감정가	722,363,680 원
최저가	(100%) 722,363,680 원
보증금	(10%) 72,236,368 원
청구액	100,000,000 원

경상남도 밀양시 상동면 가곡리 436-24

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사건번호	2025타경10363
중복사건	중복 2025타경1660,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2026.03.23(월) 10:00 입찰 10일전
토지면적	1,494.00㎡(451.94 평)
건물면적	360.26㎡(108.98 평)
채무/소유자	안OO / 안OO
채권자	김OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10363

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원((전화:055-350-2533))입니다.
입찰일은 2026-03-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH04 입니다.
이 법원에는 밀양이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(100,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경1660,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.11.30. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물(1-1,2-1~2-3) 매각 포함. [목록3,5,6] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록1~3,5~7] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록6] 지목이 '임 야'이나 현황 일부 포장도로로 이용 중인 것으로 추정되며, 현황 일부 비포장도로 유사한 상태로 이용 중임. [목록4] 일반건축 물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 별도 확인 요망(감정평가서 참조). [목록7] 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(감정평가서 참조). [목록7] 맹지임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-02	경매접수
~8일	2025-06-10	경매개시결정
~99일	2025-09-09	배당요구종기일
~294일	2026-03-23	100%	722,363,680	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가곡리 436-24	대	167 ㎡ (50.52평)
	가곡리 436-30	대	513 ㎡ (155.18평)
	가곡리 436-41	대	62.1154 ㎡ (18.79평)	지분 208분의152 전부
	가곡리 436-27	도로	90 ㎡ (27.23평)	지분 121분의 90 전부
	가곡리 436-28	임야	89.8846 ㎡ (27.19평)	지분 208분의 152 전부
	가곡리 436-29	임야	572 ㎡ (173.03평)
건물	가곡리 436-24	1층 단독주택 철근콘크리트구조	90.99 ㎡ (27.52평)
	가곡리 436-24	2층 단독주택 철근콘크리트구조	60.27 ㎡ (18.23평)
	가곡리 436-24	지1층 차고,창고 철근콘크리트구조	50.4 ㎡ (15.25평)
제시외 건물	가곡리 436-24	보일러실	7.2 ㎡ (2.18평)	포함
	가곡리 436-30	가추	102.0 ㎡ (30.86평)	포함
	가곡리 436-30	주방 등	22.4 ㎡ (6.78평)	포함
	가곡리 436-30	다용도실	27.0 ㎡ (8.17평)	포함
1) 위치/농림지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 기호 (1), (2) 토지는 일단으로 부정형 경사지세 내 계단식으로 조성된 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 기호 (3) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 현황 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 현황 일부 포장도로 및 현황 일부 비포장도로 유사한 상태이며, 본건 기호 (7) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 본건 기호 (1), (2) 토지는 일단으로 지적도상 맹지이고, 현황 서측으로 포장도로가 소재하며, 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고, 본건이 현황 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (5) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 본건이 도로로 이용 중이며, 본건 기호 (6) 토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고, 본건이 현황 일부 포장도로 및 현황 일부 비포장도로 유사한 상태이며, 본건 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 (1) 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (2) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (3) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (5) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (6) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법> 기호 (7) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법> 6)제시목록 외의 물건 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 - 본건 기호 (3) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (6) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 일부 포장도로로 이용 중인 것으로 추정되며, 현황 일부 비포장도로 유사한 상태로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (2) 토지는 2필지 일단의 주거용 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람. 다만, 일반건축물대장상 본건 기호 (1), (2), (3) 토지가 관련 지번으로 등재되어 있으나, 본건 기호 (3) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (3), (5), (6) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여 평가하였음. - 본건 기호 (1), (2), (7) 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (7) 토지는 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나, 임야의 특성상 및 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 1)건물의 구조 본건 기호 (4-1) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 본건 기호 (4-2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 건물로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 2)이용상태 본건 기호 (4-1) 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 본건 기호 (4-2) 건물은 차고, 창고로 이용 중임. 3)설비내역 본건 기호 (4-1) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 해당사항 없음. 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 기호 (4-1), (4-2) 건물의 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(1-1,2-1~2-3) 매각 포함. [목록3,5,6] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록1~3,5~7] 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록6] 지목이 '임야'이나 현황 일부 포장도로로 이용 중인 것으로 추정되며, 현황 일부 비포장도로 유사한 상태로 이용 중임. [목록4] 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 별도 확인 요망(감정평가서 참조). [목록7] 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(감정평가서 참조). [목록7] 맹지임. 1번,2번물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 위지상 제시외 주택옆 판넬처마 일부 소재함 3번물건 공부상 대지이며 현황은 일부 도로로 이

건축물현황

소재지

경상남도 밀양시 상동면 가곡리 436-24번지

대지면적

765㎡
(231.82평)

연면적

201.66㎡
(61.11평)

건축면적

94.08㎡
(28.51평)

용적률산정
연면적

151.26㎡
(45.84평)

건폐율

12.3%

용적률

19.77%

지상층수

2층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.11.16

사용승인일자

2021.10.14

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경상남도 밀양시 상동면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.30	77.23	15,000		2021
25.12.19	74.1	9,700		1998
25.12.05	99.2	40,500		2021
25.11.22	58.44	15,000		2014
25.11.12	99.57	500	30	2005
25.11.03	81.09	18,000		2009
25.09.30	73.5	20,000		2013
25.08.23	56.72	15,375		2012
25.08.13	86.16	23,850		2018
25.08.07	99.39	17,000		2016
25.08.02	92.28	20,500		2018
25.07.29	123.09	3,000	45	2019
25.07.17	66.36	15,000		2019
25.06.21	35.37	3,300		1936
25.06.15	90.43	2,000	50	2021
25.06.09	118.86	16,000		1920
25.05.26	95.91	21,000		2003
25.05.18	91.66	21,700		2022
25.05.17	58.89	1,000	30
25.05.16	92.89	9,000		1997
25.05.08	53.29	12,500		2010
25.04.05	99.96	21,300		2018
25.02.14	192.21	15,000	0	2001
25.02.13	118.19	58,000		2009
25.02.08	50.22	22,500		1991
25.02.05	118.19	58,000		2009
25.02.03	117.14	5,000	20	2006
25.01.23	98.44	30,000		2018

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년3월8일	소유권 안OO		소멸
2	2021년11월30일	근저당권 웅OOOO	564,000,000	소멸기준
3	2021년12월2일	근저당권 강OO	400,000,000	소멸
4	2023년2월20일	근저당권 김OO	36,000,000	소멸
5	2024년2월27일	가압류 김OO	198,000,000	소멸
6	2024년3월8일	가압류 부OOOO	59,500,000	소멸
7	2024년6월27일	가압류 토OOOO	30,680,225	소멸
8	2025년6월10일	강제경매 김OO		소멸
9	2025년8월22일	임의경매 웅OOOO		소멸
10	2025년8월27일	가압류 부OOOO	19,800,000	소멸
11	2025년11월17일	압류 밀OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년10월21일	소유권 안OO		소멸
2	2021년11월30일	근저당권 웅OOOO	564,000,000	소멸기준
3	2021년12월2일	근저당권 강OO	400,000,000	소멸
4	2023년2월20일	근저당권 김OO	36,000,000	소멸
5	2024년2월27일	가압류 김OO	198,000,000	소멸
6	2024년3월8일	가압류 부OOOO	59,500,000	소멸
7	2024년6월27일	가압류 토OOOO	30,680,225	소멸
8	2025년6월10일	강제경매 김OO		소멸
9	2025년7월8일	압류 국OOOO		소멸
10	2025년8월22일	임의경매 웅OOOO		소멸
11	2025년8월27일	가압류 부OOOO	19,800,000	소멸
12	2025년11월17일	압류 밀OO		소멸
13	2026년2월11일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-09)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 밀양지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)354-3104, 경남 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동 428))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.