감정가	3,721,864,500 원
최저가	(100%) 3,721,864,500 원
보증금	(10%) 372,186,450 원
청구액	2,505,970,556 원

경상남도 창원시 성산구 귀산동 607

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사건번호	2025타경341
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.30(목) 10:00 입찰 14일전
토지면적	993.00㎡(300.38 평)
건물면적	544.65㎡(164.76 평)
채무/소유자	김OO / 주OOO OOOOO
채권자	농OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 341

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026-04-30입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH01 입니다.
이 법원에는 창원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 429일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 429일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 1. 31. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 매각 포함. 조경수 및 조경석(감정서상 ㄷ) 매각 제외. 목록 3.4. 지목 '대, 답'이나, 현황 '도로' 2025. 5. 12. 신화테크 대표자 진재현으로부터 공사대금 채권 163,000,000원, 2025. 5. 13. 영신테크 대표자 신영석으로부터 공 사대금 채권 32,280,727원의 각 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-10	경매접수
~1일	2025-02-11	경매개시결정
~119일	2025-06-09	배당요구종기일
~444일	2026-04-30	100%	3,721,864,500	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	귀산동 607	대	943 ㎡ (285.26평)
	귀산동 607-2	대	33 ㎡ (9.98평)
	귀산동 608-1	답	17 ㎡ (5.14평)
건물	귀산동 607	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	294.48 ㎡ (89.08평)
건물	귀산동 607	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	198.55 ㎡ (60.06평)
제시외 건물	귀산동 607	냉장냉동 창고 등	22.62 ㎡ (6.84평)	포함
	귀산동 607	근린생활시설	29 ㎡ (8.77평)	포함
	귀산동 607	조경수 및 조경석	㎡ (0.00평)	제외
1) 위치/제1종일반주거지역/지구단위계획구역/판넬지붕/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 ""삼귀민원센터"" 남서측 근거리에 소재하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 입지여건은 무난합니다. 2)교통상황 본건까지 차량 진출입 가능하며, 교통환경은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1) : 남서하향 완경사 지세 내 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(3,4) : 도로로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 일련번호(1) : 본건 북측으로노폭 약 6m 내외 및 북서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석교지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3,4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석교지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로포함_창원시 성산구 공고 제2022-75호) 6)제시목록 외의 물건 첨부 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조. 7)공부와의 차이 일련번호(3, 4) 토지의 공부상 지목은 ‘대, 답’이나 현황 ‘도로’로 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상입니다. 1)건물의 구조 일련번호(2) : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 판넬지붕 지상 2층 건물로서, 외벽 : 노출콘크리트 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등, 창호 : 알루미늄창호 등으로 마감하였습니다. 2)이용상태 일련번호(2) : 근린생활시설(1층 상호:The One, 2층 상호:Black Plate)로 이용 중입니다. 3)설비내역 일련번호(2) : 위생ㆍ급배수설비, 시스템 냉난방설비 및 전기설비 등이 있으며, 관리상태는 보통입니다. 4)부합물 및 종물 해당사항 없습니다. 5)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상입니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2) 매각 포함. 조경수 및 조경석(감정서상 ㄷ) 매각 제외. 목록 3.4. 지목 '대, 답'이나, 현황 '도로' 2025. 5. 12. 신화테크 대표자 진재현으로부터 공사대금 채권 163,000,000원, 2025. 5. 13. 영신테크 대표자 신영석으로부터 공사대금 채권 32,280,727원의 각 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함. 1. 목록1. 토지는 목록2. 건물의 대지와 주차장, 정원으로 사용중이며, 건물뒷편 축대일부와 돌계단, `나동` 지붕 나무테크 등은 추가로 공사한 것이라 함(별첨사진 참조). 2. 목록1. 지상의 정원수와 정원석들은 매각되어 반출 예정이라고 함(김찬도에게 5천만원에 매도, 별첨 계약서 참조). 3. 본건2. 건물은 판매 및 영업시설(1층은 식당, 2층은 카페)임. 4. 본건2. 건물은 제시목록상 1층 면적이 294.48㎡이나, 건축물대장상 `가동` 1층 면적은 317

건축물현황

소재지

경상남도 창원시 성산구 귀산동 607번지

대지면적

연면적

29㎡
(8.79평)

건축면적

29㎡
(8.79평)

용적률산정
연면적

29㎡
(8.79평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

사용승인일자

2023.02.07

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년2월19일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년1월31일	근저당권 농OOOO	3,240,000,000	소멸기준
3	2024년9월3일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
4	2024년11월8일	압류 국		소멸
5	2024년12월3일	압류 창OO		소멸
6	2025년1월9일	(1)근저당권설정 김OO	200,000,000	소멸
7	2025년1월9일	(2)근저당권설정 박OO	100,000,000	소멸
8	2025년2월11일	임의경매 농OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년1월8일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년1월31일	근저당권 농OOOO	3,240,000,000	소멸기준
3	2024년9월3일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
4	2024년12월3일	압류 창OO		소멸
5	2025년1월9일	(1)근저당권설정 김OO	200,000,000	소멸
6	2025년1월9일	(2)근저당권설정 박OO	100,000,000	소멸
7	2025년2월11일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-09)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	1층숙소(41㎡)	2천5백만원 [월]없음	O
김OO	2022.09.22 2025.02.05		2022.09.22~2027.09.21.
김OO	2층	1천만원 [월]2천만원	O
김OO	2021.12.14 미상		2021.05.21.~2026.05.20.
김OO	토지및 1층건물전체	1억 5천만원 [월]2백만원	X
김OO	2025.01.06. 2025.01.06.	2025.5.23.	2024.10.16.~2029.10.15.
비고 (매각물건 명세서)	김민수:부동산현황조사서에 의하면 본건 채무자이며, 첨부된 계약서 및 상가건물임대차현황서(위치 1,2층 면적 483.3500㎡) 등 재와 달리 2층만 사용한다고 함. 김찬영:부동산현황조사서에 첨부된 2024.10.15.자 계약서에 의하면 임대부분 토지 및 1층 건물 전체, 2025. 2. 11.자 계약서에 의하면 임대부분 건물 나동 전체, 첨부된 상가건물임대차현황서에 의하면 사업자등록신청일 2024.10.15. /2025.01.06. 위치 1층/ 1층, 면적 483.3500㎡/294.4800 ㎡, 임대차기간2024.10.14.~2027.10.14./ 2024.10.16.~2029.10.15. 보증금 천만원/1억 5천만원, 차임 2천만원/2백만원.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)266-2248, 경남 창원시 성산구 창이대로 681 (사파동 1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	836,000,000원 168,100,000원	20% 6회
6개월	8건	529,510,000원 183,797,250원	39% 4.6회
12개월	11건	429,280,000원 159,640,454원	46% 4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.