감정가	305,000,000 원
최저가	(100%) 305,000,000 원
보증금	(10%) 30,500,000 원
청구액	24,707,401 원

울산광역시 북구 명촌10길 22, 108동 18층1802호 (명촌동,리비에르1차아파트)
울산광역시 북구 명촌동 895-3

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사건번호	2025타경10890
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.04.08(수) 10:00 입찰 13일전
토지면적
건물면적	84.39㎡(25.53 평)
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	에OOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10890

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026-04-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 305,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 24,707,401원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 433일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 433일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2016.05.13. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 적정대지권 가격이 포함됨. 2. 진장 명촌지구 토지구획정리조합장으로부터 별지(2025.12.10.자)와 같이 시실조회 회신서가 제출되었으므로 입찰시 확인요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-16	경매접수
~1일	2025-01-17	경매개시결정
~85일	2025-04-11	배당요구종기일
~447일	2026-04-08	100%	305,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	명촌동 진장명촌토지구획정리사업지구내126블럭1롯트	대지권 미등기	㎡
건물	명촌동 진장명촌토지구획정리사업지구내126블럭1롯트	1 철근콘크리트조	84.3909 ㎡ (25.53평)
1) 위치/버스정류장/차량 출입 용이/철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 명촌동 소재 ""명촌초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임. 2)교통상황 본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임. 3)건물의 구조 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사블래브지붕 규모: 지상18층 건물내 18층 1802호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 샷시창 구조임. 4)이용상태 공동주택(아파트)으로 이용중임. 5)설비내역 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 인접지와는 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임. 7)인접 도로상태등 단지내 가로망 정비되어 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 없 음. 9)공부와의 차이 없 음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상. 2) 기타: 의견 기타참고사항 참조. 닫기
참고 사항	1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 적정대지권 가격이 포함됨. 2. 진장 명촌지구 토지구획정리조합장으로부터 별지(2025.12.10.자)와 같이 시실조회 회신서가 제출되었으므로 입찰시 확인요함 본건은 울산 북구

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2013년5월24일	소유권 최OO		소멸
2	2016년5월13일	근저당권 현OOOO	247,200,000	소멸기준
3	2023년5월9일	가압류 에OOOO	31,092,212	소멸
4	2023년11월22일	가압류 산OOOO	31,189,418	소멸
5	2025년1월17일	강제경매 에OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-11)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	1802호		O
김OO	2002.04.20.
비고 (매각물건 명세서)	김중식:채무자 겸 소유자의 배우자임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	187,500,000원 163,138,293원	85% 1.1회
6개월	29건	203,034,483원 182,995,151원	88% 1회
12개월	74건	211,077,027원 186,681,832원	84% 1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.