감정가	1,201,226,000 원
최저가	(100%) 1,201,226,000 원
보증금	(10%) 120,122,600 원
청구액	646,529,932 원

경기도 가평군 설악면 천안리 206

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사건번호	2025타경850
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.06(수) 10:30 (오늘 입찰)
토지면적	7,135.00㎡(2,158.34 평)
건물면적
채무/소유자	홍OO / 홍OO
채권자	주OOOOOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 850

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원((전화:0318694421))입니다.
입찰일은 2026-05-06입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 입니다.
이 법원에는 남양주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 413일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 413일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.17. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각, 제시외 수목 포함 2. 목록1.~5번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 3. 목록3번은 묵전, 제시외분묘 등 묘역, 일부 현황 도로 등으로 이용중이고, 제시외분묘 등 소재로 인하여 제한받는 경우 토지 단가는 176,700원/㎡임. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명 4. 목록4번 지상에 매각에서 제외되는 제시외건물(감정평가서상㉠, ㉡)등 소재하는바, 법정지상권 성립여부 불분명함. 제시외건 물로 인하여 제한받는 경우 토지 단가는 146,020원/㎡임 5. 목록1,2,5번은 지적도상 맹지이나, 인접토지인 목록4번을 통하여 접근 가능함 6. 목록1,5번의 지목은 답이나 현황 묵전으로 이용중이고, 목록4번의 지목은 답이나 현황 묵전, 제시외건물 등 부지로 이용중 임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-12	경매접수
~7일	2025-03-19	경매개시결정
~90일	2025-06-10	배당요구종기일
~420일	2026-05-06	100%	1,201,226,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	천안리 206	답	992 ㎡ (300.08평)
	천안리 207	전	357 ㎡ (107.99평)
	천안리 208	전	4083 ㎡ (1,235.11평)
	천안리 220	답	1372 ㎡ (415.03평)
	천안리 558-1	답	331 ㎡ (100.13평)
제시외 건물	천안리 208	제시외수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 가평군 설악면 천안리 소재 ""천안1리마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전,답,임야,주택,창고 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호1,2,5: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 묵전으로 이용중임. 기호3: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 묵전, 제시외분묘 등 묘역, 일부현황도로 등으로 이용중임. 기호4: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 묵전, 제시외건물 부지, 일부현황도로 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호1,2,5 : 지적도상 맹지이나, 인접토지(기호4)를 통하여 접근 가능함. 기호3 : 북측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함. 기호4 : 서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1,2,4,5 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법> ,수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질 보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 6)제시목록 외의 물건 (1) 기호3 토지상에 별첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외분묘 소재함. (2) 기호4 토지상에 별첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물 소재함. 7)공부와의 차이 기호1, 5 : 지목은 답이나, 현황 묵전으로 이용중임. 기호 4 : 지목은 답이나, 현황 묵전, 제시외건물 등 부지로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 제시외 수목 포함 2. 목록1.~5번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 3. 목록3번은 묵전, 제시외분묘 등 묘역, 일부 현황 도로 등으로 이용중이고, 제시외분묘 등 소재로 인하여 제한받는 경우 토지 단가는 176,700원/㎡임. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명 4. 목록4번 지상에 매각에서 제외되는 제시외건물(감정평가서상㉠, ㉡)등 소재하는바, 법정지상권 성립여부 불분명함. 제시외건물로 인하여 제한받는 경우 토지 단가는 146,020원/㎡임 5. 목록1,2,5번은 지적도상 맹지이나, 인접토지인 목록4번을 통하여 접근 가능함 6. 목록1,5번의 지목은 답이나 현황 묵전으로 이용중이고, 목록4번의 지목은 답이나 현황 묵전, 제시외건물 등 부지로 이용중임 목록3 지

국토부실거래가 경기도 가평군 설악면 천안리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.23	대	계획관리	8m미만	86	1,300
26.02.23	대	계획관리	8m미만	507	7,600
26.02.23	대	계획관리	8m미만	507	7,600
26.02.12	도로	보전관리	8m미만	3.5	50	지분
25.12.08	임야	계획관리	8m미만	552	2,000
25.12.03	도로	보전관리	8m미만	171	2,000	지분
25.11.17	답	생산관리	8m미만	172	5,600
25.11.17	답	생산관리	-	1524	17,200
25.11.17	답	생산관리	-	1752	19,200
25.10.15	도로	계획관리	-	54	70	지분
25.10.15	도로	계획관리	-	94	300	지분
25.10.15	도로	계획관리	-	94	300	지분
25.10.15	전	보전관리	8m미만	867	5,200	지분
25.10.15	전	보전관리	8m미만	496	2,930	지분
25.10.15	전	보전관리	8m미만	867	5,200	지분
25.08.13	전	보전관리	-	498	8,737
25.08.13	답	생산관리	-	213.5	1,920	지분
25.08.13	답	생산관리	-	213.5	1,920	지분
25.07.15	임야	계획관리	-	302	8,000
25.07.15	임야	계획관리	8m미만	797	22,000
25.07.15	임야	계획관리	8m미만	3973	111,000
25.07.15	임야	계획관리	8m미만	1451	41,000
25.07.15	전	계획관리	8m미만	648	18,000
25.07.15	전	보전관리	-	660	10,250
25.05.19	도로	생산관리	-	36	565
25.04.25	전	생산관리	12m미만	2313	59,500	지분
25.04.25	전	생산관리	-	2313	59,500
25.03.10	대	계획관리	8m미만	684	12,000
25.03.07	답	농림	8m미만	661	10,000	지분
25.02.25	답	농림	8m미만	1180	11,000
25.01.31	임야	보전관리	-	320	6,400
25.01.31	도로	보전관리	8m미만	30	600
25.01.08	전	생산관리	-	175	3,710

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2013년12월20일	소유권 홍OO		소멸
2	2024년10월17일	근저당권 (OOOO	793,000,000	소멸기준
3	2024년10월23일	지상권 (OOOO		소멸
4	2025년1월16일	가압류 경OOOO	30,000,000	소멸
5	2025년3월20일	임의경매 가OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-10)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 가평등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031) 582-9948, 경기도 가평군 가평읍 가화로 180 (읍내리 685-1))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	432,545,200원 132,427,667원	32% 3.6회
6개월	23건	319,822,535원 114,165,479원	34% 3.4회
12개월	43건	303,219,298원 124,065,253원	38% 3.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.