감정가	103,738,300 원
최저가	(100%) 103,738,300 원
보증금	(10%) 10,373,830 원
청구액	10,000,000 원

인천광역시 강화군 양사면 철산리 90-26

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사건번호	2025타경507936
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.12(화) 10:00 입찰 12일전
토지면적	4,133.00㎡(1,250.23 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	정OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 507936

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1610))입니다.
입찰일은 2026-05-12입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 103,738,300원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 422일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 422일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.16. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 맹지임 - 분묘 소재 여부 불분명 - 을구 순위번호 5번, 16번 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 제1항 참조) 매수인이 취득 함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-27	경매접수
~5일	2025-03-04	경매개시결정
~91일	2025-05-29	배당요구종기일
~439일	2026-05-12	100%	103,738,300	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	철산리 90-26	임야	4133 ㎡ (1,250.23평)
1) 위치/보전관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리 소재 ""철곶마을"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 해안야산지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량 출입 불가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 운행상황 등으로 보아 대중교통사정은 불편함. 3)형태 및 이용상태 부정형으로 ""자연림""임. 4)인접 도로상태 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역(통제구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지 <산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조 (역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조 (매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ※ 재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	본건의 현황은 잡목 등이 자생하는 임야로서 내부 진입이 어려우며, 육안으로는 분묘를 발견할 수 없었으나, 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하면 분묘 등의 정확한 소재에 대하여는 별도의 확인을 요함. 본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정을 통해 확인 가능할 것으로 보임.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 양사면 철산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.18	답	농림	8m미만	1108	4,020
25.12.30	답	농림	8m미만	1108	4,020
25.12.12	답	농림	8m미만	1242	4,512
25.11.21	임야	보전관리	-	2193	2,434	지분
25.11.05	답	계획관리	12m미만	327	2,970
25.06.25	임야	보전관리	8m미만	788	1,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		요역지지역권		소멸
2		요역지지역권		인수
3	2015년9월1일	소유권 김OO		소멸
4	2024년10월16일	근저당권 정OO	10,000,000	소멸기준
5	2025년3월4일	임의경매 정OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-29)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	361,299,200원 152,936,267원	40% 3.2회
6개월	14건	258,525,200원 114,920,543원	54% 2.7회
12개월	23건	251,877,448원 108,733,596원	50% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.