감정가	274,000,000 원
최저가	(100%) 274,000,000 원
보증금	(10%) 27,400,000 원
청구액	333,753,119 원

부산광역시 남구 유엔로 22, 105동 4층402호 (우암동,우암자유2차아파트)
부산광역시 남구 우암동 25-1

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사건번호	2025타경4386
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.03.23(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	31.58㎡(9.55 평)
건물면적	84.98㎡(25.71 평)
채무/소유자	김OO / 김OO외 1명
채권자	주OOO OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 4386

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원((전화:780-1421))입니다.
입찰일은 2026-03-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 GG02 입니다.
이 법원에는 동부산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 417일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 417일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 3. 16. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 18번 임차권등기가 있으므로 배당에서 보증금(1차, 195,000,000원)이 변제되지 아니하면 잔액 이 매수인에게 인수될 수 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-15	경매접수
~2일	2025-01-17	경매개시결정
~419일		배당요구종기일
~432일	2026-03-23	100%	274,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	우암동 25-1	11319분의 31.579	31.579 ㎡ (9.55평)
건물	우암동 25-1	1 철근콘크리트조	84.98 ㎡ (25.71평)
1) 위치/제2종일반주거지역/제3종일반주거지역/철근콘크리트조/경사슬래브지붕/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ‘센텀중학교’ 동측 인근 도로 월편에 위치 하는 구분건물(아파트)인 센텀센시빌 103동 1층 101호(통칭: 32평형, 남동향)로서 본단지 는 7개동으로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 양호시 됩니다. 1)위치 및 주위환경 대상물건은 부산광역시 남구 우암동 소재 ‘성지고등학교’ 남측 인근에 위치하는 구분건물 (아파트)인 우암자유2차아파트 105동 4층 402호(통칭: 32 평형, 남서향)로서 본단지는 5개동 총 490세대로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택 및 소규모 상가, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 무난시 됩니다. 2)교통상황 본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되나, 제반 교통사정은 보통시 됩니다. 3)건물의 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 4층(신측/사용승인일자: 1993.06.14)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 창호: 샷시 및 목재유리창이며, 내벽 및 마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다. 3)건물의 구조 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 26층 중 1층(신측/사용승인일자: 2003.10.20)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 창호: 샷시유리창, 내벽: 벽지마감, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다. 4)이용상태 기호1: 아파트로 이용중입나다. 4)이용상태 기호2: 아파트로 이용중입니다. 5)설비내역 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비되어 있습니다. 5)설비내역 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 되어있습 니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 남서하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지 (아파트용지)로 이용중입니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 남동하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지 (아파트용지)로 이용중입니다. 7)인접 도로상태등 아파트 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다. 7)인접 도로상태등 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 기호2: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 기호1: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구입니다. 9)공부와의 차이 없습니다. 9)공부와의 차이 없습니다. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내벽, 마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 없습니다. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내벽, 마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 없습니다. 닫기

건축물현황

소재지	부산광역시 남구 우암동 25-1번지
대지면적		연면적	8954.43㎡ (2713.46평)
건축면적	467.36㎡ (141.62평)	용적률산정 연면적	8522.3㎡ (2582.52평)
건폐율		용적률
지상층수	19층	지하층수	1층
주용도	공동주택	구조	철근콘크리트구조
착공일자		사용승인일자

국토부실거래가 부산광역시 남구 우암동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	ART	층	전용	보증금	월세	건축
26.02.02	자유2	13	84.98	20,000	0	1993
26.01.20	자유2	12	84.98	18,500	0	1993
26.01.13	자유2	17	84.98	23,000		1993
25.12.07	자유2	15	84.98	18,000	0	1993
25.12.03	자유2	5	61.38	18,000		1993
25.11.08	자유2	4	61.38	15,000	0	1993
25.09.18	자유2	7	61.38	16,000		1993
25.09.18	자유2	7	61.38	16,000		1993
25.09.06	자유2	11	61.38	19,300		1993
25.09.01	자유2	10	84.98	23,800		1993
25.07.31	자유2	12	61.38	16,000		1993
25.07.31	자유2	12	61.38	13,000	0	1993
25.07.09	자유2	17	61.38	16,500		1993
25.06.30	자유2	14	61.38	17,300		1993
25.05.29	자유2	4	84.98	29,000		1993
25.04.21	자유2	19	61.38	13,650	0	1993
25.03.14	자유2	17	61.38	16,600		1993
25.03.02	자유2	1	84.98	23,500		1993
25.02.16	자유2	8	84.98	5,000	50	1993
25.01.20	자유2	3	61.38	18,000		1993

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등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2007년7월30일	소유권 김OO		소멸
2	2007년7월30일	소유권 김OO		소멸
3	2022년3월16일	근저당권 (OOOO	38,400,000	소멸기준
4	2024년8월30일	임차권설정 김OO	195,000,000	소멸
5	2025년1월17일	임의경매 (OOOO		소멸
6	2025년4월15일	가압류 (OOOO	8,626,595	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	402호전부	195,000,000원(1차),200,000,000원(2차)	O
김OO	2018.06.20 2018.06.07.(1차),2022.07.06.(2차)		2018.06.20
주OOOOOOO	402호전부	200,000,000	O
주OOOOOOO	2018.06.20 2022.07.06	2025.4.16.	2022.07.19~2024.07.18
비고 (매각물건 명세서)	김상경:임차인의 주택임차권등기일은 2024.08.30.임. 주택도시보증공사:임차권자 김상경의 승계인임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 동부지원 (480-53)부산광역시 해운대구 재반로 112번길 20번 (재송동1133) 대표 : 051)780-1114, 민원 : 051)780-1351, 등기 : 1544-0773 관할지역 : 해운대구, 남구, 수영구, 기장군
등기소	부산지방법원 동부지원 남부산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(051)625-6292, 부산광역시 수영구 광남로 26 (남천동 8-10))
세무서	수영세무서 (대표:051-620-92, 팩스:051-621-2593, 부산광역시 수영구 남천동로 19번길 28 (남천동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.