감정가	11,276,825,470 원
최저가	(100%) 11,276,825,470 원
보증금	(10%) 1,127,682,547 원
청구액	900,000,000 원

충청남도 천안시 동남구 신방동 628

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사건번호	2025타경11803
중복사건	중복 2025타경675,2025타경676,2025타경11772,2025타경12971,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.04.07(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	9,826.00㎡(2,972.37 평)
건물면적	3,064.58㎡(927.04 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOO외 2명 / 대OOOOOOOOOOO외 1명
채권자	장OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11803

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원((전화:041-620-3077))입니다.
입찰일은 2026-04-07입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 DD02 입니다.
이 법원에는 천안이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(900,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경675,2025타경676,2025타경11772,2025타경12971,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 306일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 306일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 7. 28.(근저당권) 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱ차고, ㄴ창고, ㄷ교회,) 제시외 기계기구(수변전설비) 매각 포함, 목록1 지상의 제시외 이동이 용이한 팔각정자 매각 제외, 목록2,5,6,8,12 현황 도로, 목록7 건물 1층(18㎡)은 소재불명, 목록13은 등기사항전부증명 서상 면적(247.05㎡)와 건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이.(감정평가서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-23	경매접수
~12일	2025-06-04	경매개시결정
~108일	2025-09-08	배당요구종기일
~319일	2026-04-07	100%	11,276,825,470	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신방동 628	대	9642 ㎡ (2,916.71평)
	신방동 595-2	도로	7 ㎡ (2.12평)
	신방동 595-1	도로	76 ㎡ (22.99평)
	신방동 596-1	도로	20 ㎡ (6.05평)
	신방동 631-1	도로	73 ㎡ (22.08평)
	신방동 628-1	도로	8 ㎡ (2.42평)
건물	신방동 628	1층 일반음식점 강파이프구조	80 ㎡ (24.20평)
	신방동 628	1층 일반음식점 강파이프구조	15.21 ㎡ (4.60평)
	신방동 628	1층 일반음식점 철근콘크리트구조	18 ㎡ (5.45평)
	신방동 628	지층 소매점 철근콘크리트구조	72 ㎡ (21.78평)
	신방동 628	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	593.75 ㎡ (179.61평)
	신방동 628	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	512.65 ㎡ (155.08평)
	신방동 628	3층 근린생활시설 철근콘크리트조	387.67 ㎡ (117.27평)
	신방동 628	1층 일반음식점 강파이프구조	303.97 ㎡ (91.95평)
	신방동 628	1층 일반음식점 강파이프구조	146.67 ㎡ (44.37평)
	신방동 628	1층 방풍실 강파이프구조	9.6 ㎡ (2.90평)
	신방동 628	1층 야외공연장 철근콘크리트	526.75 ㎡ (159.34평)
	신방동 628	1층 야외공연장 철근콘크리트	151.26 ㎡ (45.76평)
	신방동 628	지층 창고 철근콘크리트	247.05 ㎡ (74.73평)
제시외 건물	신방동 628	(ㄱ)차고	(30) ㎡ (0.00평)	포함
	신방동 628	(ㄴ)창고	(32) ㎡ (0.00평)	포함
	신방동 628	(ㄷ)교회	(158) ㎡ (0.00평)	포함
	신방동 628	기계기구	㎡	포함
1) 위치/도시지역/농림지역/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/보전산지/차량출입 가능/버스정류장/차량접근 불가능/간선도로/철근콘크리트구조/철근콘크리트조/평슬래브지붕/스라브지붕/개별난방/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건 기호(14)는 충청남도 아산시 염치읍 대동리 소재 '황골소류지' 북동측 인근에 소재하고 주위는 임야, 농경지 및 북동측 인근에 조성중인 아산탕정테크노일반산업단지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다. 1)위치 및 주위환경 대상물건 기호(1,2,5,6,8,12)는 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재‘새샘초등학교’북서측 근거리에 위치하고 주위는 근린생활시설, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다. 1)위치 및 주위환경 대상물건 기호(4,11,15∼21)은 충청남도 아산시 배방읍 수철리 소재 ‘수철저수지’ 남서측 근거리에 위치하고 주위는 임야, 농경지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 대상물건까지 차량접근 불가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편합니다. 2)교통상황 대상물건 기호(1,2,5,6,8,12)까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다. 2)교통상황 대상물건 및 인근까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 사다리형의 완경사지로 '상업용건부지'로 이용중입니다. 기호(2): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다. 기호(5): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다. 기호(6): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다. 기호(8): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다. 기호(12): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다. 3)형태 및 이용상태 부정형의 급경사지로서, 임야(자연림)로 이용중입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(4,11,15): 3필 일단의 부정형의 완경사지로서, '종교시설건부지'로 이용중입니다. 기호(16): 부정형의 완경사지로서, '도로 등'로 이용중입니다. 기호(17): 부정형의 완경사지로서, '자연림'으로 이용중입니다. 기호(18): 부정형의 급경사지로서, '자연림 등'으로 이용중입니다. 기호(19): 부정형의 완경사지로서, '전(휴경지)'로 이용중입니다. 기호(20): 부정형의 완경사지로서, '토지임야'로 이용중입니다. 기호(21): 부정형의 완경사지로서, '자연림'으로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 맹지입니다. 4)인접 도로상태 기호(1): 남측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2,5,6,8,12): 폭 약 4M 내외의 포장도로입니다. 4)인접 도로상태 기호(4,11,15): 북동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다. 기호(16): 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장 도로입니다. 기호(17): 남동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다. 기호(18): 북측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다. 기호(19): 맹지입니다. 기호(20): 남동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다. 기호(21): 북측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(4): 계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(11): 계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(15): 계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(16): 계획관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(17): 계획관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(18): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(19): 계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(20): 생산관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호(21): 계획관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(천안 신방신흥) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(천안 신방신흥)<도시개발법> 기호(2): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(6): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(8): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(12): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(천안 신방신흥) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(천안 신방신흥)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(염치13(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2024-07-12)<산지관리법>, 임업용산지(2024-07-12)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 6)제시목록 외의 물건 ■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외 건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있습니다. ■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 기계기구(수변전설비)/기호①이 소재하고 있습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다. 1)건물의 구조 기호(22): 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층으로, 외벽: 석재붙이기 등 마감 내벽: 석재붙이기 등 마감 창호: 샤시창호입니다. 1)건물의 구조 기호(3): 강파이프구조 기타지붕(철판) 단층으로, 외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감 내벽: 타일, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호입니다. 기호(7): 철근콘크리트구조 스라브지붕 및 철판지붕으로, 내, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샤시창호입니다. 기호(9): 철근콘크리트조 및 철골조 철판지붕 3층으로, 외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감 내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감 창호: 샤시창호입니다. 기호(10): 강파이프구조 및 벽돌구조 철판 및 스라브지붕 단층으로, 외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감 내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감 창호: 샤시창호입니다. 기호(13): 철근콘크리트 및 강파이프조, 철골조 철판지붕 단층으로, 외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감 내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감 창호: 샤시창호입니다. 2)이용상태 기호(22): 종교시설(교회)로 이용중입니다. *별지 '사진용지'와 같이 Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관 '내부공사중'입니다. 2)이용상태 기호(3,7,9,10,13): 보석교회로 이용중입니다. 3)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 천정형냉난방설비 등이 구비되어 있습니다. 3)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.6∼8'을 참조하시기 바랍니다. 4)부합물 및 종물 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.32∼34'를 참조하시기 바랍니다. 5)공부와의 차이 ■ 기호(22) 공부상 소재지는 ’배방읍 수철리 102-5, 101-2, 102-11, 101-1번지‘이나 2022년 02월 07일 토지합병으로 ’배방읍 수철리 102-5, 101-2, 101-1번지‘입니다. 5)공부와의 차이 ■ 대상물건 기호(7) 건물 1층(18㎡)은 ‘소재불명’으로 평가에서 제외하였습니다. ■ 대상물건 기호(13) 건물 지층은 등기사항전부증명서상 면적(247.05㎡)과 일반건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이하여 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가하였습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱ차고, ㄴ창고, ㄷ교회,) 제시외 기계기구(수변전설비) 매각 포함, 목록1 지상의 제시외 이동이 용이한 팔각정자 매각 제외, 목록2,5,6,8,12 현황 도로, 목록7 건물 1층(18㎡)은 소재불명, 목록13은 등기사항전부증명서상 면적(247.05㎡)와 건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이.(감정평가서 참조) 1)천안시 동남구 신방동 628(통세골2길 40)에 교회건물 5개동, 정자 1개동, 다수의 조경수가 있고, 2)아산시 배방읍 고불로 129-26에 교회건물 1개동, 임야 등이 있으며, 3)아산시 염치읍 대동리 산13-1에 임야가 있음.

건축물현황

소재지

충청남도 천안시 동남구 신방동 628번지

대지면적

연면적

952.06㎡
(288.5평)

건축면적

678.01㎡
(205.46평)

용적률산정
연면적

678.01㎡
(205.46평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

강파이프구조

착공일자

2001.12.17

사용승인일자

2003.04.11

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		장OO		소멸
2	2023년8월8일	근저당권	900,000,000	소멸기준
3		약정/금지사항/환매특약		소멸
4	2025년7월18일	소유권 정OO		소멸
5	2022년7월28일	근저당권 대OOOO	9,240,000,000	소멸
6	2023년10월17일	가압류 (OOOO	256,932,150	소멸
7	2025년2월14일	근저당권 김OO	1,030,000,000	소멸
8	2025년3월26일	가압류 강OO	175,319,998	소멸
9	2025년4월2일	가압류 배OO	400,000,000	소멸
10	2025년4월11일	가압류 한OO	54,915,067	소멸
11	2025년6월4일	임의경매 장OO		소멸
12	2025년6월4일	강제경매 최OO		소멸
13	2025년8월22일	임의경매 이OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		김OO		소멸
2	2025년2월14일	근저당권	1,030,000,000	소멸기준
3		약정/금지사항/환매특약		소멸
4	2025년7월18일	소유권 정OO		소멸
5	2022년7월28일	근저당권 대OOOO	9,240,000,000	소멸
6	2023년8월8일	근저당권 장OO	900,000,000	소멸
7	2025년3월26일	가압류 강OO	175,319,998	소멸
8	2025년4월2일	가압류 배OO	400,000,000	소멸
9	2025년4월11일	가압류 한OO	54,915,067	소멸
10	2025년6월4일	임의경매 장OO		소멸
11	2025년6월4일	강제경매 최OO		소멸
12	2025년8월22일	임의경매 이OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-08)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 천안지원 (311-98)충청남도 천안시 동남구 청수14로 77 (청당동 476) 대표 : 041)620-3000, 민원 : 041)620-3058 관할지역 : 천안시, 아산시
등기소	대전지방법원 천안지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(041)530-0420, 충남 천안시 동남구 청수14로 77 (청당동 476))
세무서	천안세무서 (대표:041-559-82, 팩스:041-555-9556, 충청남도 천안시 동남구 청수14로 80 (청당동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	3,859,412,450원 2,007,315,000원	59% 2.5회
6개월	8건	2,448,429,109원 1,320,938,375원	57% 2.4회
12개월	20건	1,888,608,736원 957,272,925원	56% 2.4회

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