감정가	445,060,000 원
최저가	(84%) 372,504,000 원
보증금	(10%) 37,250,400 원
청구액	262,512,331 원

인천광역시 서구 경서동 139

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사건번호	2024타경3291
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.03.20(금) 10:00 입찰 10일전
토지면적	1,190.00㎡(359.98 평)
건물면적
채무/소유자	유OO / 유OO
채권자	농OOOOOOOOOOO(OOOOOOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3291

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1631))입니다.
입찰일은 2026-03-20입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 722일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 722일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 9. 2. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 지상 소재 제시외 건물(비닐하우스 2개동) 및 수목을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명

- 현황 "전"으로, 경서동 138-1, 138-2 번지와 경계구분 없이 이용 중이며 정확한 지적경계 등을 확인하기 위하여 별도의 측 량이 필요함 - 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 출입 가능함 - 출입문엔 유치권행사 안내문이 붙어 있음[유치권자 아크인 주식회사(관리자 안00), 표00] - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수됨) - 본건 토지 지상에는 소유자 미상(현황조사서에 의하면 수목은 채무자 소유이고 비닐하우스는 본인의 소유라는 유치권자 표 00의 진술이 있으나, 2025. 11. 27.자 채무자 제출 보정서에 의하면 2023. 11. 30. 표00, 이00에게 위 제시외 건물 및 수목을 매각하였다고 함)의 제시외 건물 2개동(농업용 비닐하우스) 및 입목등기와 명인방법이 없는 다수의 수목(배나무, 대추나무, 블 루베리, 앵두나무 등)이 식재되어 있으며 매각에서 제외함. 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 수목을 위한 법정지상권 성립여 부 불분명하고, 위 제시외 건물 및 수목으로 인하여 제한 받는 본건 토지의 가격은 372,504,000원임 - 입구 쪽 비닐하우스에는 농업자재, 건축자재 등이 보관되어 있으며 뒷쪽에는 미니 조립식 판넬 가건물(화장실 겸 욕실, 방) 이 위치하고, 안쪽 비닐하우스 내부엔 닭장과 염소우리가 설치되어 있고, 닭장에는 닭이 사육되고 있으나 염소우리는 비어있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-05	경매접수
~13일	2024-03-18	경매개시결정
~97일	2024-06-10	배당요구종기일
~745일	2026-03-20	84%	372,504,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	경서동 139	전	1190 ㎡ (359.98평)
제시외 건물	경서동 139	농업용 비닐하우스	280 ㎡ (84.70평)	제외
1) 위치/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역/시내버스정류장/차량접근 불가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "아시아드사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 도심지 인근 농경지역으로 제반 주위여건 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 대략 사다리형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 현황 "전"으로 이용중임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지로서, 인접필지를 통하여 출입 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약허가구역(2023.11.05.-2024.11.04.))임. 6)제시목록 외의 물건 별지 "건물개황도 및 사진용지"와 같이 농업용 비닐하우스인 제시외 건물(부합물) 2개동이 소재함. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	- 현황 "전"으로, 경서동 138-1, 138-2 번지와 경계구분없이 이용 중이므로, -정확한 지적경계 등을 확인하기 위하여 별도의 측량이 필요함 - 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 출입 가능함 - 출입문엔 유치권행사 안내문이 붙어 있음[유치권자 아크인 주식회사(관리자 안00), 표00] - 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수됨) - 본건 토지상에는 제시외 건물 2개동(농업용 비닐하우스) 및 수목(배나무,대추나무, 블루베리, 매실나무 등)이 소재하며, 매각에서 제외함(2025.11.27.자 제출 채무자 보정서에 의하면 2023.11.30. 제3자에게 매각하였다고 함). 매각에서 제외하는 제시외 건물 및 수목에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하고 위 제시외 건물 및 수목으로 인하여 제한 받는 본건 토지의 가격은 372,504,000원임 - 입구쪽 비닐하우스동에는 농업자재, 건축자재 등이 보관되어 있으며 ??쩍 미니 조립식 판넬 가건물(화장실 겸 욕실, 방으로 구성)이 위치하고, 안쪽 비닐하우스 내부엔 닭장과 염소우리가 설치되어 있고, 닭장에는 닭이 사육되고 있으나 염소우리는 비어있음 (유치권자 표00가 닭을 사육하면서 이용중이라 진술함) 1.현황 본건은 진입로가 없고 인접토지를 통하여 출입가능하고 경서동 138번지와 경계구분 없이 이용 중이었으며 출입문에 유치권행사 안내문 2장이 붙어 있었음(유치권자 아크인 주식회사 관리자 안영준1, 표태주). 본건 지상에는 비닐하우스 2동, 수목, 일부는 경작지로 이용 중이었음. 2. 유치권자 겸 인접토지(138번지) 소유자인 표태주에게 연락하여 출입문을 열고 현장조사를 실시하였고 아래 내용은 위 유치권자의 진술에 의하여 조사하였음 1)수목 배나무 4, 대추나무 83, 블루벨리 17, 매실나무 등이 실재되어 있었고 임목등기나 명인방법이 갖추어지지 않았으며 위 유치권자와 채무자가 함께 본건 토지와 인접 유치권자 토지인 138번지에 일괄 식재하였으며 위 수목은 채무자 소유라고 함 2)비닐하우스 2동 - 입구쪽 비닐하우스: 내부에 농업자내, 건축자재 등이 보관되어 있고, 뒤쪽에 미니 조립식 판넬 가건물이 위치함 가건물은 화장실 겸 욕실과 방으로 구성되어 있으며 방에는 옷장1개와 부서진 TV등이 놓여 있었음. 본 건물에는 채무자의 직원들이 가끔 거주한다고 하나 방 내부상태로 보아 사람이 거주하지 않은 상태로 오랫동안 방치된 것으로 추정되었음 - 안쪽 비닐하우스: 내부에 닭장과 염소우리가 설치되어 있었고 닭장에는 닭이 사육되고 있었으나 염소우리는 비어 있었으며 위 유치권자가 닭을 사육하면서 이용하고 있다고 함 - 점유: 비닐하우스는 위 유치권자와 채무자가 공동으로 점유, 관리하고 있다고 함 - 소유: 비닐하우스는 채무자의 요청으로 위 유치권자가 설치하였으나 비용을 받지 못했고, 공사비 외에 1억 5천만원을 빌려 주었는데 반환받지 못하였다고 하며, 비닐하우스의 소유자가 누구인지 물으니 공사비를 받지 못했으니 본인 소유라고 하나 별도의 판단을 요함 3) 다른 유치권자로 기재된 아크인 주식회사는 모르는 회사라고 함

국토부실거래가 인천광역시 서구 경서동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.07	답	개발제한구역	8m미만	319	11,550
26.02.07	답	개발제한구역	8m미만	915	33,150
26.01.08	전	개발제한구역	-	684	25,200
25.10.13	공장용지	준공업	12m미만	1653	345,000
25.10.13	공장용지	준공업	12m미만	1654	365,000
25.07.24	전	개발제한구역	8m미만	238.5	7,400	지분
25.07.21	체육용지	개발제한구역	25m미만	956	25,764
25.05.22	전	자연녹지	8m미만	193	4,000	지분
25.05.07	전	개발제한구역	8m미만	193	4,000	지분
25.05.02	잡종지	개발제한구역	25m이상	3318	335,000
25.04.03	답	유통상업	-	250	46,760	지분
25.04.01	답	자연녹지	25m이상	164	21,000
25.03.21	대	유통상업	-	889	187,700
25.03.21	답	유통상업	-	413	87,300
25.02.28	잡종지	개발제한구역	25m이상	202	18,150
25.02.28	잡종지	개발제한구역	25m이상	3324	344,850
25.02.05	임야	개발제한구역	8m미만	1884	20,000
25.02.04	전	개발제한구역	-	661	19,800

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년9월2일	소유권 유OO		소멸
2	2019년9월2일	근저당권 농OOOO	222,000,000	소멸기준
3	2023년7월17일	근저당권 농OOOO	84,000,000	소멸
4	2024년3월18일	임의경매 농OOOO		소멸
5	2024년4월11일	압류 서O		소멸
6	2024년5월13일	압류 국		소멸
7	2025년1월24일	공매공고		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-10)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	서인천세무서 (대표:032-560-52, 팩스:032-561-5777, 인천광역시 서구 서곶로369번길 17 (연희동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.