감정가	328,920,030 원
최저가	(100%) 328,920,030 원
보증금	(10%) 32,892,003 원
청구액	323,276,712 원

전북특별자치도 남원시 산내면 중황리 226

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사건번호	2025타경1164
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.05.18(월) 10:00 입찰 3일전
토지면적	1,993.50㎡(603.03 평)
건물면적	291.91㎡(88.30 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	강OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1164

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원 남원지원((전화:063-620-2735))입니다.
입찰일은 2026-05-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 JJ04 입니다.
이 법원에는 남원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 1. 2024. 9. 5. 가압류(목 록 1,2,3,4,5,6,7,8,9) 설정 2. 2025. 8. 4. 경매개시 결정(목록 10))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 8. 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 일괄매각. 2. 목록 9. 지상의 제시외 건물 매각 포함. 3. 목록 8. 지상의 제시외 건물 매각 제외함. 4. 목록 8. 지상의 제시외 건물로 인하여 지분평가 후 소유권 행사에 제한받는 가격은 17,537,500원임. 5. 지분매각(목록 1 내지 8, 10). 6. 목록 1,6,8 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 반환하지 아니함). 7. 목록 8. 토지형질변경 부분에 대한 원상회복명령 발령 가능성 있음, 농지취득자격증명신청시 원상회복계획서 첨부 요함 (2026. 4. 3.자 사실조회 회신서). 8. 목록 5. 지상의 관정 및 목록 8. 지상의 제시외 수목은 토지에 포함평가하였으며, 각 매각 포함. 9. 목록 1,2,3,4,5,6,8의 공부상 지목은 '전 및 임야' 이나 현황은 '전 및 일부 구거(목록 1)', '구거 및 일부 도로(목록 2)', '잡종 지(목록 4), 부속토지(목록 3), '구거 및 일부 임야(목록 5)', '도로(목록 6)', '전 및 일부 구거'(목록 8)임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-28	경매접수
~7일	2025-08-04	경매개시결정
~99일	2025-11-04	배당요구종기일
~294일	2026-05-18	100%	328,920,030	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	중황리 226	전	377 ㎡ (114.04평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-1	임야	255.5 ㎡ (77.29평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-2	대	177 ㎡ (53.54평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-3	임야	36 ㎡ (10.89평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-4	임야	73 ㎡ (22.08평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-5	전	31.5 ㎡ (9.53평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-6	도로	152.5 ㎡ (46.13평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-7	전	762.5 ㎡ (230.66평)	2분의 1 지분 전부
	중황리 228-9	임야	128.5 ㎡ (38.87평)	2분의 1 지분 전부
건물	중황리 228-2	1층 주택 벽돌구조	121.97 ㎡ (36.90평)
	중황리 228-2	2층 주택 벽돌구조	71.82 ㎡ (21.73평)
	중황리 228-2	단층 창고 경량철골구조	18.72 ㎡ (5.66평)
제시외 건물	중황리 228-2	처마	43.4 ㎡ (13.13평)	포함
제시외 건물	중황리 228-2	창고	36 ㎡ (10.89평)	포함
1) 위치/농림지역/계획관리지역/보전산지/버스승강장/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 전북특별자치도 남원시 산내면 중황리 소재 ""상황마을"" 북동측 근거리에 위치 하고, 주위는 전, 답, 단독주택 및 임야 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호1,8) : 사다리형의 평지의 토지로서, 전 및 일부 구거로 이용중임. 일련번호2) : 사다리형의 완만한 토지로서, 구거 및 일부 도로로 이용중임. 일련번호3) : 사다리형의 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호4) : 사다리형의 평지의 토지로서, 잡종지(일련번호3) 부속토지)로 이용중임. 일련번호5) : 사다리형의 완만한 토지로서, 구거 및 일부 토지임야로 이용중임. 일련번호6,7) : 사다리형의 평지의 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호10) : 사다리형의 완만한 토지로서, 토지임야로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호1,5) : 맹지이나, 인접지를 통해 진출입함. 일련번호2,3) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 일련번호4) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로가 소재함. 일련번호6,7) : 대상물건이 도로임. 일련번호8) : 북측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 일련번호10) : 서측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호1) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m (모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, (영산강 ·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강 수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지 일련번호2) : 계획관리지역(2023-12-15), 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018- 12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023 -02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호3,6) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m (모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호4,5,10) : 계획관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역 500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강· 섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호7,8) : 계획관리지역(2023-12-15), 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12 -14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지 <사방사업법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음. 7)공부와의 차이 대상물건 일련번호1,2,4,5,6,8)의 공부상 지목은 '전 및 임야'이나 현황 '일련번호1) : 전 및 일부 구거, 일련번호2) : 구거 및 일부 도로,일련번호4) : 잡종지(일련번호3) 부속토지), 일련번호5) : 구거 및 일부 토지임야, 일련번호6) : 도로, 일련번호8) : 전 및 일부 구거'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 대상물건 일련번호8) 지상에는 수목(호두나무 9주, 밤나무 1주, 감나무 2주, 산벚나무 1주, 중국단풍 1주, 느티나무 1주)가 식재되어 있음. 1)건물의 구조 일련번호9-가) : 벽돌구조 슁글지붕 2층으로서, 외부 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감, 내부 : 타일 및 벽지 등 마감, 창호 : 새시창호임. 일련번호9-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서, 벽체 : 무벽체임. 2)이용상태 일련번호9-가) : 주택 일련번호9-나) : 창고 3)설비내역 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 주택부분 난방설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨, '현황 사진'과 같이 제시외건물 ㉠~㉦이 소재함. 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : -- 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 9. 지상의 제시외 건물 매각 포함. 3. 목록 8. 지상의 제시외 건물 매각 제외함. 4. 목록 8. 지상의 제시외 건물로 인하여 지분평가 후 소유권 행사에 제한받는 가격은 17,537,500원임. 5. 지분매각(목록 1 내지 8, 10). 6. 목록 1,6,8 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 반환하지 아니함). 7. 목록 8. 토지형질변경 부분에 대한 원상회복명령 발령 가능성 있음, 농지취득자격증명신청시 원상회복계획서 첨부 요함(2026. 4. 3.자 사실조회 회신서). 8. 목록 5. 지상의 관정 및 목록 8. 지상의 제시외 수목은 토지에 포함평가하였으며, 각 매각 포함. 9. 목록 1,2,3,4,5,6,8의 공부상 지목은 '전 및 임야' 이나 현황은 '전 및 일부 구거(목록 1)', '구거 및 일부 도로(목록 2)', '잡종지(목록 4), 부속토지(목록 3), '구거 및 일부 임야(목록 5)', '도로(목록 6)', '전 및 일부 구거'(목록 8)임.

국토부실거래가 전북특별자치도 남원시 산내면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.04.05	178.66	0	25	1997
26.04.02	133.65	500	40	1998
26.03.01	194.1	300	25	2014
25.09.19	39	200	30	2007
25.09.01	99.87	0	40	2005
25.08.07	189.29	0	35	2010
25.07.29	197.45	1,000	30	2011
25.07.22	80	100	10	2002
25.06.27	73.05	6,500		1997
25.06.27	27	4,500		2002
25.05.13	97.2	16,000		2008
25.05.07	48	9,000		1997
25.05.01	91.2	0	15	2003
25.04.28	76.3	0	30	1998
25.04.02	162.91	0	25	1996
25.02.24	117	34,700		2017
25.01.31	56.46	7,500	0	2018

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년4월5일	소유권 정OO		소멸
2	2017년8월31일	소유권 부OO		소멸
3	2024년9월5일	가압류 강OO	300,000,000	소멸기준
4	2025년8월5일	강제경매 강OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년2월15일	소유권 정OO		소멸
2	2024년9월5일	가압류 강OO	300,000,000	소멸기준
3	2025년8월5일	강제경매 강OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-04)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	전부	[월]미상	O
강OO	2024.06.17.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	전주지방법원 남원지원 (557-61)전라북도 남원시 용성로 59 (동충동 141) 대표 : 063)620-2700, 야간 : 063)620-2727 관할지역 : 남원시, 순창군, 장수군
등기소	전주지방법원 남원지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(053)620-2779, 전북 남원시 용성로 59 (동충동 141))
세무서	남원세무서 (대표:063-630-22, 팩스:063-632-7302, 전라북도 남원시 광한북로 94-23 (동충동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	330,919,968원 174,231,000원	62% 1.8회
6개월	12건	355,094,204원 184,855,258원	53% 2.4회
12개월	17건	329,462,348원 166,346,624원	48% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.