감정가	154,288,200 원
최저가	(100%) 154,288,200 원
보증금	(10%) 15,428,820 원
청구액	213,956,687 원

경상남도 하동군 화개면 대성리 272

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사건번호	2025타경678
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.18(월) 10:00 입찰 4일전
토지면적	5,586.00㎡(1,689.77 평)
건물면적
채무/소유자	염OO / 염OO
채권자	화OOOOOOOOO(OOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 678

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3254))입니다.
입찰일은 2026-05-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 384일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 384일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2014.4.3.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각 제외되는 제시외 건물 법정지상권 성립여지 불분명

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임 -제시외 수목[감정서상 ㅅ,ㅇ] 매각 포함 -[목록1,7] 토지 일부는 내부 농로를 개설하여 이용중인바 이를 감안하여 평가함 -[목록2~6, 8] 맹지임 -원산업개발주식회사로부터 공사대금 금97,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명 -[목록1~5,7,8] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-24	경매접수
~1일	2025-04-25	경매개시결정
~95일	2025-07-28	배당요구종기일
~389일	2026-05-18	100%	154,288,200	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	대성리 272	답	668 ㎡ (202.07평)
	대성리 412	답	63 ㎡ (19.06평)
	대성리 413	답	803 ㎡ (242.91평)
	대성리 415	답	221 ㎡ (66.85평)
	대성리 416	답	301 ㎡ (91.05평)
	대성리 417	임야	575 ㎡ (173.94평)
	대성리 423	답	2684 ㎡ (811.91평)
	대성리 424	답	271 ㎡ (81.98평)
제시외 건물	대성리 272	농막	18 ㎡ (5.45평)	제외
	대성리 272	다용도실1	18 ㎡ (5.45평)	제외
	대성리 272	다용도실2	2.5 ㎡ (0.76평)	제외
	대성리 272	차양	36 ㎡ (10.89평)	제외
	대성리 272	저온창고	3 ㎡ (0.91평)	제외
	대성리 272	부속건물	18 ㎡ (5.45평)	제외
	대성리 272	수목	약1주 ㎡ (0.00평)	제외
	대성리 412	수목	약98주 ㎡ (0.00평)	제외
1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경상남도 하동군 화개면 대성리 단천마을회관 남측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 공히 부정형 완경사지대내 토지로서 1,2,3,4,5,7,8) 농지임. 6): 토지임야임. 4)인접 도로상태 기호1),7): 공부상 맹지이나, 북측 일부로 현황 농로를 개설하여 접근 가능함. 기호 2,3,4,5,6,8) 공부상 맹지이며, ""기호1,7""토지를 이용하여 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2) - 생산관리지역((2012.11.29.)),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호5) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호6) - 농림지역(2012-11-29), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호7) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호8) - 생산관리지역((2012.11.29.)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 - 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠~㉧이 소재함. - 영향 : 구조?규모?수량?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨. 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임 -제시외 수목[감정서상 ㅅ,ㅇ] 매각 포함 -[목록1,7] 토지 일부는 내부 농로를 개설하여 이용중인바 이를 감안하여 평가함 -[목록2~6, 8] 맹지임 -원산업개발주식회사로부터 공사대금 금97,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명 -[목록1~5,7,8] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

국토부실거래가 경상남도 하동군 화개면 대성리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.07.01	답	자연환경보전	-	99	69
25.07.01	임야	자연환경보전	-	770	21
25.07.01	임야	자연환경보전	-	112	4
25.07.01	임야	자연환경보전	-	413	13
25.07.01	임야	자연환경보전	-	132	5
25.07.01	전	자연환경보전	-	30	8
25.07.01	전	자연환경보전	-	26	7
25.07.01	답	자연환경보전	-	132	34
25.07.01	답	자연환경보전	-	473	13
25.07.01	답	자연환경보전	-	1045	710

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2006년9월5일	소유권 염OO		소멸
2	2014년4월3일	근저당권 화OOOO	260,000,000	소멸기준
3	2014년4월3일	지상권 화OOOO		소멸
4	2024년4월17일	근저당권 원OOOO	50,000,000	소멸
5	2025년4월25일	임의경매 화OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-28)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 하동등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)883-5307, 경남 하동군 하동읍 군청로 33 (읍내리 158))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	114,249,600원 29,100,000원	28% 5.7회
6개월	8건	79,532,475원 22,007,750원	29% 5.6회
12개월	9건	73,311,867원 22,184,667원	37% 5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.