감정가	408,720,000 원
최저가	(100%) 408,720,000 원
보증금	(10%) 40,872,000 원
청구액	278,756,085 원

경상남도 남해군 서면 작장리 200-2

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사건번호	2025타경784
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.04(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	1,703.00㎡(515.16 평)
건물면적
채무/소유자	조OO / 조OO
채권자	노OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 784

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026-05-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 305일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 305일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.03.03.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-남서측 급경사지 석축등으로 계단식 조성된 것 감안 평가. -지상 매각제외 되는 물탱크실 및 물탱크 존재함. -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-19	경매접수
~1일	2025-06-20	경매개시결정
~83일	2025-09-10	배당요구종기일
~319일	2026-05-04	100%	408,720,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	작장리 200-2	답	1703 ㎡ (515.16평)
1) 위치/보전관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 남해군 서면 작장리, 예계방파제에서 북서측으로 직선거리 약700 미터 지점에 소재하고 있으며, 부근은 농촌지대로 농경지` 임야` 군데군데 펜션 등, 농가취락 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 시 됨. 2)교통상황 본건까지 소형승용차` 영농차량 등 접근이 가능하고 관내버스정류소` 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 대중교통사정은 대체로 보통 이하인 편임. 3)형태 및 이용상태 남서측으로 급경사진 부정형의 토지로서, 일부는 석축으로 계단식으로 조성되어 있으며, 지상에는 잡목, 칡덩굴 등이 무성하게 생장하고 있으며 묵은 농경지상태임. 4)인접 도로상태 북측과 남서측으로 콘크리트포장 세로와 접하여 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구 역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관관리 지역<남해군 경관 조례> 에 속함. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1, 임대관계 등 토지로서 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 석축 등 포함 평가의견 본건은 남서측으로 급경사지로 일부는 석축으로 계단식으로 조성되어 있어 이런 상황을 참작하여 평가하였으며, 제시외 물건으로 물탱크가 소재하고 있으나 이것은 이동이 가능한 것으로 판단되어 평가에서 제외하였고, 지상에 생장하고 있는 수목은 그 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가하였음. 닫기
참고 사항	-남서측 급경사지 석축등으로 계단식 조성된 것 감안 평가. -지상 매각제외 되는 물탱크실 및 물탱크 존재함. -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

국토부실거래가 경상남도 남해군 서면 작장리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.03	전	생산관리	8m미만	2171	32,850	지분
25.09.06	전	계획관리	-	546	13,120
25.09.06	전	계획관리	8m미만	786	18,880
25.07.25	전	생산관리	8m미만	136	700	지분
25.07.25	답	계획관리	-	149.08	1,000	지분
25.06.20	전	계획관리	-	682	15,141

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년3월3일	소유권 조OO		소멸
2	2020년3월3일	근저당권 노OOOO	650,000,000	소멸기준
3	2020년3월3일	지상권 노OOOO		소멸
4	2024년8월22일	가압류 경OOOO	13,312,000	소멸
5	2024년9월5일	가압류 수OOO	15,109,957	소멸
6	2024년9월6일	가압류 농OOOO	85,623,091	소멸
7	2024년11월27일	가압류 남OOOO	127,383,561	소멸
8	2025년4월30일	가압류 농OOOO	64,721,557	소멸
9	2025년5월1일	가압류 남OOOO	31,555,146	소멸
10	2025년6월20일	임의경매 노OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-10)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	124,116,600원 28,161,706원	27% 6.4회
6개월	29건	102,676,213원 29,197,940원	33% 5.6회
12개월	53건	160,403,084원 56,566,131원	33% 5.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.