감정가	98,741,700 원
최저가	(100%) 98,741,700 원
보증금	(10%) 9,874,170 원
청구액	178,750,000 원

전라남도 함평군 손불면 죽암리 산39-4

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사건번호	2025타경51615
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.04(월) 10:00 입찰 12일전
토지면적	16,884.00㎡(5,107.41 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 이OO
채권자	아OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 51615

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원((전화:061-270-6692))입니다.
입찰일은 2026-05-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II05 입니다.
이 법원에는 목포이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 7. 31. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 1. 지상에 연고자 미상의 분묘 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음. 목록 2. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 등에 대하여 법정지상권 성립여부는 불분명함.

일괄매각. 목록 1. 현황은 '자연림 및 일부 묘지'이고, 지상에 연고자 미상의 분묘 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음. 목록 2. 현황은 '단독주택 건부지'이고, 지상에 건축물대장에 등재되지 않은 타인 소유의 제시외 건물 ‘조적조 스레트지붕 단층 주택 일부, 조적 및 파이프조 스레트지붕 단층 계사 및 저온창고’는 매각에서 제외하며, 제시외 건물 등에 대하여 법정지상권성립여부는 불분명함. 본건 전부 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-10-31	경매접수
~6일	2025-11-06	경매개시결정
~97일	2026-02-05	배당요구종기일
~185일	2026-05-04	100%	98,741,700	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	죽암리 산39-4	임야(현황: 자연림 및 일부 묘지)	16389 ㎡ (4,957.67평)
토지	죽암리 산39-9	임야(현황: 단독주택 건부지)	495 ㎡ (149.74평)
1) 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 함평군 손불면 죽암리 소재 "석령마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 내[일련번호 2), 3)]에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대 및 순수 농촌지대임. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1) 부정형 완경사이며, 자연림 및 일부 묘지임. 일련번호 2), 3) 부정형 완경사이며, 단독주택 건부지임. 4)인접 도로상태 일련번호 1), 2) 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호 3) 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1) 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 2), 3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 일련번호 3) 지상에는 별지 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ) , ㄴ)이 소재함. 7)공부와의 차이 본건 토지 일련번호 1) ~ 3)은 공부상 지목이 "임야" 이나, 일련번호 1) 현황은 "자연림 및 일부 묘지" , 일련번호 2), 3) 현황은 "단독주택 건부지" 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록 1. 현황은 '자연림 및 일부 묘지'이고, 지상에 연고자 미상의 분묘 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음. 목록 2. 현황은 '단독주택 건부지'이고, 지상에 건축물대장에 등재되지 않은 타인 소유의 제시외 건물 ‘조적조 스레트지붕 단층 주택 일부, 조적 및 파이프조 스레트지붕 단층 계사 및 저온창고’는 매각에서 제외하며, 제시외 건물 등에 대하여 법정지상권 성립여부는 불분명함. 본건 전부 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함. -본건 기호(1) 목적물은 현황결과 별첨 현황사진과 같이 임야나 일부 지상위에 연고자 미상의 분묘가 소재함. -본건 기호(2) 목적물은 공부상 `임야`나 현황결과 별첨 현황사진과 같이 일부지상위에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하고 제시외건물(ㄱ)은 타지번건물이 물려있는 형태며 제시외건물(ㄴ)은 김주성,김부성이 시설하여 점유중임. -본건 기호(3) 목적물은 공부상 `임야`나 현황결과 별첨 현황사진과 같이 일부`대지`형태로 이용중이며 그 지상위에 제시외건물(ㄷ,ㄹ)이 소재함. -제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)은 모두 건축물대장상 등재되지 않은 미등기건물임. [제시외건물] (ㄱ):조적조 스레트지붕 단층 주택일부 (김주성,김부성 점유) (ㄴ):조적 및 파이프조 스레트지붕 단층 계사 (김주성,김부성 점유) (ㄷ):목조 및 시멘트블럭조 칼라강판지붕 단층 주택 (ㄹ):조적조 스레트지붕 단층 창고 *지적경계가 불분명하여 개략적으로 조사하였음을 보고하오며 정확한 측량이 필요하다고 사료됨.

국토부실거래가 전라남도 함평군 손불면 죽암리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.20	전	농림	-	863	1,050
26.03.20	전	농림	-	793	950
26.03.18	답	농림	8m미만	1002	2,121
26.03.10	답	농림	8m미만	3576	7,570
26.02.24	전	보전관리	-	2334	3,100
26.02.24	답	농림	8m미만	1400	2,500
25.12.30	답	농림	8m미만	2870	5,736
25.12.30	답	농림	8m미만	3000	6,664
25.12.26	답	농림	8m미만	1345	2,400
25.12.08	전	계획관리	12m미만	1452	1,500
25.11.28	전	계획관리	-	1369	1,656
25.11.04	전	계획관리	8m미만	1335	500
25.10.13	대	계획관리	8m미만	27	40	지분
25.07.31	대	계획관리	8m미만	618	700	지분
25.06.24	답	농림	8m미만	2074	3,135
25.06.24	답	농림	8m미만	2074	3,135
25.05.02	답	농림	8m미만	1718	2,600
25.04.28	답	농림	8m미만	950	1,700
25.03.17	답	농림	-	511	616
25.03.17	답	농림	8m미만	2673	6,060
25.02.25	전	계획관리	8m미만	1293	2,072
25.02.25	답	계획관리	8m미만	3511	5,629
25.02.11	답	농림	8m미만	2673	6,060
25.02.11	답	농림	-	511	616
25.01.07	답	계획관리	8m미만	788	1,100
25.01.07	답	농림	8m미만	398	600

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2019년7월31일	근저당권 아OOOO	228,000,000	소멸기준
3	2019년7월31일	지상권 아OOOO		소멸
4	2024년9월26일	가압류 충OOOO	30,000,000	소멸
5	2024년10월22일	가압류 아OOOO	19,830,000	소멸
6	2025년11월6일	임의경매 아OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-02-05)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	미상	미상 [월]미상
김OO	미상 미상		미상
김OO	미상	미상 [월]미상
김OO	미상 미상		미상
비고 (매각물건 명세서)	김부성:-집행관 현황조사시 현재 점유하고 있음을 확인하였고, 상기 현황조사 내용은 점유자 김주성이 주장한 내용 등을 토대 로 작성됨. 김주성:-집행관 현황조사시 현재 점유하고 있음을 확인하였고, 상기 현황조사 내용은 점유자 김주성이 주장한 내용 등을 토대 로 작성됨.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 본원 함평등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)322-0210, 전남 함평군 함평읍 중앙길 36 (기각리 987-3))
세무서	나주세무서 (대표:061-330-02, 팩스:061-332-8570, 전라남도 나주시 재신길 33 (송월동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	14,049,867원 6,403,000원	46% 3회
6개월	7건	19,535,169원 13,339,771원	62% 2.3회
12개월	13건	22,892,380원 15,381,877원	66% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.