 참조) -건물 지붕에 설치된 태양광설비는 매각 및 평가제외함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-08-06	경매접수
~13일	2025-08-19	경매개시결정
~96일	2025-11-10	배당요구종기일
~285일	2026-05-18	100%	32,369,100	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	하곡리 487	전	646.25 ㎡ (195.49평)	지분 4분의 1 전부
건물	하곡리 487	단층주택	22.5 ㎡ (6.81평)	지분 2분의 1 전부
건물	하곡리 487	단층축사	27.5 ㎡ (8.32평)	지분 2분의 1 전부
제시외 건물	하곡리 487	차양	0.75 ㎡ (0.23평)	포함
제시외 건물	하곡리 487	차양	㎡	포함
1) 위치/보전관리지역/버스정류장/판넬지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 진주시 이반성면 하곡리이반성면 하곡리, 이반성면사무소에서 동측으로 직선거리 약1.5km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농가` 임야` 농경지` 농`축산업용 건물 등으로 형성되어 있는 농촌의 농경지대로서 환경은 보통인 편임. 2)교통상황 본건까지 영농차량 등 자동차의 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지의 거리` 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 보통이하인 편임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 일부는 농경지, 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지로 이용되고 있음. 4)인접 도로상태 서측으로 폭 약3 m 내외의 포장된 농로(하곡로)와 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함 6)제시목록 외의 물건 지적 및 건물개황도, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 제시외 건물 (기호ㄱ-ㄴ) 경량철골조 강판지붕 다용도실 등 이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외 될 경우 토지에 미칠 영향이 있을 것으로 사료됨. 7)공부와의 차이 공부상 지목은 `전‘이나 일부는 단독주택부지, 또 일부는 축사부지 등으로 이용되고 있음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) `건물감정요항표' 참조 요망. 1)건물의 구조 기호2 건물은 1962.0.0. 사용승인을 득한 주택, 축사용도의 건물로 공부를 기준하면 약 63년 경과 된 그동안 수차례 증축과 지붕 등 개량을 통하여 면적이 증가하였고 구조 등이 변경되었으나 소유자 등으로부터 조회되는 내용과 이용상황 등을 참작하여 보면 동일성이 인정되어 실측사정과 관찰감가로 평가하였음. 공부상 블록조 스레트지붕이나 현황은 강판지붕으로 개량되었으며, 외벽은 치장벽돌로 보강되었으며내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지, 창호는 새시창호로 현상은 보통인 편임. 2)이용상태 기호 2는 주택으로 기호2-1은 축사로 이용되고 있음 3)설비내역 기호2 주택부분은 급`배수설비, 난방설비 갖추고 있음. 4)부합물 및 종물 경량철골조 판넬지붕 차양 약 1.5 ㎡ 등이 소재하고 있음.[기호ㄷ-ㄹ] 5)공부와의 차이 기호2는 공부상으로는 블록조 스레트지붕 45㎡로 등재되어 있으나, 현황은 강판지붕으로 면적은 약143㎡ 이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡ 로 등재되어 있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 약 136.5㎡ 임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 공유자 중 1인이 거주하고 있는 것으로 탐문조사됨. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄷ,ㄹ') 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각제외 감안한 금액임.(법정지상권 성립여지 있음). -지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용. -목록1에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 일부는 단독주택부지 일부는 축사부지 일부는 농경지 등으로 이용중임. -기호2 건물은 공부상 블록조 스레트지붕 45㎡이나 현황은 강판지붕으로 면적은 약 143㎡이며, 기호2-1은 블록조 스레트지붕 55㎡로 등재되어있으나 현황은 경량철골구조 강판지붕으로 면적은 136.5㎡로 서로 상이함.(감정서 참조) -건물 지붕에 설치된 태양광설비는 매각 및 평가제외함.

건축물현황

소재지

경상남도 진주시 이반성면 하곡리 487번지

대지면적

연면적

100㎡
(30.3평)

건축면적

100㎡
(30.3평)

용적률산정
연면적

100㎡
(30.3평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

동물및식물관련시설

구조

블록구조

착공일자

사용승인일자

1962.00.00

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경상남도 진주시 이반성면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	건축
26.04.15	99.72	7,400	2017
26.02.24	91.72	2,000	1979
25.10.20	136.2	2,380	1957
25.08.24	32	2,900	2019
25.07.28	64.12	5,500	1956
25.04.28	50.25	1,700	1978
25.04.18	67.41	15,000	2019

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	1999년1월28일	소유권 정OO	소멸
2	2020년2월14일	소유권 정OO	소멸
3	1999년1월28일	소유권 정OO	소멸
4	2023년1월5일	압류 국	소멸기준
5	2025년8월19일	강제경매 김OO	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	1999년4월29일	소유권 정OO	소멸
2	1999년4월29일	소유권 정OO	소멸
3	2023년1월5일	압류 국	소멸기준
4	2025년8월19일	강제경매 김OO	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
정OO			O
정OO	1999.02.19.
비고 (매각물건 명세서)	정현갑:목록 1,2의 공유자임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	2,532,937,439원 1,399,640,625원	47% 4회
6개월	17건	1,845,197,431원 953,117,059원	45% 4.4회
12개월	38건	1,858,621,178원 987,642,318원	49% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.