감정가	303,576,000 원
최저가	(70%) 212,503,000 원
보증금	(10%) 21,250,300 원
청구액	0 원

전라남도 고흥군 점암면 대룡리 589-1

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사건번호	2025타경51569
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.04(월) 10:00 입찰 9일전
토지면적	12,649.00㎡(3,826.32 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 51569

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2026-05-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II02 입니다.
이 법원에는 순천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 331일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 331일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.5.29. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

1. 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 물탱크 소재(매각제외) 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음) 3. 토지임차인 조창현 식재 수목(배롱나무 등 약 300주) 매각 제외, 권원여부 등 불분명 소유권 등은 별도 확인요함 4. 토지임차인 조창현으로부터 부동산에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함 5. 2026.4.14. 신청채권자 박형수가 조창현의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함(2026.4.14. 추가기재)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-26	경매접수
~3일	2025-05-29	경매개시결정
~91일	2025-08-25	배당요구종기일
~301일	2026-03-23	100%	303,576,000	유찰
~343일	2026-05-04	70%	212,503,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	대룡리 589-1	전	12649 ㎡ (3,826.32평)
제시외 건물	대룡리 589-1	창고	80 ㎡ (24.20평)	제외
제시외 건물	대룡리 589-1	보일러실	2.6 ㎡ (0.79평)	제외
1) 위치/계획관리지역/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 고흥군 점암면 대룡리 소재‘대춘마을’북서측 인근에 위치하며, 주위는 농 가주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대로서 주위환경 보통시됨. 2)교통상황 본건 인근까지 제 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 간선도로 인근에 위치하고 있어 일반 적인 교통사정은 무난함. 3)형태 및 이용상태 본건은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건은 지적도상 맹지이나 북측으로 노폭 약 2~3m 정도의 비포장농로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴)), 가축사육제한구역(500m제 한구역(양,염소,산양))임. 6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 기호 (ㄱ),(ㄴ)이 소재함. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 지상에 이동이 가능한 물탱크가 소재함. 닫기
참고 사항	제시외 건물 제외, 수목 제외, 물탱크 소재(매각제외), 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음) 본건은 고흥군 점암면 대룡리에 소재하고 있는 물건임

국토부실거래가 전라남도 고흥군 점암면 대룡리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
26.03.17	답	농림	8m미만	1835	3,053
26.02.09	전	계획관리	-	83	125
25.11.26	답	농림	8m미만	318	300
25.11.26	답	농림	8m미만	699	700
25.11.25	전	농림	12m미만	1388	3,360
25.11.07	답	농림	8m미만	528	850
25.11.03	답	농림	8m미만	1374	3,000
25.10.27	답	용도미지정	8m미만	3002	7,264
25.10.21	답	용도미지정	8m미만	3002	6,356
25.10.21	답	용도미지정	8m미만	3002	4,540
25.09.06	답	농림	8m미만	3002	8,100
25.08.28	전	계획관리	8m미만	1597	5,000
25.08.06	전	농림	8m미만	2023	3,000
25.07.24	답	농림	8m미만	258	234
25.07.16	전	농림	8m미만	1891	4,300
25.07.16	전	농림	8m미만	2740	6,200
25.07.11	대	계획관리	12m미만	219	700
25.07.11	대	계획관리	12m미만	567	2,100
25.06.16	답	농림	8m미만	1980	4,186
25.04.04	답	농림	8m미만	1170	2,110
25.03.25	답	농림	8m미만	2085	5,004
25.03.05	답	용도미지정	12m미만	1706	3,090
25.01.06	전	계획관리	-	60	45

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년5월29일	소유권 전OO		소멸
2	2024년8월8일	소유권 박OO		소멸
3	2020년6월10일	근저당권 팔OOOO	38,700,000	소멸기준
4	2021년9월28일	가압류 팔OOOO	21,062,031	소멸
5	2021년9월30일	가압류 농OOOO	324,590,925	소멸
6	2022년6월23일	가압류 제OOOO	21,228,274	소멸
7	2025년5월29일	임의경매 박OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-25)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
조OO		4,000,000
조OO			2021.02.18.~2031.03.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 순천지원 (579-32)전라남도 순천시 왕지로 21 (왕지동) 대표 : 061)729-5114 관할지역 : 순천시, 여수시, 광양시, 고흥군, 보성군, 구례군
등기소	광주지방법원 순천지원 고흥등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)832-2359, 전남 고흥군 고흥읍 터미널길 7 (남계리 1031))
세무서	순천세무서 (대표:061-720-02, 팩스:061-723-6677, 전라남도 순천시 연향번영길 64 (연향동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	21건	68,201,367원 41,391,900원	63% 2.4회
6개월	46건	64,237,065원 37,045,347원	63% 2.5회
12개월	75건	62,787,349원 37,670,451원	62% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.