감정가	478,000,000 원
최저가	(100%) 478,000,000 원
보증금	(10%) 47,800,000 원
청구액	635,879,122 원

경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층310호

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사건번호	2025타경597
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.14(목) 10:30 입찰 14일전
토지면적	15.61㎡(4.72 평)
건물면적	69.30㎡(20.96 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	유OOOOOOOOOOOOOOO(OOO OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 597

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원((전화:031-481-1193))입니다.
입찰일은 2026-05-14입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 CC05 입니다.
이 법원에는 안산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우도 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 356일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 356일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-08	경매접수
~1일	2025-05-09	경매개시결정
~357일		배당요구종기일
~371일	2026-05-14	100%	478,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	정왕동 2706-11	2098.9분의 15.61	15.61 ㎡ (4.72평)
건물	정왕동 2706-11	철근콘크리트구조	69.30 ㎡ (20.96평)
1) 위치/도시지역/준주거지역/일반상업지역/지구단위계획구역/주차장/노선버스정류장/차량접근 용이/철근콘크리트구조/철골철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 기호(1)은 경기도 시흥시 월곶동 소재 ""월곶초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 및 상업적 성숙도는 보통임. 1)위치 및 주위환경 본건 기호(2,3)은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""거북섬"" 북서측 인근에 위치한 거북섬타워내 에 소재하며 인근일대는 상업 및 업무용 부동산, 나지등이 혼재하는 개발중인 상업지역으로 주위환경 및 상업적성숙도는 보통임. 2)교통상황 본건 빌딩까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통 사정은 무난함. 2)교통상황 본 빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통수준 임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건물 내 3층 309호 및 310호로서 외벽 : 외장석재붙임 마감등 내벽 : 내부인테리어 마감 창호 : 샷시창호등임. 3)건물의 구조 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건물 중 2층 204호로서 외벽 : 알루미늄 복합판넬등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 창호 : 샷시 창호마감등임. 4)이용상태 제2종근린생활시설(노래방)로 이용중임. 4)이용상태 309호, 310호 : 위락시설(노래방)로 이용중임. (309호, 310호 호별구분없는 상태인 것으로 조사됨) 5)설비내역 건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어있음. 5)설비내역 엘리베이터설비, 공용위생설비, 화재경보설비, 지하주차설비등 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 사다리형 유사한 평지로서 근린생활시설등 건부지로 이용중임. 6)토지의 형상 및 이용상태 사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 주차장 건부지임. 7)인접 도로상태등 서측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 10미터정도의 포장도로에 접함. 7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 노폭 약25미터 내외, 남동측으로 노폭 약20미터, 남서측으로 노폭 약15 미터의 포장도로와 각각 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 정왕동 2706-11 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법> 8)토지이용계획 및 제한상태 월곶동 1011-15 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(2020-07-23)(접합), 주차장, 중로1류(폭20m ~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 9)공부와의 차이 없음. 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 309호, 310호는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되며 내부에 설치된 인테리어시설비는 평가에서 제외하였음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 임차인이 노래방을 운영하고 있는 것으로 탐문조사됨. 2) 기 타 : 내부노래방시설비(인테리어시설비)는 평가에서 제외하였음. 닫기
참고 사항	대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음. 309호,310호는 호별구분없이 통합하여 (위락시설/노래방) 사용중이며 인테리어시설비는 평가에서 제외(감정평가서 참조),건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 소정의 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상된다는 감정인의 2026. 3. 3.자 회신서 제출됨. - 본건 부동산은 309호와 310호 2개 호실을 통합한 것으로 보이고, 출입문 등에 `마돈나 노래방`이란 상호가 인쇄되어 있으나, 문이 잠겨있어 영업 또는 임차 여부를 확인할 수 없었음. - 2차 방문하여 1층 횟집에 문의결과 본건 노래방은 영업하지 않는다고 함

건축물현황

소재지

경기도 시흥시 정왕동 2706-11번지

대지면적

2098.9㎡
(636.03평)

연면적

15732.19㎡
(4767.33평)

건축면적

1468.96㎡
(445.14평)

용적률산정
연면적

12051.47㎡
(3651.96평)

건폐율

69.99%

용적률

574.18%

지상층수

10층

지하층수

2층

주용도

제2종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2020.12.18

사용승인일자

2022.08.04

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년10월26일	소유권 김OO		소멸
2	2022년10월26일	근저당권 (OOOO	280,800,000	소멸기준
3	2023년5월9일	가압류 (OOOO	145,792,900	소멸
4	2025년5월9일	임의경매 (OOOO		소멸
5	2025년7월1일	압류 시OO		소멸
6	2025년9월5일	가압류 엠OOOO	31,057,448	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 시흥등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)317-8903, 8904, 경기도 시흥시 연성로 31 (하중동 872-1))
세무서	시흥세무서 (대표:031-310-72, 팩스:02-314-3973, 경기도 시흥시 마유로 368 (정왕동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	36건	647,805,556원 230,779,403원	41% 3.5회
6개월	57건	544,701,754원 174,950,186원	35% 3.9회
12개월	75건	545,493,333원 197,983,297원	40% 3.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.