감정가	256,536,000 원
최저가	(100%) 256,536,000 원
보증금	(10%) 25,653,600 원
청구액	350,000,000 원

울산광역시 울주군 서생면 화산리 산62-9

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사건번호	2025타경11926
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.08(수) 10:00 입찰 9일전
토지면적	3,563.00㎡(1,077.81 평)
건물면적
채무/소유자	이OO외 1명 / 이OO외 1명
채권자	장OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11926

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026-04-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2014.10.17. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 임야에 소재할 수 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

1. 현황은 맹지이며, 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 2. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 3. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 정확한 지적경계의 확정은 측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-02	경매접수
~2일	2025-06-04	경매개시결정
~301일		배당요구종기일
~310일	2026-04-08	100%	256,536,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	화산리 산62-9	임야	3563 ㎡ (1,077.81평)
1) 위치/도시지역/녹지지역/보전산지/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 <울산전파관리소> 북서측 인근에 위치하며 주위는 지 방도변 농촌마을내 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 <마근저수지> 남동측 근거리에 위치하며 주위는 지방 도변 마을내 기존주택 및 신규 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 자연림 상태의 임야입니다. 3)형태 및 이용상태 사다리꼴에 유사한 토지로서 자연림 상태의 임야입니다. 4)인접 도로상태 맹지입니다. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 본건 남서측 일부를 관통하는 폭 약 3~3.5미터, 길이 약 60미터의 임도가 개설되어 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산 지<산지관리법>, 무선방위측정장치보호구역<전파법> 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2021-06-10)<산지관리 법>, 보전산지(2021-06-10)<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 현황은 맹지이며, 토지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 2. 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함. 3. 본 건 토지는 인접 토지와 경계구분이 불분명하여 정확한 지적경계의 확정은 측량을 요함. 부동산의 표시1.- 자연림 상태의 임야이며 `임도`가 일부 포함 되어 있음. 미확

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 화산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.03	임야	보전녹지	-	331	3,500
25.12.03	답	보전녹지	-	251	3,800
25.11.12	임야	보전녹지	-	304	5,000
25.11.04	전	보전녹지	-	407	6,500	지분
25.10.21	도로	보전녹지	8m미만	10	80	지분
25.10.10	답	보전녹지	-	1195	19,000
25.09.24	임야	보전녹지	-	628	9,124	지분
25.09.01	임야	보전녹지	-	740	12,952	지분
25.08.29	과수원	보전녹지	-	200	3,300
25.05.28	과수원	보전녹지	-	112	1,500
25.05.28	과수원	보전녹지	-	112	1,500
25.05.21	목장용지	보전녹지	8m미만	661	20,000
25.05.12	도로	자연녹지	8m미만	20	320
25.05.12	전	자연녹지	8m미만	255	4,080
25.05.01	임야	보전녹지	12m미만	1670	15,000
25.04.15	임야	보전녹지	-	430	2,400	지분
25.03.20	대	제1종일반주거	8m미만	260	7,901
25.03.20	도로	제1종일반주거	-	102	3,099
25.01.31	임야	보전녹지	8m미만	496	2,360	지분
25.01.20	임야	보전녹지	8m미만	14.32	80	지분
25.01.13	임야	자연녹지	8m미만	363	340	지분
25.01.06	임야	보전녹지	-	13	79
25.01.06	임야	보전녹지	8m미만	13	79
25.01.06	임야	보전녹지	8m미만	1060	6,412
25.01.06	임야	보전녹지	8m미만	567	3,430

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2011년5월9일	소유권 이OO		소멸
2	2014년10월17일	근저당권 장OOOO	455,000,000	소멸기준
3	2014년10월17일	지상권 장OOOO		소멸
4	2020년11월5일	근저당권 장OOOO	276,000,000	소멸
5	2025년6월4일	임의경매 장OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	106,878,040원 44,316,302원	40% 3.5회
6개월	28건	164,054,991원 80,778,405원	45% 3.9회
12개월	49건	209,708,330원 92,223,276원	40% 4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.