감정가	461,790,200 원
최저가	(100%) 461,790,200 원
보증금	(10%) 46,179,020 원
청구액	90,760,171 원

경상남도 남해군 삼동면 봉화리 1853

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사건번호	2024타경6235
중복사건	중복 2026타경10152,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.27(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	9,706.00㎡(2,936.07 평)
건물면적	135.00㎡(40.84 평)
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	제OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 6235

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3252))입니다.
입찰일은 2026-04-27입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(90,760,171원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2026타경10152,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 512일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 512일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록[2]2021.11.4.[근저당 권] 목록[4]~[6]2018.10.11.[근 설정 저당권] 목록[7][8]2021.6.23.[근저 당권])

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록[7]분묘기지권 성립여지 있음

-일괄매각. -제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄹ’) 매각포함. -목록[2]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -목록[4]지상에 설치되어 있는 태양광설비는 본건 건물(목록5)에 포함하여 평가함. -목록[7]분묘 1기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임. -목록[7]수목은 토지에 포함하여 평가, ‘봉화리 1872번지’ 지상에 소재하는 비닐하우스는 평가대상 아님.( 감정서상 ‘사진용지’ 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-19	경매접수
~1일	2024-11-20	경매개시결정
~513일		배당요구종기일
~524일	2026-04-27	100%	461,790,200	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	봉화리 1853	답	3210 ㎡ (971.03평)
	봉화리 1853-21	대	455 ㎡ (137.64평)
	봉화리 1853-22	도로	202 ㎡ (61.11평)
	봉화리 산419	임야	4796 ㎡ (1,450.79평)
	봉화리 산419-6	임야	1043 ㎡ (315.51평)
건물	봉화리 1853-21 1동호	단층 단독주택 철근콘크리트구조	98.4 ㎡ (29.77평)
제시외 건물	봉화리 1853-21 1동호	주택	9 ㎡ (2.72평)	포함
	봉화리 1853-21 1동호	차양	6 ㎡ (1.82평)	포함
	봉화리 1853-21 1동호	다용도실	6.3 ㎡ (1.91평)	포함
	봉화리 1853-21 1동호	차양	15.3 ㎡ (4.63평)	포함
1) 위치/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장/철근콘크리트구조/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 중 기호1-8은 남해군 삼동면 봉화리, 내산교회에서 북서측으로 직선거리 약 200미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대임. 기호9-10은 산청군 시천면 신천리, 신천마을회관에서 남동측으로 직선거리 약 520미터 지점에 위치하고 있으며 부근은 산림지대로서 지리산대로변으로는 띄엄띄엄 농가` 펜션 등 숙박시설` 음식점 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호1, 3은 차량진입이 불가능하고, 기호2, 4, 6-8은 상호 접면하여 형성되어 있고, 자동차` 영농기계 등 진출입이 가능하나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임. 기호9는 자동차 진출입 가능하고, 지리산대로로 관내버스가 운행되고 있으나 관내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하여보면 일반적인 교통상황은 비교적 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 기호1, 3은 상호 접면하여 남동측으로 하향 경사진 토지를 계단식으로 일군 일단으로 형성된 부정형의 농경지, 고사리재배부지로 이용되고, 기호2는 북측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 농경지(전)로, 기호4는 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 단독주택부지로 기호6은 콘크리트포장된 세장형의 토지로서, 단독주택부지(기호4)의 진출입로로 이용되고 있음. 기호7은 임야이나 지반은 북동측으로 완만한 경사 내지 평탄한 토지로서 일부는 개관하여 농경지로, 또 일부는 도로부지로, 일부는 묘지부지로, 일부는 자연림지상태임. 기호8은 북동측으로 완만하게 경사진 토지(임야)로서, 수풀이 우거진 잡종지, 일부는 도로부지 등으로 이용되고 있음. 기호9는 남서측으로 하향 경사진 지대에 자체지반 평탄하게 조성되 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 종교용지로 사용되고 있음. 4)인접 도로상태 기호1과 3은 지적도상 맹지, 기호2, 4, 7, 8은 자체가 도로인 기호6과 접면하여 일단으로 형성되어 있으며 지목과 현황이 도로인 기호6은 `금암로370번길'과 연계되어 있음. 기호9는 남동측으로 폭 약 2-3 미터 내외의 지리산대로길과 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례> 기호3은 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호4는 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산 지<산지관리법> 기호6은 계획관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호7은 계획관리지역, 보전관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,사방지(2020-12-21)<사방사업법>,준보전산지<산지관리법> 기호8은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 기호9는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>에 속함. 6)제시목록 외의 물건 1, 기호7 지상에 제시외 분묘 약1 기가 소재하고 있는 것이 관측되어 토지에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 감정평가명세표 `비고‘란에 표기하였으며, 지사에 생장하고 있는 측백나무, 기타 활잡목 등 수목은 그 가치가 미미하고 임지에 포함되어 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음. 2, 현황사진 등에서 보는 바와 같이 기호 9 지상에 경량철골조 강판지붕 종교시설 등이 소재하여 규격,구조,사용자재 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외될 경우 토지에 미칠 영향을 명세표`비고’란에 표기하였으므로 소유권 및 일괄경매 여부를 확인하시고 업무집행 시 참고하시기 바람. 3, 태양광설비 등 포함 평가의견 본건 기호 4 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 16ea, Inverter, Cap약`3,500-4,500w]는 건물의 부대설비로서 불가분의 관계에 있다고 사료되어 건물에 포함하여 평가하였으며, 기호 9 지상에 설치되어 있는 태양광설비[Module 20ea, Inverter, Cap 약`4,000-5,000w]는 제시외 공작물로 규격` Cap` 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 7)공부와의 차이 기호9는 공부상 지목이 임야이나 현황은 종교용부지임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람. 1)건물의 구조 본건 건물 중 기호 5는 2018.9.11. 사용승인을 득하여 공부를 기준으로 하면 약 6년 경과된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택 건물로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 몰탈위 페인팅` 벽지, 타일 등 바닥은 장판지 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임. 기호10은 1969년 사용승인을 득한 목조 슬레이트지붕 단층 주택, 부속사(창고)(산신각) 등으로서 공부를 기준으로 하면 약 55년이 경과된 것으로 경제적 내용연수가 경료된 건물로 노후화 되어 멸실된 것으로 사료됨. 2)이용상태 기호 5는 단독주택 용도이며, 기호10은 멸실된 것으로 조회됨. 3)설비내역 기호5는 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등 4)부합물 및 종물 현황 사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 본건 기호 5 건물의 종물 및 부합물(기호ㄱ-ㄹ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 이용상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1, 임대관계 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타사항 `감정가격산출근거 및 의견란'의 기타 참고사항 등을 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄹ’) 매각포함. -목록[2]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -목록[4]지상에 설치되어 있는 태양광설비는 본건 건물(목록5)에 포함하여 평가함. -목록[7]분묘 1기 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임. -목록[7]수목은 토지에 포함하여 평가, ‘봉화리 1872번지’ 지상에 소재하는 비닐하우스는 평가대상 아님.( 감정서상 ‘사진용지’ 참조)

국토부실거래가 경상남도 남해군 삼동면 봉화리

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.03.06	118	3,000	0	2012
26.02.25	29.75	3,800		1932
25.11.24	280.6	6,400		1997
25.11.24	66.12	1,250		1972
25.05.12	82.47	3,500		1997
25.05.12	55.38	6,500		2021

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년5월12일	소유권 박OO		소멸
2	2018년10월11일	근저당권 남OOOO	169,000,000	소멸기준
3	2023년4월18일	근저당권 남OOOO	24,000,000	소멸
4	2023년12월29일	가압류 제OO	87,620,246	소멸
5	2024년5월28일	가압류 박OO	12,950,000	소멸
6	2024년10월28일	가압류 윤OO	12,072,602	소멸
7	2024년10월28일	가압류 김OO	36,910,273	소멸
8	2024년11월20일	강제경매 제OO		소멸
9	2026년3월13일	임의경매 남OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년9월14일	소유권 박OO		소멸
2	2018년10월11일	근저당권 남OOOO	169,000,000	소멸기준
3	2023년4월18일	근저당권 남OOOO	24,000,000	소멸
4	2023년12월29일	가처분 제OO		소멸
5	2024년5월28일	가압류 박OO	12,950,000	소멸
6	2024년10월28일	가압류 윤OO	12,072,602	소멸
7	2024년10월28일	가압류 김OO	36,910,273	소멸
8	2024년11월20일	강제경매 제OO		소멸
9	2026년3월13일	임의경매 남OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	1,342,308,805원 567,155,468원	42% 3.8회
6개월	11건	676,563,209원 272,528,343원	42% 4.5회
12개월	19건	756,154,847원 279,766,725원	41% 4.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.