감정가	2,100,815,000 원
최저가	(100%) 2,100,815,000 원
보증금	(10%) 210,081,500 원
청구액	65,404,931 원

경기도 남양주시 화도읍 가곡리 154-4

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사건번호	2024타경5421
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.15(수) 10:30 입찰 12일전
토지면적	1,835.00㎡(555.09 평)
건물면적	625.10㎡(189.09 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5421

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원((전화:031-869-4428))입니다.
입찰일은 2026-04-15입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 입니다.
이 법원에는 남양주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,100,815,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 65,404,931원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 519일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 519일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2:2011.8.18.근저당 목록3:2018.1.19.근저당 설정 목록4,5,6:2011.3.9.근저당 목록7,8:2022.12.19.근저당)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각 2. 제시외 건물(컨테이너 제외) 매각 포함 3. 기계기구 3식 매각 포함(8식은 소재불명) 4. 목록1 토지의 지목은 임야이나, 현황 공업나지 및 일부 도로로 이용 중 5. 목록2 토지의 지목은 임야이나, 현황 건부지 및 일부 도로로 이용 중 6. 목록5 토지는 지적상 맹지 7. 목록6 건물은 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 탐문조사시 주거용으로 이용 중 8. 목록6 건물은 공부상 목록4 지상에 등재되어 있으나, 현황은 목록2,4 양지상에 걸쳐 소재 9. 목록6 건물은 가곡리 154-4 1호의 도로명 주소가 등기사항증명서(비룡로292번길 46-6)와 일반건축물 대장(비룡로292번길 46-4)상 상이하여 등기사항전부증명서를 기준으로 함 10. 목록7,8 건물은 공장으로 이용 중

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-14	경매접수
~17일	2024-10-31	경매개시결정
~522일	2026-03-20	배당요구종기일
~548일	2026-04-15	100%	2,100,815,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가곡리 155-116	임야	90 ㎡ (27.23평)
	가곡리 155-20	임야	224 ㎡ (67.76평)
	가곡리 155-19	임야	390 ㎡ (117.98평)
	가곡리 154-4	공장용지	891 ㎡ (269.53평)
	가곡리 154-1	공장용지	240 ㎡ (72.60평)
건물	가곡리 154-4	1층 공장 경량철골조	157.5 ㎡ (47.64평)
	가곡리 154-1	1층 공장 경량철골조	126 ㎡ (38.12평)
	가곡리 154-4	1층 공장 경량철골구조	163.46 ㎡ (49.45평)
	가곡리 154-4	1층 공장 경량철골구조	13.22 ㎡ (4.00평)
	가곡리 154-4	1층 공장 경량철골구조	9.62 ㎡ (2.91평)
제시외 건물	가곡리 154-4 1호	주택	12.3 ㎡ (3.72평)	포함
	가곡리 154-4 1호	보일러실	17.5 ㎡ (5.29평)	포함
	가곡리 154-1	기계실함	3 ㎡ (0.91평)	포함
	가곡리 154-4	공장	122.5 ㎡ (37.06평)	포함
1) 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역/보전산지/노선버스정류장/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 토지는 경기도 남양주시 가곡리 소재 "가곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있는 바, 제반교통환경은 보통임 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 서하향 완경사지내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서 공업나지 및 일부 도로로 이용중임. 기호(2) : 서하향 완경사지내 일부 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 건부지 및 일부 도로로 이용중임. 기호(3) : 서하향 완경사지내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 토지임야 상태임. 기호(4,5) : 서하향 완경사지내 자체지반 평탄한 사다리형 및 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로 및 서측, 북동측으로 현황도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전 특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전 특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전 특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경 정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경 정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 제시외 건물(㉠~㉣) 이 소재함.(별첨 지적 및 건물개황도 참조) 7)공부와의 차이 기호(1)의 지목은 임야이나, 현황 공업나지 및 일부 도로 상태로 이용중임. 기호(2)의 지목은 임야이나, 현황 건부지 및 일부 도로 상태로 이용중임. 기호(5)는 지적상 맹지로서 북서측 현황도로와는 단차가 있어 진입이 곤란하나, 인접지 (기호1,2)를 통하여 통행이 가능함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 기호(6) : 경량철골조 경량철골조지붕 1층 건물로서 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호 등 마감. 기호(7) : 경량철골조 기타지붕 단층 건물로서 외벽 : 칼라강판 등 마감. 내벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호 등 마감. 기호(8) : 경량철골조 기타지붕 단층 건물로서 외벽 : 칼라강판 등 마감. 내벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호 등 마감. 2)이용상태 기호(6) : 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인은 되지 않았으며, 소유자(정영천) 탐문조사시 주거용으로 이용하는 것으로 조사됨 기호(7) : 공장으로 이용중임. 기호(8) : 공장으로 이용중임. 3)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 소유자 미상의 철거 및 이동이 용이한 제시외건물(㉠~㉣) 및 컨테이터(1동)가 소재하고 있으며, 제시외건물(㉠~㉢)은 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인은 하지 못함. 5)공부와의 차이 기호(6) 건물은 공부상 기호(4)지상에 등재되어 있으나, 현황 기호(2,4) 양지상에 걸쳐 소재하고 있는 것으로 조사됨. 기호(6) 건물은 공부상‘제2종근린생활시설’로서, 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 확인하지 못하였으나 소유자(정영천) 탐문조사시‘주거용’으로 이용하고 있는 것으로 조사됨. 기호(6) 가곡리 154-4 1호의 도로명 주소가 등기사항증명서(비룡료292번길 46-6)와 일반 건축물 대장(비룡로292번길 46-4)상 상이하여 등기사항전부증명서를 기준하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물, 기계기구(3식) 매각 포함. 목록1,2 - 공부상 표시는 임야이나 현황은 도로 및 공장용지임 목록3 - 공부상 표시는 임야이나 현황은 전임 목록7 - 공부상 지번주소의 부지는 목록6 및 8의 지번 주소와 일치함 제시외 건물 - 제시외 건물1- 목록2, 4 지상에 비룡로292번길 46-4 샌드위치 판넬조 판넬지붕 단층건물 소재 - 제시외 건물2- 목록5 지상에 비룡로292번길 46-5 경량철골조 결량철골지붕 1층 건물 소재 기계기구 목록 - 등기부등본상의 기계기구는 모두 화도읍 비룡로292번길 46-6 건물에 배치되어 있고, 비룡로292번길46 건물은 다른 기계기구들이 배치되어 있음 - 2011년 기계기구 목록은 2022년 화재로 모두 소실되었다고 함 - 지퍼백가공기2(현대공업사 2022, 2023)- 목록6,8 공장에 소재함 - 지퍼백압출기2(현대공업사 2022, 2023) 현장 소재

건축물현황

소재지

경기도 남양주시 화도읍 가곡리 154-4번지

대지면적

891㎡
(270평)

연면적

186.3㎡
(56.45평)

건축면적

186.3㎡
(56.45평)

용적률산정
연면적

186.3㎡
(56.45평)

건폐율

20.91%

용적률

20.91%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

경량철골구조

착공일자

2022.09.02

사용승인일자

2022.11.30

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년8월18일	소유권 정OO		소멸
2	2011년3월9일	근저당권 중OOOO	420,000,000	소멸기준
3	2011년8월18일	근저당권 중OOOO	210,000,000	소멸
4	2022년9월29일	근저당권 중OOOO	340,000,000	소멸
5	2023년2월13일	근저당권 중OOOO	120,000,000	소멸
6	2023년3월15일	근저당권 중OOOO	120,000,000	소멸
7	2023년3월15일	근저당권 (OOOO	150,000,000	소멸
8	2023년10월4일	가압류 김OO	60,000,000	소멸
9	2024년10월31일	강제경매 김OO		소멸
10	2025년12월22일	가압류 (OOOO	260,483,500	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년8월18일	소유권 정OO		소멸
2	2011년3월9일	근저당권 중OOOO	420,000,000	소멸기준
3	2011년8월18일	근저당권 중OOOO	210,000,000	소멸
4	2022년9월29일	근저당권 중OOOO	340,000,000	소멸
5	2023년2월13일	근저당권 중OOOO	120,000,000	소멸
6	2023년3월15일	근저당권 중OOOO	120,000,000	소멸
7	2023년3월15일	근저당권 (OOOO	150,000,000	소멸
8	2024년10월31일	강제경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2026-03-20)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	목록4		X
김OO	2023.3.29. 미상
오OO	목록5,목록7(126㎡)	6,000,000 [월]700,000	X
오OO	2019.12.18. 미상		2025/07/24~2026/07/23
유OO	목록4		X
유OO	2023.3.28. 미상
정OO	목록6	10,000,000 [월]1,000,000	X
정OO	2024.12.27. 미상		2024/12/01~2026/12/01
최OO	목록7	5,000,000 [월]500,000	X
최OO	2012.08.31. 미상		2020.09.18.~
최OO	목록7	13,000,000 [월]600,000	X
최OO	2013.11.21. 미상		2013/08/10~2015/08/09
통OOOOOOOOOOOOOO	목록7	1,000,000 [월]200,000	X
통OOOOOOOOOOOOOO	2022.10.19. 미상		2022/09/17~2024/09/17
비고 (매각물건 명세서)	김태규, 오창환, 유종만, 최성오, 최연심, 통한문엔지니어링 주식회사 최성오 : 임대차관계 불분명 정민혁:채무자겸소유자 정영천이 자녀라고 진술, 임대차관계 불분명

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 남양주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)551-2010, 경기도 남양주시 경춘로 514 (지금동 158-4))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	27건	622,589,140원 344,829,386원	57% 2.3회
6개월	37건	627,222,873원 360,549,701원	56% 2.6회
12개월	63건	885,070,281원 516,332,221원	55% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.