감정가	54,547,000 원
최저가	(100%) 54,547,000 원
보증금	(10%) 5,454,700 원
청구액	242,666,300 원

울산광역시 북구 무룡동 326-5

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사건번호	2025타경1089
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.13(수) 10:00 (오늘 입찰)
토지면적	419.00㎡(126.75 평)
건물면적
채무/소유자	황OO / 황OO
채권자	포OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1089

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2026-05-13입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 385일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 385일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.03.24.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 등을 위한 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권이 성립여부 불분명

1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 19.자 울산광역시 북구 사실조 회회신 참조 2.제시외 수목(1-1) 및 울타리(1-7) 포함. 제시외 건물 등(1-2 내지 1-6) 및 화분에 식재된 수목 등(블루베리 등)은 매각에서 제외 3.최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 등(1-2 내지 1-6)이 토지에 미치는 영향을 감안한 평가액임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-22	경매접수
~1일	2025-04-23	경매개시결정
~87일	2025-07-18	배당요구종기일
~386일	2026-05-13	100%	54,547,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	무룡동 326-5	전	419 ㎡ (126.75평)
제시외 건물	무룡동 326-5	수목 등	㎡	포함
	무룡동 326-5	파이프조	48 ㎡ (14.52평)	제외
	무룡동 326-5	비닐하우스	㎡	제외
	무룡동 326-5	컨테이너	18 ㎡ (5.45평)	제외
	무룡동 326-5	판넬조	6 ㎡ (1.82평)	제외
	무룡동 326-5	견사	7.5 ㎡ (2.27평)	제외
	무룡동 326-5	울타리	약 80m ㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/도시지역/생산녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 북구 무룡동 소재 '달곡마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농 경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 차량 근접이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호1 토지 : 부정형으로 제시외건물, 구축물 및 수목이 식재된 상태입니다. 기호2 토지 : 부정형으로 수목이 식재된 상태입니다. 4)인접 도로상태 기호1 토지 : 동측으로 폭 약6-7미터내외 및 북측으로 폭 약4-5미터내외의 농로에 접합니다. 기호2 토지 : 서측으로 폭 약6-7미터내외의 농로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1 토지 : 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사 육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법> 기호2 토지 : 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사 육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 농업진흥구역(2018-02-23)<농지법> 6)제시목록 외의 물건 기호1 토지상 ㄱ~ㅅ이 있어 감정목적을 참작하여 감정평가하였습니다. 기호2 토지상 ㅇ,ㅈ이 있어 감정목적을 참작하여 감정평가하였습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 제시외건물, 구축물 및 수목의 수량, 수종 및 면적, 관리상태 등은 경매진행시 재 확인을 요합니다. 닫기
참고 사항	1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 19.자 울산광역시 북구 사실조회회신 참조 2.제시외 수목(1-1) 및 울타리(1-7) 포함. 제시외 건물 등(1-2 내지 1-6) 및 화분에 식재된 수목 등(블루베리 등)은 매각에서 제외 3.최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 등(1-2 내지 1-6)이 토지에 미치는 영향을 감안한 평가액임 부동산의표시1.- 공부상 전이나 현황은 지상에 비닐하우스 1동, 컨테이너

국토부실거래가 울산광역시 북구 무룡동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.03	답	개발제한구역	8m미만	477.5	3,650	지분
25.11.21	전	자연녹지	8m미만	66	1,200	지분
25.11.04	도로	자연녹지	8m미만	9.67	200	지분
25.09.11	답	개발제한구역	8m미만	1121	14,230
25.09.10	대	자연녹지	8m미만	215	6,500
25.07.14	답	생산녹지	8m미만	600	8,000	지분
25.07.01	전	생산관리	8m미만	592	15,000
25.03.28	도로	자연녹지	8m미만	23	1,000
25.03.17	답	생산녹지	8m미만	360	5,350
25.03.04	도로	자연녹지	8m미만	11	300
25.03.04	도로	자연녹지	8m미만	109	700
25.03.04	답	생산녹지	8m미만	244.96	2,550	지분
25.03.04	답	자연녹지	-	299.22	3,345	지분
25.03.04	답	생산녹지	8m미만	259.04	2,700	지분
25.03.04	답	생산녹지	-	278.87	2,850	지분
25.01.20	답	개발제한구역	-	66	2,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월24일	소유권 황OO		소멸
2	2021년3월24일	근저당권 포OOOO	288,000,000	소멸기준
3	2021년3월24일	지상권 포OOOO		소멸
4	2024년1월30일	근저당권 포OOOO	72,000,000	소멸
5	2024년12월11일	가압류 이OO	27,000,000	소멸
6	2025년4월23일	임의경매 포OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-18)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	462,460,066원 194,462,000원	48% 2.8회
6개월	7건	795,279,904원 361,381,571원	50% 2.6회
12개월	10건	673,784,133원 361,483,100원	62% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.