감정가	1,823,589,000 원
최저가	(100%) 1,823,589,000 원
보증금	(10%) 182,358,900 원
청구액	1,423,027,792 원

세종특별자치시 연서면 고복리 172-16

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사건번호	2025타경4088
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.07(목) 10:00 입찰 13일전
토지면적	17,605.00㎡(5,325.51 평)
건물면적
채무/소유자	농OOOOOOOOOOOOO / 남OO외 2명
채권자	세OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 4088

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원((전화:470-1808))입니다.
입찰일은 2026-05-07입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 DD01 입니다.
이 법원에는 대전이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.7.31 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각 -목록1 지상 분묘 수기 확인됨. 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시 외 분묘 소재로 인하여 제 한받는 가격임. -목록2 조성 중단된 토지로 건축신고 등의 유효성 및 원상회복 관련사항은 행정관청 별도 확인요함(원상회복 등의 추가적인 절차 및 비용 발생할 수 있음) -목록3 자연림상태로 현황 일부 도로 및 구거 임 -목록5 현황 도로임 -목록1 지적도상 맹지임(포장도로 인접토지에 개설되어 있음) -목록2,3,4 지적도상 맹지이나 포장도로가 인접토지에 걸쳐 있음(도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음) -목록1,2,3,4,5 지상권설정등기(2020.6.26. 제45960호 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자가 2026.1.5.자 말소동의서 제출함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-12-24	경매접수
~13일	2026-01-06	경매개시결정
~105일	2026-04-08	배당요구종기일
~134일	2026-05-07	100%	1,823,589,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	고복리 172-16	임야	13099 ㎡ (3,962.45평)
	고복리 172-20	임야	1113 ㎡ (336.68평)
	고복리 172-21	임야	1700 ㎡ (514.25평)
	고복리 172-22	임야	1650 ㎡ (499.13평)
	고복리 172-23	임야	43 ㎡ (13.01평)
1) 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 세종특별자치시 연서면 고복리 및 부강면 금호리에 소재하는 토지로서, 본건 기호 1~5 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역이며, 본건 기호 6 주변은 농경지, 임야, 산업단지, 주택 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건 기호 1 ~ 5는 본건 및 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함. 본건 기호 6은 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함. 3)형태 및 이용상태 본건 기호 1, 3, 5, 6 토지는 부정형이며, 기호 2, 4는 사다리형임. 본건 기호 1, 4 토지는 자연림상태, 기호 2 토지는 조성중단된 토지이며, 기호 3 토지는 자연림상태로서 일부 도로 및 구거 등으로 이용중임. 기호 5 토지는 도로 등으로 이용중임. 기호 6 토지는 전상태임. 4)인접 도로상태 본건 기호 1은 지적도상 맹지이나 인접토지에 왕복1차선의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.(지적도와 연속지적도간 본건 형상의 불일치로 지적도 기준으로 기재함.) 본건 기호 2, 3, 4는 지적도상 맹지이나 현황 왕복1차선의 콘크리트 포장도로가 본건 및 인접토지에 걸쳐 설치되어 있음. 본건 기호 5는 도로 등으로 이용중이며, 인접도로 및 본건상 왕복1차선의 콘크리트 포장도로와 연결됨. (경매참여시 본건 기호 1 ~ 5의 본건 및 인접토지상 개설된 도로는 사유토지상 개설된 구간이 소재하여 도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.) 본건 기호 6은 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 <기호 1> 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 2, 4> 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 3> 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-02-26)(고복천)<소하천정비법>에 지정되어 있음. <기호 5> 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 6> 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 지정되어 있음. 6)제시목록 외의 물건 가. 본건 토지상 자생하거나 관리되지 아니한 수목 등은 이용상황, 일반적인 시장거래관행, 경제적가치 등을 고려하여 토지가액에 포함하여 평가하였바. 경매진행시 참고하시기 바람. 나. 본건 기호 1 임야조사시 임도 주변과 상대적으로 완만한 경사지를 위주로 조사하여 본건 기호 1 토지(임야) 및 인접토지 경계상 분묘 수기를 확인한 후, 귀 제시사항에 따라 제한받을 경우 가액을 토지감정평가 명세표 비고란에 병기하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. (임야의 규모 및 임야 특성상 그 외 분묘 소재 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.) 7)공부와의 차이 가. 본건 토지 등의 지적 경계 및 이용 상황 등은 관련공부 및 항공사진, 목측 등에 의하여 판단 후 평가·표시하였으나, 정확한 이용 상황 및 경계파악은 측량이 필요하며, 측량에 따라 경계 및 이용 상황 등이 변경될 경우 가격변동이 있을 수 있음. (본건 기호 1토지는 ‘지적도’와 ‘토지이용계획확인서상 도식의 기초가 되는 연속지적도’의 형태가 상이하여,‘지적도’의 본건 토지 등의 형태를 기준으로 토지경계와 대략의 토지이용계획상 용도지역 및 준보전산지 등의 경계를 도식하고 각각의 비율을 산정하였음. 추후‘연속지적도’등의 정비에 따른 변경 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.) 나. 본건 기호 2 토지는 과거 건축신고를 득한 후 조성중단된 토지로 관련 행정청과의 유선통화를 통한 조사시 효력상실된 것으로 조사되었으나, 경매참여시 정확한 본건 토지상의 건축신고 등의 유효성 및 원상회복 관련사항 등은 관계행정청에 별도확인하시고, 원상회복 등의 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	-일괄매각 -목록1 지상 분묘 수기 확인됨. 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시 외 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. -목록2 조성 중단된 토지로 건축신고 등의 유효성 및 원상회복 관련사항은 행정관청 별도 확인요함(원상회복 등의 추가적인 절차 및 비용 발생할 수 있음) -목록3 자연림상태로 현황 일부 도로 및 구거 임 -목록5 현황 도로임 -목록 1 지적도상 맹지임(포장도로 인접토지에 개설되어 있음), 목록2,3,4 지적도상 맹지이나 포장도로가 인접토지에 걸쳐 있음(도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음) -목록1,2,3,4,5 지상권설정등기(2020.6.26. 제45960호 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자가 2026.1.5.자 말소동의서를 제출함 붙임 사진과 같음

국토부실거래가 세종특별자치시 연서면 고복리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.01	대	농림	8m미만	33	200
25.07.29	임야	생산관리	8m미만	90.75	3,000	지분
25.07.17	임야	생산관리	8m미만	30.25	1,000	지분
25.07.03	전	생산관리	-	165	1,500
25.07.03	과수원	생산관리	-	165	1,500
25.06.16	임야	계획관리	-	280.5	5,165	지분
25.06.05	임야	보전관리	-	165	2,930	지분
25.06.03	임야	자연녹지	-	99	1,823	지분
25.06.02	임야	보전관리	-	115.5	2,127	지분
25.05.30	임야	계획관리	-	66	1,215	지분
25.05.30	임야	자연녹지	-	66	1,215	지분
25.05.30	임야	자연녹지	-	66	1,215	지분
25.05.30	임야	보전관리	-	16.5	293	지분
25.05.27	임야	계획관리	-	165	3,100	지분
25.05.27	임야	계획관리	-	66	1,215	지분
25.05.21	임야	계획관리	-	165	3,038	지분
25.05.21	임야	계획관리	-	66	1,215	지분
25.05.19	임야	보전관리	-	66	1,172	지분
25.05.16	임야	보전관리	-	66	1,172	지분
25.05.15	임야	보전관리	-	400	7,091	지분
25.05.15	임야	보전관리	-	165	2,930	지분
25.05.14	임야	보전관리	-	171.6	3,047	지분
25.05.14	임야	보전관리	-	130.03	1,873	지분
25.05.14	임야	보전관리	-	171.6	3,047	지분
25.05.07	전	농림	8m미만	478	14,500
25.05.01	임야	보전관리	-	108.9	1,934	지분
25.04.28	답	자연녹지	8m미만	851	29,019
25.04.28	답	자연녹지	8m미만	514	18,453
25.04.27	임야	보전관리	-	1008	6,800
25.04.21	임야	보전관리	-	66	1,172	지분
25.04.20	임야	보전관리	-	231	4,102	지분
25.04.17	임야	보전관리	-	82.5	1,465	지분
25.04.17	임야	보전관리	-	330	5,860	지분
25.04.17	임야	보전관리	-	79.2	1,406	지분
25.04.14	임야	보전관리	-	165	2,930	지분
25.04.14	임야	보전관리	-	181.5	3,223	지분
25.04.11	임야	보전관리	-	82.5	1,465	지분
25.04.10	임야	보전관리	-	59.4	1,055	지분
25.04.09	임야	보전관리	-	59.4	1,055	지분
25.04.09	임야	보전관리	-	115.5	2,051	지분
25.04.09	임야	농림	-	75.92	1,263	지분
25.04.02	도로	보전관리	-	20	480	지분
25.04.01	임야	농림	-	662	7,000	지분
25.03.12	임야	보전관리	-	165	2,401	지분
25.02.24	임야	보전관리	-	169	1,015	지분
25.01.07	대	생산관리	8m미만	458	20,000
25.01.07	대	생산관리	8m미만	204	9,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년7월31일	소유권 농OOOO		소멸
2	2020년6월26일	지상권 세OOOO		인수
3	2020년7월31일	근저당권 세OOOO	1,092,000,000	소멸기준
4	2021년9월3일	근저당권 세OOOO	180,000,000	소멸
5	2024년6월26일	근저당권 세OOOO	336,000,000	소멸
6	2026년1월6일	임의경매 세OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-04-08)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 (352-37)대전광역시 서구 둔산중로 78번길 45 (둔산동) 대표 : 042)470-1114, 민원 : 042)470-1313, 야간 : 042)470-1301 관할지역 : 서구, 유성구, 대덕구, 중구, 동구, 세종특별자치시, 금산군
등기소	대전지방법원 본원 세종등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(044)866-0999, 세종특별자치시 조치원읍 새내16길 27 (교리 8-11))
세무서	세무서 (대표:, 팩스:, )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	592,839,983원 249,626,250원	40% 3.1회
6개월	15건	674,846,124원 260,029,580원	39% 3.2회
12개월	33건	971,671,828원 462,226,163원	45% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.