감정가	547,718,000 원
최저가	(100%) 547,718,000 원
보증금	(10%) 54,771,800 원
청구액	2,652,568,557 원

강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 844

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사건번호	2025타경225
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.20(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	3,166.00㎡(957.71 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 장OO외 3명
채권자	북OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 225

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 강릉지원((전화:033-640-1133))입니다.
입찰일은 2026-04-20입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 KK02 입니다.
이 법원에는 강릉이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 7개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 7번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.12.21.근저당(신청채 설정 권자))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(물건명세서에 첨부된 사실조회회신 참조) - 토지에 식재된 엄나무(두릅나무) 등 포함 평가 - 소하천구역 저촉부분(현황 도로) 감안 평가 - 현황 '전 및 일부 도로 등' - 남서측 및 북서측 일부는 인접필지(삼산리 845-2)의 부속건물이 점유하는 것으로 목측되나 정확한 지적 및 경계는 별도 측 량 요

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-10	경매접수
~2일	2025-06-12	경매개시결정
~301일		배당요구종기일
~314일	2026-04-20	100%	547,718,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	삼산리 844	답	3166 ㎡ (957.71평)
1) 위치/도시지역/계획관리지역/제1종일반주거지역/제2종일반주거지역/근린상업지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/시내버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 <기호1> 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음. <기호3> 본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음. <기호4> 본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. <기호5> 본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가 주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. <기호6> 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하 며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음. <기호7,8,10> 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. <기호9> 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근 은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 <기호1,3,6> 본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사 정은 무난시 됨. <기호4> 본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사 정은 보통시 됨. <기호5,7,8,9,10> 본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사 정은 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임. 기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임. 기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임. 기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임. 기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임. 기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임. 기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임. 기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함. 기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함. 기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함. 기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함. 기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함. 기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함. 기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함. 기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 <기호1> 근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30) (모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강 원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법> <기호3> 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014 -09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <기호4> 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률> <기호5> 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률> <기호6> 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률> <기호7> 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법> <기호8> 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법> <기호9> 계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오 리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정 비법>, 공장설립승인지역<수도법> <기호10> 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법> 6)제시목록 외의 물건 본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음. 7)공부와의 차이 기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임. 기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임. 기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인 된 건물임. 외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등 내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등 바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등 천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등 창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임. 2)이용상태 문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실 상태임. 3)설비내역 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음. 4)부합물 및 종물 없음. 5)공부와의 차이 대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는 443-25 단일 지상에 소재함. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	- 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(물건명세서에 첨부된 사실조회회신 참조) - 토지에 식재된 엄나무(두릅나무) 등 포함 평가 - 소하천구역 저촉부분(현황 도로) 감안 평가 - 현황 '전 및 일부 도로 등' - 남서측 및 북서측 일부는 인접필지(삼산리 845-2)의 부속건물이 점유하는 것으로 목측되나 정확한 지적 및 경계는 별도 측량 요 소 재: 본건 기호1,2번은 강릉시 연곡면 행정복지센타 남측 인근에 위치함. 소 재: 본건 기호3번은 강릉시 홍제동 유천초등학교 남서측 인근에 위치함. 소 재: 본건 기호4번은 강릉시 홍제동 유천초등학교 서측 인근에 위치함. 소 재: 본건 기호5번은 강릉시 경포동 경포초등학교 서측 원근에 위치함. 소 재: 본건 기호 6번은 강릉시 연곡면 행정복지센타 남동측 인근에 위치함. 소 재: 본건 기호7,8,10번은 강릉시 연곡면 행정복지센타 남서측 원근에 위 치함. 소 재: 본건 기호9번은 강릉시 연곡면 연곡초등학교 삼산분교장 남서측 원근 에 위치함. 현 황: 본건 기호1,2번은 근린생활지역,도시지역,제2종일반주거지역,방화지구 의 대지로 지상에 채무자 소유의 철근콘크리트구조(철근) 콘크리트지 붕 2층 문화시설 및 집회시설 건물이 소재하고 있으며 점유자 및 거 주자를 만나기 위해서 몇 차례 방문 및 안내문을 꽂아두고 왔으나 폐 문부재로 만나지 못하였음. 현 황: 본건 기호3번은 도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역(2014 -09-30),중로3류(폭 12m~15m)(2014-09-30)(접합) 지역으로 지목은 대 지이나 지상에 잡풀이 우거져 있는 잡종지임. 현 황: 본건 기호4번은 도시지역,자연녹지지역의 임야로 지상에 소나무 및 기 타 잡목이 자생하고 있으며 지상 위 분묘 소재 여부는 불분명하며 접 경필지와의 정확한 경계측량이 요구됨. 현 황: 본건 기호 5번은 도시지역,자연녹지지역으로 지목은 `전`이나 현재 농 사를 짓지않는 휴경지임. 현 황: 본건 기호6번은 도시지역,자연녹지지역의 `전`으로 현재 `전`으로 사 용을 하고 있음. 현 황: 본건 기호7,8번은 게획관리지역의 `답`으로 현재 `답`으로 사용을 하 고 있음. 현 황: 본건 기호9번은 계획관지역(2017-08-18),소하천(저촉)으로 지목은 `답`이나 현재 농사를 짓지 않으며 지상위에 소유자 불상의 엄나무(묘 목 포함) 약 150여 그루 소재 하고 있으나 접경필지와의 정확한 경계 측량이 요구됨. 현 황: 본건 기호10번은 계획관리지역의 임야로 현재 지상에 소나무 및 기타 잡목이 소재하고 있으며 지상 위 분묘 소재 여부는 불분명하며 접경필 지와의 정확한 경계측량이 요구됨.

국토부실거래가 강원특별자치도 강릉시 연곡면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.31	임야	보전관리	8m미만	288	180
26.03.30	답	농림	8m미만	1960	10,388
26.03.30	대	계획관리	8m미만	478	7,500
26.03.16	대	계획관리	8m미만	678	14,000
26.03.13	대	농림	8m미만	1018	3,000
26.03.13	답	농림	8m미만	1742	1,000
26.03.12	답	생산관리	8m미만	3920.1	15,278
26.03.09	답	계획관리	-	4076	35,800
26.02.23	전	계획관리	-	1451	11,000
26.02.06	답	농림	-	175	580
26.02.06	답	농림	8m미만	1742	5,790
26.02.06	답	농림	8m미만	2271	7,530
26.02.04	잡종지	생산관리	8m미만	1205	4,374	지분
26.02.04	잡종지	생산관리	8m미만	2812	9,357	지분
25.12.29	임야	농림	-	42076	10,000
25.12.26	전	자연환경보전	12m미만	594	1,600
25.12.16	임야	농림	8m미만	747	508
25.12.15	답	농림	8m미만	1160	3,265
25.12.15	답	농림	8m미만	89	251
25.12.15	답	농림	8m미만	171	484
25.12.10	전	용도미지정	-	30	68	지분
25.12.10	임야	용도미지정	-	30	68	지분
25.12.10	임야	용도미지정	-	3339	8,000
25.12.09	전	계획관리	8m미만	480	4,600
25.12.08	답	생산관리	8m미만	2181	16,500
25.12.08	답	생산관리	8m미만	2181	15,500
25.12.02	전	자연녹지	8m미만	1299	19,500
25.11.28	임야	제2종일반주거	8m미만	5547	3,356
25.11.21	전	계획관리	8m미만	1000	15,000
25.11.21	전	계획관리	8m미만	2208	28,401
25.11.21	전	계획관리	-	595	7,599
25.11.20	대	계획관리	12m미만	200	3,000
25.11.20	전	용도미지정	12m미만	64	1,000
25.11.15	전	농림	-	287	1,370
25.11.15	전	계획관리	8m미만	437	3,600
25.11.15	전	농림	8m미만	1132	6,460
25.11.12	답	농림	8m미만	1495	7,000
25.11.10	대	제2종일반주거	-	360	6,000
25.11.05	전	제2종일반주거	12m미만	727	68,000
25.10.31	전	계획관리	8m미만	362	5,400
25.10.31	전	계획관리	8m미만	139	3,000
25.10.30	답	농림	8m미만	5472	48,000
25.10.30	답	농림	8m미만	3085.2	27,000
25.10.30	전	자연환경보전	8m미만	83	470
25.10.17	대	생산관리	-	298	1,500
25.09.23	임야	보전관리	8m미만	382	2,200
25.09.16	답	계획관리	-	628	1,000
25.09.12	전	제2종일반주거	8m미만	172	4,000	지분
25.09.12	대	제2종일반주거	8m미만	17	710
25.09.12	임야	자연환경보전	-	3273	400
25.09.11	답	농림	8m미만	1062.3	2,400	지분
25.09.02	도로	계획관리	8m미만	25	400	지분
25.09.01	답	농림	8m미만	4409.9	26,720
25.08.28	도로	용도미지정	-	36.85	330	지분
25.08.22	전	제2종일반주거	8m미만	42	1,050
25.08.22	전	제2종일반주거	12m미만	103	2,575
25.08.22	전	제2종일반주거	12m미만	29	450
25.08.22	전	제2종일반주거	12m미만	519	12,975
25.08.22	전	용도미지정	-	598	14,950
25.08.14	전	생산관리	-	311	317
25.08.14	전	생산관리	-	195	199
25.08.14	전	생산관리	-	278	284
25.08.08	대	용도미지정	-	234	3,500
25.07.08	전	생산관리	8m미만	795	10,500
25.07.07	전	생산관리	-	1547	2,000
25.07.01	전	계획관리	8m미만	23	200
25.06.26	대	제2종일반주거	-	182	7,000
25.06.25	임야	농림	-	31835	4,200
25.06.25	대	계획관리	8m미만	671	3,600
25.06.20	답	농림	8m미만	2403	12,736
25.06.20	답	농림	8m미만	2952	15,646
25.06.12	대	제2종일반주거	8m미만	106	1,830
25.06.12	전	제2종일반주거	8m미만	207	3,260
25.06.12	전	생산관리	8m미만	662	2,500
25.06.10	답	계획관리	8m미만	2995	8,950
25.06.04	임야	농림	12m미만	14145	5,200
25.06.02	답	계획관리	8m미만	3236	27,000
25.05.29	임야	계획관리	12m미만	596	23,400
25.05.28	답	농림	8m미만	412	1,200
25.05.23	도로	계획관리	8m미만	25	500	지분
25.05.23	전	계획관리	8m미만	456	9,500
25.05.23	대	생산관리	8m미만	423	7,700
25.05.22	답	농림	8m미만	2667.3	8,800
25.05.12	전	계획관리	-	367	6,000
25.05.07	대	제2종일반주거	8m미만	13	70
25.05.01	임야	제3종일반주거	12m미만	4	25
25.05.01	임야	제3종일반주거	12m미만	295	5,975
25.03.27	전	생산관리	8m미만	1005	3,000
25.03.20	임야	생산관리	-	732	1,000
25.03.02	전	생산관리	-	245	1,200
25.02.27	답	농림	8m미만	2217.9	13,000
25.02.27	임야	농림	-	31835	4,000
25.02.26	답	농림	8m미만	5239.4	13,470
25.02.26	답	농림	8m미만	5239.4	13,470
25.02.21	답	자연녹지	8m미만	17	1,250
25.02.21	답	자연녹지	12m미만	6355	480,500
25.02.21	전	자연녹지	12m미만	240	18,250
25.02.20	답	계획관리	-	2112	22,060
25.02.20	답	계획관리	12m미만	1146	11,940
25.02.20	대	계획관리	8m미만	605	10,065
25.02.20	답	용도미지정	-	378	6,270
25.02.15	대	계획관리	8m미만	308	5,500
25.02.15	잡종지	계획관리	12m미만	491	14,500
25.02.15	전	생산관리	12m미만	42	700
25.02.15	전	생산관리	12m미만	6	100
25.02.14	전	제3종일반주거	-	2106	28,000
25.02.14	답	자연녹지	-	2056	27,000
25.01.31	임야	계획관리	8m미만	28.6	435	지분
25.01.31	임야	계획관리	8m미만	379	5,765
25.01.23	전	생산관리	8m미만	966	6,300
25.01.22	도로	계획관리	8m미만	25	500	지분
25.01.14	전	자연환경보전	-	2598	1,965
25.01.14	전	자연환경보전	-	231	175
25.01.10	임야	계획관리	8m미만	587	4,250
25.01.03	답	생산관리	8m미만	607	5,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년8월3일	소유권 조OO		소멸
2	2016년8월3일	소유권 장OO		소멸
3	2020년12월21일	근저당권 북OOOO	2,600,000,000	소멸기준
4	2023년6월27일	근저당권 북OOOO	480,000,000	소멸
5	2025년1월13일	가압류 (OOOO	1,000,000,000	소멸
6	2025년6월12일	임의경매 북OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	춘천지방법원 강릉지원 (254-63)강원도 강릉시 동해대로 3288-18 (난곡동) 대표 : 033)640-1000, 야간 : 033)640-1199 관할지역 : 강릉시, 동해시, 삼척시
등기소	춘천지방법원 강릉지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(033)647-5110, 강원도 강릉시 동해대로 3288-18 (난곡동 117-1))
세무서	강릉세무서 (대표:033-610-92, 팩스:033-641-4186, 강원도 강릉시 수리골길 65 (교동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	250,325,000원 83,977,129원	42% 3.3회
6개월	21건	328,145,124원 186,554,957원	51% 2.6회
12개월	34건	336,870,318원 209,956,603원	67% 2.4회

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