감정가	18,120,000 원
최저가	(100%) 18,120,000 원
보증금	(10%) 1,812,000 원
청구액	180,100,618 원

전라남도 강진군 강진읍 영파리 203-3

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경5274
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.20(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	906.00㎡(274.07 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	강OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5274

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원((전화:061-860-1541))입니다.
입찰일은 2026-04-20입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II04 입니다.
이 법원에는 장흥이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 304일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 304일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 7. 27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

- 특별매각조건(농지취득자격증명 필요 - 미제출시 보증금 미반환) - 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2026. 1. 19.자 강진읍 사실조회회신서 참조) - 분묘 4기 소재 - 맹지

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-05	경매접수
~4일	2025-06-09	경매개시결정
~308일		배당요구종기일
~319일	2026-04-20	100%	18,120,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	영파리 203-3	전	906 ㎡ (274.07평)
1) 위치/도시지역/계획관리지역/자연녹지지역/차량 접근이 가능/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1),(4)는 전라남도 강진군 강진읍 남포리 소재 '남포마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 답 등이 소재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다. 기호(3)은 전라남도 강진군 강진읍 영파리 소재 '팔영회관' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 소재하는 순수 농경지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다. 2)교통상황 기호(1)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(3),(4) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 전 및 일부 분묘로 이용 중입니다. 기호(4)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1)은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다. 기호(3)은 맹지입니다. 기호(4)는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1),(4)는 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-16), 자연취락지구(남포마을), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(3)는 계획관리지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다. 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다. 7)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 기호(4) 지상에 공부상 타인 소유의 건물(블록조 슬레트지붕 단층 주택, 약 48.6㎡)이 소재하나 기준시점 현재 소재불명입니다. 1)건물의 구조 기호2-(가)는 블록조 슬레트지붕(현 ‘판넬지붕’) 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 시멘트마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호2-(나)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡,㉢,㉥은 조적조 슬레트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 페인트마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉣은 목조 슬레트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 페인트마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉤은 철파이프조 슬레트지붕 단층 건물입니다. 2)이용상태 기호2-(가)는 공장(현 ‘창고’)로 이용 중입니다. 기호2-(나)는 수산업용창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠,㉡,㉥은 창고으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉢은 화장실로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉣은 주택으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉤은 차양으로 이용 중입니다. 3)설비내역 해당사항 없습니다. 4)부합물 및 종물 해당사항 없습니다. 5)공부와의 차이 가. 기호2-(가)는 공부상 ‘블록조 슬레트지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 ‘블록조 판넬지붕’입 니다. 나. 기호2-(가)의 공부상 주용도는 ‘공장’이나, 현황 ‘창고’입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다. 닫기
참고 사항	- 특별매각조건(농지취득자격증명 필요 - 미제출시 보증금 미반환) - 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2026. 1. 19.자 강진읍 사실조회회신서 참조) - 분묘 4기 소재 - 맹지 -부동산표시 1,2번은 남포마을회관 서측에 위치함

국토부실거래가 전라남도 강진군 강진읍 영파리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.02	답	농림	8m미만	3152.8	7,622
26.02.02	답	농림	8m미만	3465.7	8,378
25.12.22	전	생산관리	-	2446	3,832
25.12.22	전	생산관리	-	1256	1,968
25.11.20	답	농림	8m미만	2959.4	5,800
25.10.15	임야	계획관리	12m미만	6647	900
25.08.12	답	농림	8m미만	2855.3	4,098
25.08.12	답	농림	8m미만	2196.2	3,009
25.08.12	전	생산관리	8m미만	1345	1,369
25.08.01	답	농림	8m미만	2917.5	7,002
25.07.24	임야	농림	8m미만	6704.1	1,200	지분
25.06.24	답	농림	8m미만	1911	3,764
25.06.24	답	농림	8m미만	2081.1	4,099
25.06.24	답	농림	8m미만	1632	3,215
25.06.11	임야	농림	-	21421	2,300
25.06.11	임야	농림	-	7438	1,200
25.05.20	전	보전관리	8m미만	185	200
25.04.28	답	농림	8m미만	1756.1	4,000
25.04.16	전	생산관리	-	2446	4,800
25.04.16	전	생산관리	-	1256	2,300
25.04.12	전	계획관리	8m미만	1273	5,000
25.04.12	답	계획관리	8m미만	340	1,000
25.02.12	답	농림	8m미만	2953.4	4,000
25.01.15	전	생산관리	8m미만	995	903
25.01.15	전	생산관리	-	889	807

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년5월2일	소유권 이OO		소멸
2	2020년7월27일	근저당권 강OOOO	60,000,000	소멸기준
3	2022년6월9일	근저당권 강OOOO	36,000,000	소멸
4	2024년12월9일	가압류 김OO	90,000,000	소멸
5	2025년6월9일	임의경매 강OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	112,455,743원 76,190,700원	66% 2.6회
6개월	9건	94,333,800원 63,545,321원	65% 2.7회
12개월	14건	73,033,876원 49,035,398원	64% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.