감정가	2,055,335,120 원
최저가	(100%) 2,055,335,120 원
보증금	(10%) 205,533,512 원
청구액	1,415,344,330 원

울산광역시 울주군 서생면 화정리 724

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사건번호	2024타경8784
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.05.07(목) 10:00 입찰 14일전
토지면적	3,209.00㎡(970.72 평)
건물면적	611.72㎡(185.05 평)
채무/소유자	주OOO OOOO / 주OOO OOOO
채권자	주OOO OOOOO OOO OOOOOOOO OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 8784

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8269))입니다.
입찰일은 2026-05-07입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 549일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 549일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-18	경매접수
~3일	2024-10-21	경매개시결정
~87일	2025-01-13	배당요구종기일
~566일	2026-05-07	100%	2,055,335,120	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	화정리 724	공장용지	2987 ㎡ (903.57평)
토지	화정리 724-3	도로	222 ㎡ (67.16평)
건물	화정리 724	단층 공장 경량철골구조	235.78 ㎡ (71.32평)
건물	화정리 724	단층 공장 일반철골구조	359.14 ㎡ (108.64평)
제시외 건물	화정리 724	창고	16.8 ㎡ (5.08평)	포함
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/차량출입 가능/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 "위양로입구" 남도측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건(1): 부정형의 토지이며, 공업용 건부지임. 본건(2): 부정형의 토지이며, 지목 도로임. 4)인접 도로상태 북서측으로 소로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>. 본건(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>. 6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅋ)이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 후첨 "건물감정평가요항표" 참조. 1)건물의 구조 본건(가): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 판넬마감. 내벽: 벽지바름, 내장타일 등. 창호: 샷시창호임. 본건(나): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 판넬마감. 주기둥: H-Beam 340x180mm. 높이: 11.86m 창호: 샷시창호임. 2)이용상태 본건(가): 공장(사무소) 및 근린생활시설임. 본건(나): 공장임. 3)설비내역 위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음. 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계: 미상임. 나. 기타: 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 1식 포함. 2. 제시외 건물 포함(1-1, 감정서 제시외 'ㄹ'창고). 단, 목록1지상에 소재하는 1.경량철골조 판넬지붕 창고 3.92㎡, 2.경량철골조 강판지붕 단층 계사 7.5㎡, 3.파이프조 강판지붕 단층 용도미상 12㎡, 4.조립식구조 단층 방갈로 21.22㎡, 5.조립식구조 단층 방갈로 21.22㎡, 6.조립식구조 단층 방갈로 21.22㎡, 7.판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 3.2㎡, 8.비닐하우스 23.8㎡ 각 매각에서 제외함. 이로 인해 법정지상권 성립여지 있음. 3. 목록3.에 소재한 제시외 건물 철골조 중2층(창고) 61.36㎡, 벽체이용 판넬조 철골지붕 단층(사무실) 61.36㎡는 건물 내 설치되어 감정평가 되었으며, 목록3의 감정평가액은 위 제시외 건물 가격이 포함된 가격임. 4. 목록4.의 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 본건 부동산은 울산 울주군 서생면 화정리에 소재하는 단층 공장이며 현재 공장 가동을 하지 않는 것으로 보임. 제시 외 컨터이너 6동, 돔 형태의 방갈로 3동, 비닐하우스1동, 판넬지붕건물1동 소재함. 부동산의표시4.-공부 상 도로이나 현황은 지상에 돔 형태의 방갈로 소재하며 각종 자재 야적되어 있음. 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-13)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	2,369,438,105원 1,334,959,260원	51% 2.4회
6개월	25건	2,998,037,954원 1,704,723,512원	54% 2.4회
12개월	47건	2,501,754,468원 1,425,514,740원	51% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.