감정가	10,403,944,000 원
최저가	(100%) 10,403,944,000 원
보증금	(10%) 1,040,394,400 원
청구액	4,798,760,597 원

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 823

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사건번호	2025타경7777
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.28(화) 10:00 입찰 13일전
토지면적	5,203.00㎡(1,573.91 평)
건물면적	4,029.50㎡(1,218.92 평)
채무/소유자	주OOO OOOO / 김OO외 1명
채권자	주OOO OOOOO OOO OOOOOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 7777

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2250))입니다.
입찰일은 2026-04-28입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 385일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 385일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2016. 6. 29. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-4) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2016-47호(목록 3) 포함 - 목록 1 지상에 조경수 및 조경등은 포함 평가임 - 목록 2 건물의 1층 면적이 등기사항전부증명서상 '969.38㎡', 일반건축물대장상 '976.12㎡'로 상이하나, 일반건축물대장에 등 재된 '합벽증축(6.74㎡, 2020.7.7.)'의 내역이 등기사항전부증명서에 반영되지 아니한 것으로 추정되며, 상기 합벽증축 부분을 제시외 건물(목록 2-1)로 평가함 - 목록 2 건물에 대한 현장조사시 각종 설비의 운용에 필요한 변압기 등 주요 전기설비가 해체된 것으로 확인됨 - 목록 2 건물의 옥상에 소재하는 계단실, 창고, 물탱크실은 포함 평가임 - 목록 2 건물의 옥상에 소재하는 냉장창고는 매각에서 제외- 목록 2 건물의 실내풀장 및 야외풀장은 포함 평가임 - 목록 3 중 기계기구(일련번호 1)는 지하에 매설된 시설물로 육안에 의한 상태 확인 불가하나, 건물측 말단이 기계기구(일련 번호 2)에 연결된 점을 기초로 실제 소재를 추정하여 평가함, 외측(항만측)의 상태는 확인 불가 - 목록 3 중 기계기구(일련번호 2, 3)은 육안으로 소재를 확인하였으나, 침수 및 단전 등으로 실제 작동 여부는 미상 - 본건 지상 및 건물 내부에 건축자재 및 폐기물, 오수 등이 상당량 소재함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-21	경매접수
~5일	2025-03-26	경매개시결정
~96일	2025-06-25	배당요구종기일
~403일	2026-04-28	100%	10,403,944,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	화순리 823	대	5203 ㎡ (1,573.91평)
건물	화순리 823 마린파크	1층 전시장, 일반음식점 철근콘크리트구조	969.38 ㎡ (293.24평)
	화순리 823 마린파크	2층 전시장, 휴게음식점 철근콘크리트구조	766.26 ㎡ (231.79평)
	화순리 823 마린파크	3층 전시장 철근콘크리트구조	751.27 ㎡ (227.26평)
	화순리 823 마린파크	지1층 전시장 철근콘크리트구조	1493.65 ㎡ (451.83평)
제시외 건물	화순리 823 마린파크	일반음식점(현황 매표소)	6.74 ㎡ (2.04평)	포함
	화순리 823 마린파크	주방	27 ㎡ (8.17평)	포함
	화순리 823 마린파크	냉장창고	12.5 ㎡ (3.78평)	포함
	화순리 823 마린파크	다용도실	2.7 ㎡ (0.82평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/노선버스 정류장/철근콘크리트구조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 소재 '금모래해변' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 해안변으로 식당 등의 근린생활시설, 후면의 주택 등으로 형성된 면소재지 외곽의 주 상복합지대임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 면소재지 외곽 에 위치하여 제반 교통사정은 양호함. 3)형태 및 이용상태 남서향의 미미한 경사지대에 조성된 부정형의 평지로서, 일반건축물대장상 '문화 및 집회시 설(전시장, 일반음식점, 휴게음식점)'의 부지임. 4)인접 도로상태 본건의 남동측으로 왕복 2차로인 '화순중앙로'와 접하며, 남서측으로 '화순리 825-3(지목 제 방)'을 사이에 두고 왕복 2차로인 '화순해안로'가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심 의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 6)제시목록 외의 물건 지상에 별첨 '사진'과 같이 조경수 및 조경등 등이, 도로와의 경계 부분에 비계시설이 소재 하나, 정확한 위치의 확인은 별도의 측량을 요함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층 지상 3층 건물로서, 외벽: 알미늄복합판넬 등, 내벽: 노출콘크리트 및 인테리어 마감 등, 바닥: 노출콘크리트 및 타일 마감 등, 창호: PVC샷시 창호 등임. 2)이용상태 일반건축물대장상 - 지1층: 전시장 - 1층: 전시장, 일반음식점 - 2층: 전시장, 휴게음식점 - 3층: 전시장 으로 등재되어 있으며, 건물(건축물현황도상 지하1층)의 남서측에 야외풀장과 실내풀장이 각 각 소재함. 3)설비내역 기본 급배수 및 위생설비, 냉난방설비, 소화전 및 화재경보설비, 스프링클러설비, 승강기설 비, 취수 및 수처리설비 등이 갖추어져 있으나, 수변전설비의 해체, 침수 및 장기간의 미가 동 등으로 인해 정상적인 작동여부는 미상임. 4)부합물 및 종물 별첨 '건물개황도' 및 '사진'과 같이 1층 및 3층에 제시외 건물이 소재하며, 옥상에 건물의 부합물인 계단실, 창고 및 물탱크실, 이동이 용이할 것으로 판단되는 냉장창고(감정평가외) 가 소재함. 5)공부와의 차이 본 건물 1층의 면적이 등기사항전부증명서상 '969.38㎡', 일반건축물대장상 '976.12㎡'로 상 이하나, 일반건축물대장에 등재된 '합벽증축(6.74㎡, 2020.7.7.)'의 내역이 등기사항전부증 명서에 반영되지 아니한 것으로 추정되며, '합벽증축' 부분은 '제시외건물 ㉠'으로 평가하였 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-4) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2016-47호(목록 3) 포함 소재지 1.(화순리 823) 대지 (소재지 2.(화순중앙로 132) 제시 건물의 부지임. 일부 토지 경계로 철구조물이 설치되어 있고, 높은 돌담도 축조되어 있음. 일부 토지에 조경수가 식재되어 있음. 일부 토지는 아스콘 포장되어 주차장으로 사용하고 있음. 주차장에 건축자재 및 폐기물 등 야적되어 있음) 소재지 2.(화순중앙로 132) 위 지상 제시 건물 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 문화 및 집회시설 1층 969.38㎡(실제:976.12㎡-2020.7.7.증측신고 등재되어 있음) 2층 766.26㎡ 3층 751.27㎡ 지1층 1493.65㎡ 및 제시외 건물 ㄱ.샷시조 렉산지붕 단층 비가림 (1층 소재) ㄴ.경량철골조 판넬지붕 단층 매표소 (1층 소재) ㄷ.경량철골조 판넬지붕 단층 주방 (3층 소재) ㄹ.경량철골조 판넬지붕 단층 냉장시설 (3층 소재) ㅁ.경량철골조 기존슬래브지붕 단층 다용도실 (3층 소재) ㅂ.철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 창고 및 물탱크실 (옥상 소재) ㅅ.경량철골조 판넬지붕 단층 비가림시설 (옥상 소재) 등이 소재하며, 이동 용이한 냉동,냉장시설(옥상소재)이 소재함. * 일반건축물대장(갑) 제시 건물 1층 부분 중 2020.07.07. 증축(허가일2020.6.23,사용승인일:2020.7.7,지상1층 경량철골구조/패널 전시장(6.74㎡))-합병증축된 변동사항이 등재되어 있음. * 위 제시 건물 및 제시외 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함. * 기계기구 및 구축물 목록 1. 취수시설 1식 3라인(예비 1라인 포함) -PE관Φ150mm×392m 배수시설(PE관Φ300mm×25m×1라인) 및 부대시설 일체 포함 2. 취수 펌프시설 2식 형식:CS-V 15B, 30HP, 흡입:150mm, 토출:125mm, 유량:35㎥/min, 양정:16m, 회전수:1175rpm, 국수:4P 모터 및 부대시설 일체 3. 수처리시설 1식 여과기-3ea, Model:SMD2000, Max. woring pressure:400kpa 순환펌프, 배관 및 부대시설 일체 기계기구 및 구축물 1~3 전부 소재함.

건축물현황

소재지

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 823번지

대지면적

5203㎡
(1576.67평)

연면적

3987.3㎡
(1208.27평)

건축면적

999.65㎡
(302.92평)

용적률산정
연면적

2493.65㎡
(755.65평)

건폐율

19.21%

용적률

47.93%

지상층수

3층

지하층수

1층

주용도

문화및집회시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2008.11.01

사용승인일자

2010.11.25

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2009년8월5일	소유권 김OO		소멸
2	2016년6월29일	근저당권 (OOOO	5,400,000,000	소멸기준
3	2023년2월28일	압류 제OOOO		소멸
4	2024년4월29일	가압류 제OOOO	21,678,434	소멸
5	2025년3월26일	임의경매 (OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년1월21일	소유권 (OOOO		소멸
2	2016년6월29일	근저당권 (OOOO	5,400,000,000	소멸기준
3	2022년3월16일	가압류 한OOOO	21,577,090	소멸
4	2022년4월21일	압류 제OOOO		소멸
5	2022년11월11일	압류 국OOOO		소멸
6	2023년2월27일	압류 제OOOO		소멸
7	2025년3월26일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-25)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	마린파크	30,000,000원 [월]1,000,000원	X
김OO	2018.03.02 미상		2018.03.02~2020.03.02
문OO	2층1호	24,000,000원 [월]미상	X
문OO	2024.05.26 미상		2021.01.01~2026.12.31

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	37건	1,283,278,743원 558,628,708원	39% 3.5회
6개월	85건	1,923,167,764원 737,019,649원	39% 3.5회
12개월	165건	1,419,984,331원 593,898,653원	43% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.