감정가	1,103,445,000 원
최저가	(100%) 1,103,445,000 원
보증금	(10%) 110,344,500 원
청구액	259,000,000 원

서울특별시 강서구 등촌동 산48-5

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경617
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.07(화) 10:00 입찰 10일전
토지면적	2,373.00㎡(717.83 평)
건물면적
채무/소유자	주OOO OO / 주OOO OO
채권자	강OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 617

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026-04-07입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,103,445,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 259,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2023.07.28. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상에 타인 소유 미등기 건물로 인한 법정지상권이 성립할 여지 있음

감정서에 따르면- 일부 지상에는 무허가 건축물 존재함 - 지상에 위치하는 무허가 건축물에 대한 임대관계는 임대미상임. - 제시 외 건물에 의하여 사용·수익의 제한이 있는 경우의 감정평가액은 1,003,779,000원임 - 자세한 것은 감정서 참조 현황조사서에 따르면 - 여러 건물들이 있고 이 건물들 전체에 대하여는 법정지상권 성립여지 있음. - 일부는 약간의 밭작물을 재배하고 있음 - GS칼텍스 주유소 일부 건물이 포함된 것으로 보임(정확한 측량 등으로 경계를 명확히 할 필요 있음), GS칼텍스 주유소 일부 에 대하여도 법정지상권 성립여지 있음 - 건물이 있는 곳을 제외하고는 잡풀, 나무 등으로 우거져 있으며, 분묘 등의 소재여부는 알 수 없어 주의 필요 - 자세한 것은 현황조사서 참조

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-25	경매접수
~4일	2025-07-29	경매개시결정
~101일	2025-11-03	배당요구종기일
~256일	2026-04-07	100%	1,103,445,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	등촌동 산48-5	임야	2373 ㎡ (717.83평)
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/보전산지/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""등촌중학교"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 임야, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주변환경은 보통시됨. 2)교통상황 대상토지 초입까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접도로 및 인접지 대비 완경사지에 위치하는 기호 1) 사다리형 및 기호 2) 삼각형 토지로 자연림 및 일부 무허가 건축물-주택 부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 북측으로 노폭 약 3.5m 도로에 연결됨. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1), 2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도시자연공원구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 비오톱1등급(저촉) 임. 6)제시목록 외의 물건 기호 1), 2) 토지 지상에 제시 외 건물이 소재하며, 기호 2) 토지의 인접 토지 내 지상 건축물의 침범 가능성이 있어, 이에 따른 토지이용에 제한을 받는 정도를 감안할 경우의 토지가액을 감정평가명세표상 비고란에 표기하였으니 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -지상에 위치하는 무허가 건축물에 대한 임대관계는 임대미상임. 닫기
참고 사항	1. 목록1. 등촌동 산48-5 토지 가. 위 토지에는 도로명 주소를 가진 강서구 공항대로468-12,16,17,18.19. 건물이 각 존재하며, 이 건물들 전체에 대하여는 법정지상권 성립여지 있음. 나. 468-12의 건물 점유자 허평일에 의하면 이 건물 소유명의는 자신의 아들로 허복수 되어 있다고 함. 468-19.건물의 점유자 방금옥에 의하면 이 건물의 소유자는 조경화로 되어 있다고 함. 468-17.건물 점유자 조영자에 의하면 이 건물 소유자는 김준으로 되어 있다고 함. 468-18에 대하여는 만나지 못하여 알 수 없었고, 468-16 건물 점유자 서종만은 자신은 임차인이고 그외 어떤 말도 대답하지 않겠다고 하여 알지 못함. 다. 위 토지에 468-19 세대가 일부 설치한 것으로 보여지는 구조물도 있어 이 부분도 일응 법정지상권 성립여지 있으며, 일부는 약간의 밭작물을 재배하고 있었음. 라. 468-18 세대로 들어가는 곳도 텃밭 처럼 이용하고 있는 부분이 있는 것으로 보임. 마. 네이버 지도 및 스마트국토정보원에서 제공된 지도상 당해 토지로 들어가는 입구에 GS칼텍스 주유소가 있는데 일부 건물이 포함된 것처럼 보여 이 부분에 대하여는 정확한 측량 등으로 경계를 명확히 확정할 필요가 있다고 사료됨.GS칼텍스 주유소 일부에 대하여도 법정지상권 성립여지 있음. 바. 468-17 건물에 대하여도 정확히 이 토지의 건물에 포함되는지가 불분명하여 이 부분도 정확한 측량 등으로 경계 등을 확정할 필요가 있다고 사료됨. 이 건물에 거주하는 점유자도 일응 임차인란에 기재함. 사. 건물이 있는 곳을 제외하고는 잡풀, 나무 등으로 우거져 있으며, 분묘 등의 소재여부는 알 수 없어 주의 필요함. 아. 인접지와의 경계, 면적을 확정하기 위해서는 정확한 측량등으로 확정할 필요가 있다고 사료됨. 2. 목록2.토지 가. 네이버 지도 및 스마트국토정보원에서 제공된 지도상 GS칼텍스 주유소 일부가 포함된 것처럼 보여 일응 이를 임차인란에 기재하였으며, 정확한 측량 등으로 경계를 확정할 필요가 있음.GS칼텍스 주유소 일부에 대하여도 법정지상권 성립여지 있음. 나.위 토지 일부에는 밭작물을 재배하고 있는 것으로 보여지며, 닭장 등도 있어 일부 설치물에 대하여 법정지상권 성립여지 있으며, 나머지 부분에 대하여는 잡풀, 나무 등으로 우거져 있음. 분묘 등이 소재 여부는 알 수 없음. 다. 정확히 알 수는 없지만 네이버지도상 위 토지의 도로명 주소가 공항대로 468-12로 표기가 되어 있고, 전입세대확인서에도 공항대로 468-12가 산48-5로 표기된 경우와 산48-6으로 표기된 경우가 있음. 네이버 지도상 공항대로468-12 건물 일부가 이 목록 부동산 일부에 포함된 것으로 보임. 이 부분도 법정지상권 성립여지 있음. 다. 인접지와의 경계, 면적 등을 확정하기 위해서는 정확한 측량 등으로 확정할 필요가 있다고 사료됨.

국토부실거래가 서울특별시 강서구 등촌동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.20	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.02.05	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.02.04	도로	제2종일반주거	-	14.85	6,713	지분
26.02.04	도로	제2종일반주거	-	10.89	4,704	지분
26.01.19	도로	제2종일반주거	-	6.6	3,168	지분
26.01.16	도로	제2종일반주거	-	6.6	3,193	지분
26.01.15	도로	제2종일반주거	-	9.9	4,800	지분
26.01.09	도로	제2종일반주거	-	6.6	3,152	지분
26.01.08	도로	제2종일반주거	-	3.96	1,500	지분
26.01.07	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.01.07	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,552	지분
26.01.06	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.01.06	도로	제2종일반주거	-	4.95	2,352	지분
26.01.06	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.01.05	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,568	지분
26.01.05	도로	제2종일반주거	-	9.9	4,800	지분
26.01.05	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.01.03	도로	제2종일반주거	-	6.6	3,038	지분
26.01.03	도로	제2종일반주거	-	7.26	3,450	지분
26.01.02	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
26.01.02	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,568	지분
26.01.02	도로	제2종일반주거	-	4.95	2,384	지분
26.01.02	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,568	지분
25.12.30	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,552	지분
25.12.29	도로	제2종일반주거	-	3.3	1,600	지분
25.11.17	도로	제1종일반주거	-	111	33,580	지분
25.10.24	도로	제2종일반주거	-	166	19,000	지분
25.07.09	대	제2종일반주거	12m미만	30	18,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년12월2일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년7월28일	근저당권 강OO	300,000,000	소멸기준
3	2025년7월29일	임의경매 강OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-11-03)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
GOOOO	미상	미상 [월]미상
GOOOO	미상 미상		미상
서OO	미상	미상 [월]미상
서OO	2024.09.27. 미상		미상
조OO
조OO	2001.04.10.
조OO
조OO	2002.10.15.
한OO		미상 [월]미상
한OO	1968.10.20.
허OO
허OO	2018.06.26.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	강서세무서 (대표:02-2630-42, 팩스:02-2679-8777, 서울특별시 강서구 마곡서1로 60 (마곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	640,000,000원 310,000,000원	48% 4회
6개월	1건	640,000,000원 310,000,000원	48% 4회
12개월	2건	327,173,020원 158,673,000원	50% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.