감정가	276,000,000 원
최저가	(100%) 276,000,000 원
보증금	(10%) 27,600,000 원
청구액	300,000,000 원

울산광역시 울주군 두서면 구량리 235-3

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사건번호	2025타경11294
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.13(수) 10:00 입찰 14일전
토지면적	2,000.00㎡(605.00 평)
건물면적
채무/소유자	유OO / 농OOOOO OOOO OOOOO외 1명
채권자	울OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11294

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2026-05-13입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 447일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 447일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-05	경매접수
~1일	2025-02-06	경매개시결정
~448일		배당요구종기일
~462일	2026-05-13	100%	276,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	구량리 235-3	답	2000 ㎡ (605.00평)
1) 위치/농림지역/자연녹지지역/보전산지/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 1)위치 및 주위환경 본건은 공히 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 ""주원새마을회관"" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 ""진현마을회관"" 북동측 인근(본건 7번) 및 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 ""울산암각화박물관"" 북서측 근거리(본건 8번)에 위치 하며, 주위는 임야지대로 제반 주위환경은 보통임. 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근(4번) 및 남측(5번) 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임. 2)교통상황 공히 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임. 2)교통상황 인접필지를 통하여 본건까지 차량진입 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임. 2)교통상황 - 본건 4 : 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임. - 본건 5 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 완경사지로 ""토지임야"" 상태임. 3)형태 및 이용상태 공히 부정형 완경사지로 현황 관리되지 않은 ""묵답"" 상태임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 2 : 사다리형에 유사한 평지로 축사건부지로 이용중임. - 본건 3: 부정형의 평지로, 도로 및 마당 등으로 이용중임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 7 : 부정형의 급경사지로 자연림 상태임. - 본건 8 : 사다리형에 유사한 급경사지로 자연림 상태임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 4 : 가장형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임. - 본건 5 : 부정형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임. 4)인접 도로상태 - 본건 4 : 본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 콩크리트 포장 농로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임. - 본건 5 : 지적도상 맹지임. 4)인접 도로상태 본건 7번, 8번 공히 지적도상 맹지이나 본건 7번(천전리 산152번지)의 경우 상부의 분묘까지 이어지는 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 임도가 개설되어 있음. 4)인접 도로상태 - 본건 2 : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임. - 본건 3 : 본건 일부가 ""도로(세로)""로 이용중임. 4)인접 도로상태 공히 지적도상 맹지임. 4)인접 도로상태 본건은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 차량접근이 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 4.(구량리 227) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호) <수도법>. 5.(구량리 235-3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 5)토지이용계획 및 제한상태 9.(구미리 1051) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호)<수도법>, 영농여건불리농지. 10.(구미리 1133) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호)<수도법>, 영농여건불리농지. 5)토지이용계획 및 제한상태 6.(구량리 377-1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (1호)<수도법>. 5)토지이용계획 및 제한상태 7.(천전리 산152) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025- 01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전 산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 공장설립승인지역 (2호)<수도법>. 8.(천전리 산207-2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025 -01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 산림보호구역<산림보호 법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립승인 지역(1호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>. 5)토지이용계획 및 제한상태 2.(구량리 174-1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 3.(구량리 174-2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 6)제시목록 외의 물건 본건 7번 지상에 분묘가 소재하며, 세부 내역 등은 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 6)제시목록 외의 물건 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 6)제시목록 외의 물건 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건 7번과 관련하여서는 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 1)건물의 구조 본건은 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층건으로서, - 외벽 : 벽체 없음. - 내벽 : 벽체 없음. - 창호 : 벽체 없음. 2)이용상태 축사로 이용되었으나 조사일 현재는 미운영 상태임. 3)설비내역 기본적인 전기설비 갖추었음. 4)부합물 및 종물 본건 축사의 일부인 제시외 ㄱ.이 소재하며, 그 세부내역은 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 5)공부와의 차이 본건 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사 결과 기존축사가 철거 또는 멸실되어 그 현황 면적은 198.0㎡인바 이 점 참고하시기 바람. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조. 닫기
참고 사항	1.경작 중인 답임 2.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.지적도상 맹지임 부동산의 표시 2. 지상에 제시외 블록조 강판지붕 단층 창고 1동과 철파이프조 강판지붕 단층 비가림시설의 일부가 포함됨. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 전이나 현황은 일부는 도로, 일부는 `구량송정3길 4` 담장 내에 있는 텃밭임. 부동산의 표시 4

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두서면 구량리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.19	임야	자연녹지	-	5355	8,921
25.12.19	임야	자연녹지	8m미만	165	275	지분
25.12.08	임야	자연녹지	8m미만	103	1,000
25.12.08	임야	자연녹지	8m미만	509	3,000
25.12.08	임야	자연녹지	-	650	4,300
25.12.01	대	자연녹지	8m미만	83.17	2,824	지분
25.12.01	대	자연녹지	8m미만	83.17	2,824	지분
25.12.01	대	자연녹지	8m미만	83.17	2,824	지분
25.12.01	대	자연녹지	8m미만	83.17	2,824	지분
25.12.01	전	자연녹지	-	65.17	1,440	지분
25.12.01	대	자연녹지	8m미만	166.33	5,647	지분
25.12.01	전	자연녹지	-	65.17	1,440	지분
25.12.01	전	자연녹지	-	65.17	1,440	지분
25.12.01	전	자연녹지	-	65.17	1,440	지분
25.12.01	전	자연녹지	-	130.33	2,880	지분
25.09.19	임야	자연녹지	-	491	1,490	지분
25.09.10	답	자연녹지	8m미만	1600	10,648
25.08.27	하천	자연녹지	-	283	7,471
25.08.09	답	자연녹지	-	2241	13,500
25.07.17	답	생산녹지	8m미만	2767	28,500
25.07.01	임야	자연녹지	-	821	2,480
25.07.01	임야	자연녹지	8m미만	6.6	20	지분
25.06.30	답	자연녹지	8m미만	1654	36,248
25.06.30	답	자연녹지	8m미만	3270	68,753
25.03.19	답	생산녹지	8m미만	2169	16,484
25.03.19	답	생산녹지	8m미만	2456	18,666
25.03.12	임야	자연녹지	12m미만	115	719
25.03.12	임야	자연녹지	8m미만	33	117
25.01.20	임야	자연녹지	8m미만	559	4,500	지분
25.01.20	임야	자연녹지	8m미만	496	4,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년1월27일	소유권 유OO		소멸
2	2017년12월8일	근저당권 울OOOO	130,000,000	소멸기준
3	2017년12월8일	지상권 울OOOO		소멸
4	2022년12월29일	근저당권 울OOOO	390,000,000	소멸
5	2025년2월6일	임의경매 울OOOO		소멸
6	2025년10월14일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	20건	369,488,512원 145,225,739원	39% 3.7회
6개월	30건	382,250,608원 146,234,559원	38% 3.6회
12개월	60건	326,788,227원 111,842,578원	35% 3.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.