감정가	267,155,000 원
최저가	(100%) 267,155,000 원
보증금	(10%) 26,715,500 원
청구액	70,000,000 원

울산광역시 울주군 범서읍 사연리 285-12

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사건번호	2025타경1167
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.13(수) 10:00 입찰 6일전
토지면적	595.00㎡(179.99 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1167

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2026-05-13입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 267,155,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 70,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 324일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 324일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.01.29.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 7. 9.자 범서읍의 사실조회회신 참조 2.본건 토지는 과수목이 없는 휴경지 상태의 과수원이며 지상에 자생하는 잡목 및 울타리 등은 토지에 포함하여 평가함 3.본건 토지 일부는 현황 ‘도로’로 이용 중인 것을 감안하여 평가함. 정확한 위치,경계 및 현황 등의 확인은 측량을 요함 4.본건 토지는 울주군청 도시과 유선 탐문 등에 따르면 개발제한구역내 이축권에 따른 건축허가를 2015.8.27.자로 득하여 2025.6.26. 현재 유효한 것으로 조사되었음(건축허가내역은 감정서 참조). 응찰시 확인 바람

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-26	경매접수
~22일	2025-06-17	경매개시결정
~109일	2025-09-12	배당요구종기일
~352일	2026-05-13	100%	267,155,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	사연리 285-12	과수원	595 ㎡ (179.99평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역/버스정류장/주차장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울주군 범서읍 사연리 소재 ""울산과학기술원 교수아파트"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주차장, 아파트, 과수원 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 사다리형의 평지로서, 과수목이 없는 휴경지 상태의 과수원임. 4)인접 도로상태 서측으로 세로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)< 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.~2026.5.31.(5년)). 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 본건 토지 일부는 지적도 및 위성사진 등을 고려할 때 후첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 현황‘도로’로 이용 중인 것으로 보임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건 토지는 울주군청 도시과 유선 탐문 등에 따르면 개발제한구역 내 이축권 에 따른 건축허가를 2015년 08월 27일자로 득하여 기준시점 현재 유효한 것으로 조사되었음. 닫기
참고 사항	1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 7. 9.자 범서읍의 사실조회회신 참조 2.본건 토지는 과수목이 없는 휴경지 상태의 과수원이며 지상에 자생하는 잡목 및 울타리 등은 토지에 포함하여 평가함 3.본건 토지 일부는 현황 ‘도로’로 이용 중인 것을 감안하여 평가함. 정확한 위치,경계 및 현황 등의 확인은 측량을 요함 4.본건 토지는 울주군청 도시과 유선 탐문 등에 따르면 개발제한구역내 이축권에 따른 건축허가를 2015.8.27.자로 득하여 2025.6.26. 현재 유효한 것으로 조사되었음(건축허가내역은 감정서 참조). 응찰시 확인 바람 본건 부동산의 대부분은

국토부실거래가 울산광역시 울주군 범서읍 사연리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.04.14	답	자연녹지	8m미만	1246	22,800
26.04.08	답	자연녹지	8m미만	1686	29,000
26.04.06	답	자연녹지	12m미만	964	29,000
25.11.04	임야	자연녹지	-	298	4,500
25.11.04	임야	자연녹지	8m미만	423	6,400
25.10.27	전	개발제한구역	8m미만	298	12,000
25.08.22	잡종지	개발제한구역	8m미만	462	8,000
25.08.22	답	개발제한구역	8m미만	1587	10,000
25.08.22	답	개발제한구역	8m미만	1100	10,000
25.04.18	전	개발제한구역	8m미만	757	17,000
25.04.14	답	개발제한구역	-	961	10,000
25.03.20	묘지	개발제한구역	8m미만	662	14,000
25.02.25	답	개발제한구역	8m미만	560	12,000
25.02.25	답	개발제한구역	8m미만	1029	20,000
25.02.11	답	개발제한구역	8m미만	1318	34,970
25.02.11	답	개발제한구역	8m미만	239	5,530
25.02.01	답	개발제한구역	8m미만	1028	15,500
25.01.11	하천	개발제한구역	-	264	3,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년3월31일	소유권 최OO		소멸
2	2021년1월29일	근저당권 언OOOO	170,000,000	소멸기준
3	2023년3월9일	가압류 박OO	100,000,000	소멸
4	2024년10월25일	근저당권 김OO	70,000,000	소멸
5	2025년6월17일	임의경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-12)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	20건	369,488,512원 145,225,739원	39% 3.7회
6개월	30건	382,250,608원 146,234,559원	38% 3.6회
12개월	60건	326,788,227원 111,842,578원	35% 3.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.