감정가	165,000,000 원
최저가	(49%) 80,850,000 원
보증금	(10%) 8,085,000 원
청구액	170,000,000 원

인천광역시 미추홀구 도화동 482-2 갤럭시타워 4층402호

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사건번호	2025타경509885
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.26(화) 10:00 입찰 31일전
토지면적	12.35㎡(3.74 평)
건물면적	64.64㎡(19.55 평)
채무/소유자	황OO / 황OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 509885

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1617))입니다.
입찰일은 2026-05-26입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2025.06.11. 강제경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-10	경매접수
~1일	2025-06-11	경매개시결정
~83일	2025-09-01	배당요구종기일
~283일	2026-03-20	100%	165,000,000	유찰
~315일	2026-04-21	70%	115,500,000	유찰
~350일	2026-05-26	49%	80,850,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	도화동 482-2	251.6분의 12.35	12.35 ㎡ (3.74평)
건물	도화동 482-2	철근콘크리트구조	64.64 ㎡ (19.55평)
1) 위치/일반상업지역/지구단위계획구역/버스정류장/제반차량 출입/철근콘크리트구조/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며 주변은 동류형의 업무시설(오피스텔, 공동주택), 근린생활시설 등이 소재하고 있음. 2)교통상황 본건까지 제반차량 출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 전철 도화역이 소재하고 있으며 제반 교통사정은 무난한 편임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물이며 사용승인일은 2011-12-15 임. 외벽 : 페인트, 대리석붙임 등 내벽 : 타일, 벽지 등 창호 : 삿시창임. 4)이용상태 업무시설(오피스텔)로 이용중임. * 첨부 내부구조도 참조 5)설비내역 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등 6)토지의 형상 및 이용상태 세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 남동측으로 약 12m, 남서측으로 약 6m의 도로에 각각 접하고 있음. 8)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 9)공부와의 차이 -- 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대차관계는 미상임. 닫기
참고 사항	본건은 고속도

건축물현황

소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 482-2번지

대지면적

251.6㎡
(76.24평)

연면적

1588.89㎡
(481.48평)

건축면적

200.08㎡
(60.63평)

용적률산정
연면적

1588.89㎡
(481.48평)

건폐율

79.52%

용적률

631.51%

지상층수

10층

지하층수

주용도

업무시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2011.06.17

사용승인일자

2011.12.15

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 인천광역시 미추홀구 도화동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	전용	보증금	월세	건축
26.03.18	갤럭시타워	3	61.75	1,000	75	2011

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년11월5일	소유권 황OO		소멸
2	2024년10월18일	임차권설정 조OO	170,000,000	인수
3	2025년6월11일	강제경매 주OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-01)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
조OO	전부	170,000,000	O
조OO	2022.10.04. 2022.09.13.
주OOOOOOOOOOOOOOOO	전부	170,000,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOOO	2022.10.04. 2022.09.13.	2025.08.26.	2022.10.04.~2024.10.04.
비고 (매각물건 명세서)	- 조상은: 주택임차권등기권리자로서 주택임차권등기일은 2024.10.18.임 - 주택도시보증공사(임차인: 조상은): 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임대차등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	인천세무서 (대표:032-770-02, 팩스:032-777-8104, 인천광역시 동구 우각로 75 (창영동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	166건	200,883,434원 107,461,006원	53% 2.5회
6개월	420건	203,669,405원 122,044,469원	60% 2.1회
12개월	820건	205,383,561원 125,290,043원	61% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.