감정가	819,242,900 원
최저가	(100%) 819,242,900 원
보증금	(10%) 81,924,290 원
청구액	600,000,000 원

경상남도 산청군 차황면 철수리 302

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사건번호	2025타경31445
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.27(월) 10:00 입찰 1일전
토지면적	4,107.00㎡(1,242.37 평)
건물면적	524.85㎡(158.77 평)
채무/소유자	영OOOOOOOO / 영OOOOOOOO
채권자	유OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 31445

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3252))입니다.
입찰일은 2026-04-27입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록[1]2016.2.23.[근저당권] 설정 목록[2]2021.8.13.[근저당권])

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. - 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘a’)각 매각포함. - 편백나무, 소나무 등 수목은 토지에 포함하여 평가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-12-01	경매접수
~1일	2025-12-02	경매개시결정
~80일	2026-02-19	배당요구종기일
~147일	2026-04-27	100%	819,242,900	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	철수리 302	유원지	4107 ㎡ (1,242.37평)
건물	철수리 302	단층 관광휴게시설 철근콘크리트구조	347.20 ㎡ (105.03평)
	철수리 302	단층 숙박동 철근콘크리트구조	50.55 ㎡ (15.29평)
	철수리 302	단층 숙박동 철근콘크리트구조	50.55 ㎡ (15.29평)
	철수리 302	단층 숙박동 철근콘크리트구조	50.55 ㎡ (15.29평)
제시외 건물	철수리 302	가정용풍력발전기	1식 ㎡ (0.30평)	포함
제시외 건물	철수리 302	물탱크실	25 ㎡ (7.56평)	포함
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/차량의 접근이 가능/차량 접근이 가능/판넬지붕/철근콘크리트구조/기와지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 중 기호1, 2는 산청군 차황면 철수리, 황매산휴게소에서 동측으로 직선거리 약450 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 유원지지대로서 숙박시설, 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임. 기호3, 4는 산청군 차황면 장위리, 차황면사무소에서 북서측으로 직선거리 약700 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 면소재지 근교 농경지대로서 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임. 2)교통상황 기호1은 본건까지 자동차 등 차량의 접근이 가능하나, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통 이하인 편임. 기호3은 자동차 등 차량 접근이 가능하고, 관내버스정류장이 인접하고 있어 대중교통사정도 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 기호1은 부정형의 토지[지목 유원지]로서 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반을 대체로 평탄하게 조성하여 숙박시설 등 부지로 이용하고 있으며, 기호3은 접면도로보다 약간 지대가 높은 부정형의 토지로서 공장부지로 이용되고 있음. 4)인접 도로상태 기호1은 남서, 남동, 북동측으로 세로와 접하고 있으며, 기호3은 북서측과 북동측으로 세로와 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함. 6)제시목록 외의 물건 기호1 지상에 정원수 등으로 편백나무, 소나무 등 제시외 수목이 생장하고 있어 토지에 포함하여 평가하였고, 가정용풍력발전설비, 태양광설비 ; Module 2ea, Inverter, Cap 약`500 w (제시외물건 기호a) 등은 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 기호3 지상에 소나무, 목련, 기타 정원수와 정원석 등이 소재하고 있어 토지에 포함하여 평가하였으며, `경인엔택‘에서 제작한 오폐수처리설비 (처리용량 3톤/Day, 발생규모 1.3톤/Day, 제시외 물건 기호b)는 Cap` 구조` 구격 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바라며, 냉동(기)설비, 냉난방설비(제시외 물건 기호c, d)는 식품공장과 불가분 관계에 있는 부대설비로 기호 4 건물에 포함하여 평가하였고, LPG tank는 이동이 가능한 동산이고 안전관리업소 소관으로 평가에서 제외하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 등에 대한 의견 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 1)건물의 구조 기호2 건물은 2009.12.30. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약16 년 경과된 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 합판` 벽돌치장` 몰탈` 페인팅 등 내벽은 목재합판` 인테리어` 벽지 바닥은 강화마루 등 장판지 창호는 삿시 등 창호에 유리우기 마감으로 현상은 보통 시 되고, 기호2-1, -2, -3은 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 외벽은 황토세멘몰탈 등 내벽은 목재합판 창호는 삿시 등 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임. 기호4는 2008.11.24. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약17 년 경과된 일반철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건으로 벽체는 판넬 등 창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 오래전부터 상당한 장기간 가동이 중단되어 폐쇄되고 있었었던 것으로 탐문되는 식품공장건물로 현상은 보통인 편임. 2)이용상태 기호2는 관광휴게시설, 기호2-1, -2, -3은 숙박시설, 기호4는 공장(식품공장)용도로 등재되어 있음. 3)설비내역 기호2 (2, 2-1, 2-2, 2-3)는 위생설비` 급배수설비` 난방설비 등 갖추고 있음. 기호4 건물은 냉`난방설비, 냉장`냉동실설비 등 갖추고 있음. 4)부합물 및 종물 현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물로 `경량철골구조 판넬지붕 물탱크실 약25 ㎡(기호ㄱ)가 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것은 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 등 기호1, 2는 영농조합법인과의 관계인 중 1인이라고 주장하는 자가 관리하고 있는 것으로 탐문되고, 기호3, 4는 현재 상당기간 전부터 한전으로부터 전기공급이 중단되고 가동이 중지되어 있는 공장으로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. - 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘a’)각 매각포함. - 편백나무, 소나무 등 수목은 토지에 포함하여 평가함.

건축물현황

소재지

경상남도 산청군 차황면 철수리 302번지

대지면적

6041㎡
(1830.61평)

연면적

50.55㎡
(15.32평)

건축면적

55.11㎡
(16.7평)

용적률산정
연면적

50.55㎡
(15.32평)

건폐율

0.9123%

용적률

0.8368%

지상층수

1층

지하층수

주용도

관광휴게시설

구조

일반목구조

착공일자

2008.12.18

사용승인일자

2009.12.30

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2013년9월6일	소유권 영OOOO		소멸
2	2016년2월23일	근저당권 정OO	79,000,000	소멸기준
3	2021년8월13일	근저당권 정OO	315,000,000	소멸
4	2021년9월27일	근저당권 유OO	600,000,000	소멸
5	2025년12월2일	임의경매 유OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년2월6일	소유권 영OOOO		소멸
2	2021년8월13일	근저당권 정OO	315,000,000	소멸기준
3	2021년9월27일	근저당권 유OO	600,000,000	소멸
4	2025년12월2일	임의경매 유OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-02-19)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO			X
김OO	2025.01.08.
이OO			O
이OO	2020.03.13.
주OOOOO	300㎡	20,000,000 [월]600,000	O
주OOOOO	2018.05.28.		2018.05.28~2020.04.28.
비고 (매각물건 명세서)	김부돌:부동산현황조사보고서에 의하면 유치권권리 행사중이라고 진술함. 이영호:부동산현황조사보고서에 의하면 유치권권리 행사중이라고 진술함. 주식회사 청담:부동산현황조사보고서에 의하면 이사 나간 이전 세입자라고 함. 점유부분, 점유기간, 보증금, 차임, 사업자등록신 청일자는 부동산현황조사보고서첨부 상가건물임대차현황서에 의함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 산청등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)973-7010, 경남 산청군 산청읍 중앙로 27 (산청리 181-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	1,204,006,153원 514,100,000원	47% 3.3회
6개월	11건	805,400,444원 449,603,400원	47% 4.5회
12개월	17건	716,088,514원 380,643,729원	45% 4.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.