감정가	94,464,000 원
최저가	(100%) 94,464,000 원
보증금	(10%) 9,446,400 원
청구액	51,024,219 원

울산광역시 북구 신현동 산182

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사건번호	2024타경113204
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.04.09(목) 10:00 입찰 3일전
토지면적	2,624.00㎡(793.76 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	하OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 113204

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2026-04-09입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 612일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 612일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.01.17.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 1.미확인 분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립여지 있음 2.본건 지상 소재 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명함

1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건 토지상의 입목을 임지 가격에 포함하여 평가함 3.본건은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 자연림으로 미확인 분묘도 있을 수 있음. 분묘의 정확한 위치 및 수량은 별도 확인이 필요함 4.인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함 5.지적도상 맹지이나, 북측에 개설된 폭 약 2m의 임도를 통해 접근이 가능함 6.본건 지상에 타인점유및 타인소유의 건물이 소재하며, 정확한 소유권 여부 등은 재확인을 요함. 입찰시 유의 7.최저매각가격은 제시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-01	경매접수
~1일	2024-08-02	경매개시결정
~613일		배당요구종기일
~616일	2026-04-09	100%	94,464,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신현동 산182	임야	2624 ㎡ (793.76평)	15372분의 2624 지분 전부
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/보전산지/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 무룡동 소재 "정자저수지" 남동측 인근에 위치하며 주위는 임야,농경지 및 주택 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 임야로서의 통행사정은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 완경사지에 부정형의 임야로서, 자연림 및 일부 토지임야 상태입니다. 일련번호(2): 완경사지에 부정형의 임야로서, 자연림 상태입니다. 4)인접 도로상태 일련번호(1): 지적도상 맹지이나,북측에 개설된 폭 약 2m의 임도를 통해 접근이 가능합니다. 일련번호(2): 지적도상 맹지이나,동측 하천부지에 개설된 폭 약 2-3m의 임도를 통해 접근이 가능합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 250m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법> 일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 일련번호(1) 토지 상에 별첨 “지적 및 건물개황도 및 사진용지” 와 같이 타인점유 및 타인 소유의 건물이 소재하는 것으로 판단되어 평가하지 않았으며, 본건 토지에 미치는 영향이 있을것으로 사료되는 바, 타인점유 부분 및 타인 소유로 판단되는 건물이 경매대상에서 제외되어 토지의 소유권 행사가 제한받는 경우의 가액은 명세표 하단에 별도로 부기하였으니 정확한 소유권 여부 등은 필요시 재확인을 요합니다. 닫기
참고 사항	1.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건 토지상의 입목을 임지 가격에 포함하여 평가함 3.본건은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 자연림으로 미확인 분묘도 있을 수 있음. 분묘의 정확한 위치 및 수량은 별도 확인이 필요함 4.인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함 5.지적도상 맹지이나, 북측에 개설된 폭 약 2m의 임도를 통해 접근이 가능함 6.본건 지상에 타인점유및 타인소유의 건물이 소재하며, 정확한 소유권 여부 등은 재확인을 요함. 입찰시 유의 7.최저매각가격은 제시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임 본 건 부동산은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 자연림상태의 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구되며, 조사면적이 넓고 잡목과 수풀 등에 가려져 발견이 어려운 점등을 감안하면 분묘가 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인이 필요함.

국토부실거래가 울산광역시 북구 신현동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.14	전	개발제한구역	25m미만	928	18,000
26.02.14	전	개발제한구역	8m미만	879	17,200
25.11.19	임야	개발제한구역	8m미만	833	600	지분
25.10.10	전	개발제한구역	8m미만	1743	31,500
25.08.09	답	개발제한구역	8m미만	1134	14,500
25.08.05	도로	자연녹지	8m미만	21.2	436	지분
25.08.05	도로	자연녹지	8m미만	54.4	1,118	지분
25.06.30	임야	개발제한구역	-	2546	1,600	지분
25.06.19	전	자연녹지	8m미만	337	9,200
25.06.09	임야	개발제한구역	-	3967	2,800
25.06.05	전	자연녹지	-	36	320
25.05.23	임야	개발제한구역	-	2546	1,600	지분
25.05.18	답	개발제한구역	25m미만	2086	30,000
25.05.13	전	자연녹지	-	153	1,362
25.04.12	답	개발제한구역	-	1036	7,600
25.01.13	답	개발제한구역	8m미만	1673	5,500
25.01.13	답	자연녹지	-	330	5,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년11월14일	소유권 장OO		소멸
2	2018년11월14일	소유권 장OO		소멸
3	2018년11월14일	소유권 장OO		소멸
4	2018년11월14일	소유권 장OO		소멸
5	2022년1월17일	근저당권 하OO	60,000,000	소멸기준
6	2023년12월7일	가등기 장OO		소멸
7	2024년2월2일	가압류 (OOOO	6,353,581	소멸
8	2024년4월5일	가압류 울OOOO	19,863,628	소멸
9	2024년4월26일	근저당권 송OO	45,000,000	소멸
10	2024년4월26일	가압류 소OOOO	40,000,000	소멸
11	2024년8월2일	임의경매 하OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	80,020,933원 23,225,667원	41% 3.3회
6개월	5건	623,393,470원 91,375,400원	32% 4.2회
12개월	7건	504,297,764원 87,882,429원	36% 3.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.