감정가	419,184,190 원
최저가	(100%) 419,184,190 원
보증금	(10%) 41,918,419 원
청구액	214,504,764 원

제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2051

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사건번호	2025타경8114
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.04.14(화) 10:00 입찰 11일전
토지면적	298.54㎡(90.31 평)
건물면적	118.47㎡(35.84 평)
채무/소유자	모OO / 모OO
채권자	주OOO OOOOO OOO OOOOOOOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 8114

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2262))입니다.
입찰일은 2026-04-14입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 12. 29. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각, 제시외 건물(별지목록 2-1) 포함 - 목록 1.은 지분매각 - 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 및 조경시설들은 토지에 포함하여 평가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-19	경매접수
~1일	2025-05-20	경매개시결정
~99일	2025-08-26	배당요구종기일
~330일	2026-04-14	100%	419,184,190	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	유수암리 2051	대	298.54 ㎡ (90.31평)	4424 분의 298.54 지분
건물	유수암리 2051 제10동	1층 단독주택 철근콘크리트구조	79.311 ㎡ (23.99평)
건물	유수암리 2051 제10동	2층 단독주택 철근콘크리트구조	36.156 ㎡ (10.94평)
제시외 건물	유수암리 2051 제10동	야외욕조	3 ㎡ (0.91평)	포함
1) 위치/계획관리지역/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조/평슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 ‘항몽유적지’ 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택 및 전,과수원 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호1: 인접 도로 대비 평지인 자루형 토지로서, 단지형 단독주택 건부지 및 일부 진입로로 이용중임. 4)인접 도로상태 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 6)제시목록 외의 물건 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 1)건물의 구조 기호 2: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 (사용승인일 : 2019.07.16) 외벽: 드라이비트, 석재타일 마감 등, 창호: 시스템창호 마감 등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감, 바닥: 타일마감 등 2)이용상태 기호2; 단독주택(1~2층)으로 이용중임. 3)설비내역 기호 2: 위생설비, 기본급배수설비, 냉난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 ‘지적 및 건물개황도’ 참조. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. -기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함 소재지 1.(유수암리 2051) 대지 (소재지 2.(항파두리로 144-22, 제10동) 및 제시외 건물 16개동(타운하우스)의 부지로 이용중임. 일부 토지는 아스콘으로 포장되어 있고 부지 내 도로로 이용 중이며, 각 건물에 대한 정원이 조성되어 있음. 일부 토지 경계로 높고, 낮은 돌담이 축조되어 있으며, 정원수가 식재되어 있음) 소재지 2.(항파두리로 144-22, 제10동) 위 지상 제시 건물 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택 1층 79.311㎡ 2층 36.156㎡ 등이 소재하며, 발코니부분이 전부 확장되어 있음. *위 제시 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

건축물현황

소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2051번지

대지면적

연면적

95.957㎡
(29.08평)

건축면적

72.76㎡
(22.05평)

용적률산정
연면적

95.957㎡
(29.08평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.07.25

사용승인일자

2019.07.16

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 애월읍

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.03.31	30.39	100	50	2020
26.03.30	23.14	0	40
26.03.30	36	300	50
26.03.29	49.44	13,000	0	1991
26.03.27	73.75	700	100	1993
26.03.27	196.36	59,990		2017
26.03.27	54.25	500	83	2019
26.03.25	42.9	300	55
26.03.24	67.67	1,200	20	2014
26.03.24	102.74	1,300	125	2025
26.03.23	139.5	1,300	200	2017
26.03.23	30	300	61	2017
26.03.21	66.06	1,000	113	2015
26.03.20	29.75	70	70	2017
26.03.17	37.28	300	63	2020
26.03.16	58	300	75	2018
26.03.14	38.15	200	45	2017
26.03.14	115.65	34,000		2015
26.03.13	158.28	2,000	250	2017
26.03.13	49.55	300	50	2017
26.03.12	72	0	67	2019
26.03.12	36	300	50	2017
26.03.10	49.53	13,000		2022
26.03.09	35	100	54	2017
26.03.09	84.86	23,000	0	2018
26.03.07	60	0	112
26.03.06	110.46	2,000	150	2021
26.03.06	125.22	1,600	133	2013
26.03.06	50	300	61	2017
26.03.06	45.39	500	54	2018
26.03.05	78.06	500	58	1989
26.03.05	101.27	13,109	0	2026
26.03.05	33	300	42
26.03.04	166.18	2,000	192	2016
26.03.04	49.58	200	36
26.03.04	428.7	100,000		2005
26.03.04	499.96	125,000		2019
26.03.04	499.96	125,000		2019
26.03.04	88.34	1,000	83	2019
26.03.04	33	200	46	2016
26.03.04	51.62	200	50	2018
26.03.03	195.4	50,000		2018
26.03.03	153.91	32,000		1995
26.03.03	75.48	26,900		2015
26.03.03	166.21	2,000	125	2016
26.03.03	89.05	2,000	180	2017
26.03.01	25	50	33
26.02.27	58.47	1,000	92	2015
26.02.27	47.32	20,000		2022
26.02.27	171.64	3,000	125
26.02.27	30	200	58	2017
26.02.26	80.62	1,000	75	2019
26.02.26	46.37	200	46	2016
26.02.25	47.02	200	46	2015
26.02.25	39.44	200	40	2015
26.02.25	53.46	300	54	2018
26.02.25	84.97	20,000	0	2015
26.02.25	85.02	500	83	2019
26.02.25	77.91	1,000	50	2011
26.02.25	59	500	63	2018
26.02.24	74.38	9,000		1990
26.02.24	99.21	1,500	125	2003
26.02.24	96	15,000	0	2017
26.02.24	30	300	53	2017
26.02.24	74.94	500	83	2013
26.02.24	45	300	62	2017
26.02.23	99.81	32,500		1998
26.02.23	95	100	80	2014
26.02.23	84.23	1,000	108	2015
26.02.23	33	100	43	2017
26.02.23	36.93	300	60	2019
26.02.23	44.1	200	50	2016
26.02.23	54.84	300	67	2017
26.02.23	55.67	200	42	2013
26.02.22	131.66	1,000	125	1999
26.02.22	142.25	1,000	167	2017
26.02.22	140.56	2,000	167	2024
26.02.22	41	400	55	2017
26.02.21	80.57	12,000	0	2015
26.02.21	49.58	200	45	2015
26.02.21	35.34	300	65	2020
26.02.20	20	100	50	1998
26.02.20	72	38,500		2014
26.02.20	167.46	25,000		2000
26.02.19	48	500	83	2016
26.02.19	176.46	2,400	183	2018
26.02.19	84.2	500	83	2014
26.02.19	36.16	500	67	1990
26.02.17	66	400	50	2017
26.02.17	95.96	1,500	138	2019
26.02.14	70.74	5,000	42	2019
26.02.13	33	100	50	2003
26.02.13	89.62	2,000	167
26.02.13	84.03	500	100	2017
26.02.13	70.02	1,000	92	2024
26.02.12	128.16	37,000		2022
26.02.12	57.9	500	67	2017
26.02.12	150.05	1,000	125	2018
26.02.11	60	500	64	2003
26.02.11	128.88	1,500	150	2018
26.02.11	79.94	20,000	0	2000
26.02.11	30	200	45	2018
26.02.11	99.17	2,000	125	2018
26.02.11	50	500	80
26.02.11	160.76	3,000	275	2024
26.02.11	33	200	50
26.02.10	83.82	29,500		2017
26.02.10	95.23	1,000	83	2017
26.02.10	29.44	3,000	42
26.02.09	49.55	300	50	2022
26.02.09	37.5	100	46	2014
26.02.09	74.4	1,000	67	2017
26.02.09	62.25	100	46	1998
26.02.09	51.62	200	50	2018
26.02.08	66	1,000	83	2003
26.02.08	33.06	800	67
26.02.08	57.85	0	38
26.02.07	245.06	200	58	1989
26.02.07	46.19	300	67	2023
26.02.07	138.94	2,000	167	2024
26.02.07	82.43	1,500	125	2011
26.02.06	33	1,800	150
26.02.06	71.07	1,000	79	2020
26.02.06	29.04	300	58	2019
26.02.04	98.44	31,800		2016
26.02.04	98.44	31,800		2016
26.02.03	33	200	45	2017
26.02.03	33	200	48	2017
26.02.03	94.98	1,000	83	2023
26.02.03	58.36	850	71	2017
26.02.02	45	200	58	1994
26.02.02	33	100	54	2017
26.02.01	69.33	18,000	0	2024
26.01.31	47.39	500	42	1994
26.01.31	95.96	1,000	139	2019
26.01.31	151.8	30,000	0	2014
26.01.31	28	200	45	2016
26.01.30	39.65	6,200		1930
26.01.30	39.72	50	3
26.01.30	60	1,000	100	2017
26.01.29	49.95	200	75
26.01.29	77.75	8,000	0	2014
26.01.29	56.48	800	71	2019
26.01.28	65	1,000	67	2022
26.01.28	83.1	10,000	58	2024
26.01.28	53.1	500	67	2007
26.01.27	34.35	300	55	2019
26.01.26	99.11	2,000	233	2020
26.01.26	134.77	44,206		2013
26.01.26	70	300	90	2017
26.01.26	47.71	500	63	2022
26.01.26	33.06	11,000		1990
26.01.24	84.81	300	120	2017
26.01.24	133.34	43,014		2016
26.01.24	133.34	44,000		2016
26.01.23	99.7	16,380	0	2017
26.01.23	55.68	300	54	2014
26.01.22	46.28	31,000		2017
26.01.22	208.79	3,000	250	2017
26.01.22	208.79	3,000	250	2017
26.01.22	149.34	1,800	150	2018
26.01.21	84.7	500	67	1993
26.01.21	198.15	3,000	180	2017
26.01.21	115.53	16,000	0	2000
26.01.21	96.33	32,000		2016
26.01.21	70.48	500	83	2018
26.01.20	22.2	300	40	1993
26.01.20	32.78	0	54	2017
26.01.20	32.78	0	54	2017
26.01.20	33	100	48	2016
26.01.20	40	200	58	2017
26.01.20	106.82	32,000		2017
26.01.20	106.68	1,000	125	2017
26.01.20	106.68	1,000	125	2017
26.01.20	171	23,000	0	2018
26.01.19	62.8	1,000	67
26.01.19	96.88	28,500		2003
26.01.19	96.88	28,500		2003
26.01.18	208.79	3,000	250	2017
26.01.16	88.9	1,000	83
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26.01.05	127.9	40,000		2020
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25.12.13	161.67	50,000		2018
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25.12.08	45	300	62	2017
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25.11.10	82.5	27,000	0	2017
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25.11.08	82.59	1,000	83	2018
25.11.08	130.56	43,700		2022
25.11.08	130.56	43,700		2022
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25.10.31	128.88	2,000	150	2018
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25.10.30	159.74	15,763		1983
25.10.29	84.83	38,000		2018
25.10.29	61.03	200	58	2001
25.10.29	56.88	300	85	2019
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25.10.29	58	500	79	2023
25.10.29	70.57	1,000	75	2017
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25.10.28	84.87	1,000	108	2017
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25.10.25	85.79	20,000	0	2025
25.10.25	54.37	500	71	2016
25.10.25	42	200	42	2017
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25.10.24	25.95	300	50	2009
25.10.24	54.37	700	63	2016
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25.10.23	66.12	2,500	133
25.10.22	141.4	1,000	125	1999
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25.10.22	54.5	300	65	2018
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25.10.21	199.05	61,200		2015
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25.10.18	131.66	28,000		1999
25.10.18	99.11	500	208	2020
25.10.18	103.71	1,000	125	2018
25.10.18	57.83	1,000	83	2017
25.10.17	44.31	500	63	2023
25.10.16	53	300	50	2016
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25.10.16	75	1,000	92	2017
25.10.16	40	800	67
25.10.15	31.73	200	65	2003
25.10.15	126.83	1,000	142	2018
25.10.15	111.73	21,000		1992
25.10.15	96.94	19,000	0	2017
25.10.15	24.5	200	50	2020
25.10.14	33	200	55	2017
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25.10.13	84	20,000	0	2015
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25.09.30	92.36	63,000		2020
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25.08.09	48.64	500	71	2024
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25.06.25	46.65	500	83	2023
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25.06.17	56.2	26,500		1973
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25.06.17	133	33,000	0	2024
25.06.15	33.05	200	55	2017
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25.04.10	46.28	22,500	0
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25.02.17	110.58	13,000	67	2017
25.02.17	606.84	145,500		2017
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25.02.16	97.5	25,000		1981
25.02.16	97.5	25,000		1988
25.02.16	99.96	1,000	108	2017
25.02.16	111.56	4,000	125	2016
25.02.16	111.56	4,000	125	2016
25.02.16	132.24	1,000	108	2021
25.02.15	153.1	1,000	150	2016
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25.02.15	89.05	2,000	166
25.02.15	40	200	45	2017
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25.02.02	137.61	20,000	40	2015
25.02.02	49.59	200	33
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25.02.01	32.78	100	54	2017
25.02.01	244.23	2,000	330	2014
25.02.01	94.02	0	100	2018
25.02.01	52	300	63	2016
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25.01.31	78.76	500	108	2016
25.01.31	53.63	8,000	0	2018
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25.01.24	50	500	75	2022
25.01.23	50	500	67	2018
25.01.22	170.65	3,000	208	2017
25.01.22	66.22	300	92	2003
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25.01.22	160.06	25,000		2017
25.01.22	33.06	300	50	2018
25.01.22	54.39	300	58	2018
25.01.22	41.07	800	67	2024
25.01.22	99.86	3,000	175	2017
25.01.22	166.21	2,000	142	2016
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25.01.21	91.97	34,880		2014
25.01.21	90.92	32,600		2016
25.01.21	90.92	33,000		2016
25.01.21	90.92	32,800		2016
25.01.21	58.36	900	75	2017
25.01.21	57	300	60	2016
25.01.21	70.02	1,000	88	2024
25.01.20	59.5	200	63	2003
25.01.20	74.16	2,000	133	2018
25.01.20	54.18	300	70	2018
25.01.20	117.28	2,000	158	2010
25.01.20	59	500	67	2016
25.01.19	93.71	8,000	0	2021
25.01.19	143.97	2,000	208	2019
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25.01.17	49.5	700	71	2016
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25.01.16	72.48	1,000	83	2011
25.01.15	168.94	25,000	0	2001
25.01.15	61.5	500	63	2003
25.01.15	66	1,000	78	2003
25.01.15	30	200	46	2015
25.01.15	58	500	71	2018
25.01.14	128.88	2,000	167	2018
25.01.13	70.14	500	58	2015
25.01.12	99.94	40,000		2018
25.01.11	99.82	8,000	0	2021
25.01.11	99.82	8,000	0	2021
25.01.10	33	100	43	2015
25.01.10	54.37	500	66	2016
25.01.10	45.66	300	54	2016
25.01.09	106.22	1,500	125	2023
25.01.09	43.5	500	83	2022
25.01.09	190.4	1,000	292	2012
25.01.08	208.98	44,300		1985
25.01.08	97.98	30,000	0	2019
25.01.08	99.07	40,000		2018
25.01.07	220.99	2,500	208	2016
25.01.06	58.48	12,000	0	2015
25.01.06	99.17	2,000	167	2018
25.01.04	213.44	45,900		2014
25.01.03	46.09	100	38	1992
25.01.02	99.08	3,000	50	2016
25.01.02	71.02	12,600	0	2017
25.01.02	71.02	12,600	0	2017
25.01.02	71.02	12,600	0	2017
25.01.02	50.93	800	67	2024
25.01.02	115.31	1,400	117	2024
25.01.01	145.21	2,000	138	2017
25.01.01	79.44	1,000	83
25.01.01	78.04	3,000	70	2015

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		삼OOOO		소멸
2	2022년11월28일	근저당권	216,000,000	소멸기준
3	2020년9월18일	소유권 양OO		소멸
4	2020년8월6일	소유권 서OO		소멸
5	2020년9월18일	소유권 서OO		소멸
6	2021년4월9일	소유권 모OO		소멸
7	2020년12월29일	소유권 모OO		소멸
8	2020년9월18일	소유권 김OO		소멸
9	2020년9월18일	소유권 김OO		소멸
10	2022년11월28일	소유권 김OO		소멸
11	2020년3월30일	소유권 갑OOOO		소멸
12	2020년7월28일	근저당권 (OOOO	2,400,000,000	소멸
13	2020년9월18일	근저당권 (OOOO	192,500,000	소멸
14	2020년9월18일	근저당권 (OOOO	165,000,000	소멸
15	2020년9월18일	근저당권 (OOOO	159,500,000	소멸
16	2020년9월18일	근저당권 (OOOO	159,500,000	소멸
17	2020년12월29일	근저당권 (OOOO	228,800,000	소멸
18	2020년12월29일	근저당권 (OOOO	191,400,000	소멸
19	2021년4월9일	근저당권 (OOOO	136,400,000	소멸
20	2021년12월1일	근저당권 박OO	650,000,000	소멸
21	2023년1월16일	근저당권 박OO	600,000,000	소멸
22	2024년4월16일	가압류 하OOOO	1,000,000,000	소멸
23	2025년5월20일	임의경매 케OOOO		소멸
24	2025년5월20일	임의경매 (OOOO		소멸
25	2025년5월23일	임의경매 (OOOO		소멸
26	2025년9월22일	압류 국		소멸
27	2025년12월22일	가압류 장OO	1,400,000,000	소멸
28	2026년1월28일	압류 서OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년12월29일	소유권 모OO		소멸
2	2020년12월29일	근저당권 (OOOO	228,800,000	소멸기준
3	2021년12월1일	근저당권 박OO	650,000,000	소멸
4	2023년1월16일	근저당권 박OO	600,000,000	소멸
5	2024년4월16일	가압류 하OOOO	1,000,000,000	소멸
6	2025년5월20일	임의경매 케OOOO		소멸
7	2025년9월22일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	본건전부분	1,000,000원 [월]년세20,000,000원	X
김OO	2024.12.26 미상		2024.11.16 ~2025.11.15

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	528,040,520원 290,787,613원	54% 2.3회
6개월	17건	481,103,762원 284,053,988원	53% 2.3회
12개월	26건	518,953,061원 331,758,903원	58% 2.1회

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