감정가	112,000,000 원
최저가	(100%) 112,000,000 원
보증금	(10%) 11,200,000 원
청구액	132,619,629 원

울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층404호

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사건번호	2025타경11726
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.04.09(목) 10:00 입찰 11일전
토지면적	5.64㎡(1.71 평)
건물면적	33.89㎡(10.25 평)
채무/소유자	노OO / 노OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11726

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2026-04-09입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 334일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 334일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2024.04.01.가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024. 9. 4. 등기)있음(임대차보증금 127,000,000원, 전입일 2023. 2. 13., 확정일자 2022. 12. 15.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

오피스텔(주거용)로 이용중임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-28	경매접수
~1일	2025-04-29	경매개시결정
~94일	2025-07-31	배당요구종기일
~346일	2026-04-09	100%	112,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	신정동 508-4	759.3분의 5.64	5.64 ㎡ (1.71평)
건물	신정동 508-4	철근콘크리트구조	33.89 ㎡ (10.25평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/차량출입 가능/버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산중앙초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 빌라 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물의 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다. 4)이용상태 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 5)설비내역 전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 3필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 7)인접 도로상태등 단지 내·외부 가로망 상태 보통시 됩니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 본건 3필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 입니다. 9)공부와의 차이 없습니다. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 현장조사 당시 임차인이 거주하고 있었으며, 보증금 300만원, 월세 55만원, 계약기간 2025년 4월 ~ 2025년 12월로 탐문조사 되었으나, 상세한 자료는 구득 할 수 없었습니다. - 기타사항 : 없습니다. 닫기
참고 사항	오피스텔(주거용)로 이용중임 본건은 울산광역시 남

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월12일	소유권 노OO		소멸
2	2021년5월21일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2024년4월1일	가압류 주OOOO	20,000,000	소멸기준
4	2024년9월4일	임차권설정 안OO	127,000,000	소멸
5	2025년4월29일	강제경매 주OOOO		소멸
6	2025년5월22일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-31)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
안OO	건물의전유부분전부	127,000,000	O
안OO	2023.02.13. 2022.12.15.		2023.02.13.~
비고 (매각물건 명세서)	안정수:임차보증금반환채권을 신청채권자인 주택도시보증공사에 양도하였음. 주택임차권등기일은 2024. 9. 4.임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	503,806,627원 310,523,991원	49% 3.8회
6개월	63건	223,236,078원 134,629,505원	57% 2.4회
12개월	90건	204,998,588원 120,628,453원	57% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.