감정가	5,393,847,880 원
최저가	(100%) 5,393,847,880 원
보증금	(10%) 539,384,788 원
청구액	1,768,941,648 원

경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 177-26

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사건번호	2024타경35464
중복사건	중복 2024타경35273,2024타경35563, 병합 2025타경4132,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.03.16(월) 10:00 입찰 12일전
토지면적	10,785.00㎡(3,262.46 평)
건물면적	1,263.97㎡(382.35 평)
채무/소유자	더OOOO OOOO / 김OO외 4명
채권자	오OOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 35464

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 포항지원((전화:054-250-3218))입니다.
입찰일은 2026-03-16입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 FF03 입니다.
이 법원에는 포항이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(1,768,941,648원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경35273,2024타경35563, 병합 2025타경4132,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 540일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 540일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: ①목록1~8,10,12,13,14, 16,18,20,22,23- 2021.5.31. 근저당권 ②목록9,11,15,19- 설정 2024.9.11. 경매개시결정 ③목록17,21,24,25,26,27- 2024.8.20.가압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

①일괄매각. 제시외 건물 포함 ②목록2- 매각에서 제외되는 이동용이한 컨테이너 소재함. ③목록4,5,6- 입목포함평가 ④목록1,2,3,7- 공부상 지목 "임야"이나 실제 1,3,7은 현황 "도로", 2는 현황 "잡종지(건축허가 득한토지)임. ⑤목록17,21,24,25,26,27- 공부상 "192-9"번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 목록17. 실제 "192-23"지상 소재 목록21. 실제 "192-25"지상 소재 목록24. 실제 "192-26"지상 소재 목록25. 실제 "192-27"지상 소재 목록26. 실제 "192-21"지상 소재 목록27. 실제 "192-20"지상 소재 ⑥목록2,9,11,15,17,19,21,23 현황조사보고서상 이승규가 공사대금 1억6천만원을 위하여 점유하면서 유치권행사중이라고 함.(성 립여부는 불분명)(현황조사보고서 참조) ⑦이영민이 공사대금채권 80,600,000원을 위하여 192-9 1동, 192-9 2동, 192-9 4동, 192-9 6동에 관하여 유치권이 있다는 신 고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑧정영희가 공사대금채권 55,000,000원을 위하여 192-9 2동, 192-24 3동, 192-9 4동, 192-22 5동, 192-9 6동, 192-19 7동, 192-9 10동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑨주식회사 화진개발이 공사대금채권 254,900,000원을 위하여 192-24, 192-22, 192-9, 192-27, 192-19에 관하여 유치권이 있 다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑩김해숙이 공사대금채권 1,017,000,000원을 위하여 192-9 2동, 192-9 4동, 192-9 6동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으 나 그 성립여부는 불분명함. ⑪주식회사 에이텍종합건설이 공사대금채권 192-14, 192-9, 192-9 10동, 192-19, 192-19 7동, 192-22, 192-22 5동, 192-23, 192-9 6동, 192-24, 192-24 3동, 192-25, 192-9 4동, 192-27, 192-9 2동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑫류희경이 공사대금채권 54,700,000원을 위하여 192-9 1동, 192-9 2동, 192-24 3동, 192-9 4동, 192-22 5동, 192-9 6동, 192-19 7동, 192-9 8동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-09	경매접수
~1일	2024-09-10	경매개시결정
~143일	2025-01-30	배당요구종기일
~553일	2026-03-16	100%	5,393,847,880	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	자명리 177-26	임야	174 ㎡ (52.64평)
	자명리 192-5	임야	596 ㎡ (180.29평)
	자명리 192-10	임야	156 ㎡ (47.19평)
	자명리 192-11	임야	1299 ㎡ (392.95평)
	자명리 192-12	임야	788 ㎡ (238.37평)
	자명리 192-13	임야	613 ㎡ (185.43평)
	자명리 192-14	임야	1283 ㎡ (388.11평)
	자명리 192-9	대	497 ㎡ (150.34평)
	자명리 192-19	대	935 ㎡ (282.84평)
	자명리 192-20	대	608 ㎡ (183.92평)
	자명리 192-21	대	584 ㎡ (176.66평)
	자명리 192-22	대	538 ㎡ (162.75평)
	자명리 192-23	대	501 ㎡ (151.55평)
	자명리 192-24	대	655 ㎡ (198.14평)
	자명리 192-25	대	474 ㎡ (143.39평)
	자명리 192-26	대	570 ㎡ (172.43평)
	자명리 192-27	대	514 ㎡ (155.49평)
건물	자명리 192-9	1층 단독주택 경량철골구조	59.36 ㎡ (17.96평)
	자명리 192-19	1층 단독주택 경량철골구조	90.08 ㎡ (27.25평)
	자명리 192-22	1층 단독주택 경량철골구조	59.36 ㎡ (17.96평)
	자명리 192-9	1층 단독주택 철근콘크리트구조	98.62 ㎡ (29.83평)
	자명리 192-9	2층 단독주택 철근콘크리트구조	58.83 ㎡ (17.80평)
	자명리 192-24	1층 단독주택 경량철골구조	59.36 ㎡ (17.96평)
	자명리 192-9	1층 단독주택 철근콘크리트구조	79.37 ㎡ (24.01평)
	자명리 192-9	2층 단독주택 철근콘크리트구조	58.83 ㎡ (17.80평)
	자명리 192-9 1동	1층 단독주택 기타강구조	98.62 ㎡ (29.83평)
	자명리 192-9 1동	2층 단독주택 기타강구조	48.54 ㎡ (14.68평)
	자명리 192-9 2동	1층 단독주택 철근콘크리트구조	94.59 ㎡ (28.61평)
	자명리 192-9 2동	2층 단독주택 철근콘크리트구조	83.89 ㎡ (25.38평)
	자명리 192-9 8동	1층 단독주택 기타강구조	110.95 ㎡ (33.56평)
	자명리 192-9 8동	2층 단독주택 기타강구조	56.79 ㎡ (17.18평)
	자명리 192-9 9동	1층 단독주택 기타강구조	117.35 ㎡ (35.50평)
	자명리 192-9 9동	2층 단독주택 기타강구조	56.79 ㎡ (17.18평)
제시외 건물	자명리 192-9 9동	창고	32.64 ㎡ (9.87평)	포함
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/보전산지/차량 접근이 가능/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 자명리 소재 ""한숲전원마을"" 동측 인근에 위치하며, 주위일대는 전원주택단지 내 단독주택, 마을인근 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호 1) ~ 17) : 본건 및 인근까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호 1) : 부정형 토지로서, 남하향 완경사지이며, 현황 ""도로"" 로 이용중임. 기호 2) : 사다리형 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""잡종지(건축허가 득한토지)"" 로 이용중임. 기호 3) : 부정형 토지로서, 남하향 완경사지이며, ""도로"" 로 이용중임. 기호 4) : 부정형 토지로서, 남동하향 완경사지이며, ""자연림"" 으로 이용중임. 기호 5) : 사다리형 토지로서, 동하향 완경사지이며, ""자연림"" 으로 이용중임. 기호 6) : 사다리형 토지로서, 일부 동하향 완경사, 일부 서하향 완경사지이며, ""자연림"" 으로 이용중임. 기호 7) : 부정형 토지로서, 일부 동하향 완경사지, 일부 평탄하며, 현황 ""도로"" 로 이용중임. 기호 8), 11), 12), 13), 15), 16), 17) : 사다리형 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임. 기호 9) : 사다리형에 가까운 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임. 기호 10), 14) : 부정형 토지로서, 토목공사 완료되어 대체로 평탄하며, ""주거용 건부지"" 로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호 1), 3) : 남측 및 북측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접하며, 본건 자체가 폭 약 6M포장도로의 일부임. 기호 2) : 북측 및 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 각각 접함. 기호 4) : 동측으로 폭 약 4~5M의 비포장도로에 접함. 기호 5) : 지적도상 맹지이나, 동측 및 북측 인접필지를 경유하여 도보로 접근가능함. 기호 6), 9), 12), 14), 15) : 동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함. 기호 7) : 남측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접하며, 본건 자체가 폭 약 6M 포장도로의 일부임. 기호 8), 16) : 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 접함. 기호 10): 서측으로 폭 약 6M 포장도로에 접함. 기호 11) : 서측 및 남측 및 동측으로 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함. 기호 13) : 북측 및 동측으로 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함. 기호 17) : 동측 및 남측으로 남측으로 폭 약 6M 포장도로에 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1) ~ 3), 5) ~ 17) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법> 기호 4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 본건 기준시점 현재 기호 1), 2), 3), 7) 토지는 공부상 지목 ""임야"" 로 등재되어 있으나, 실제 기호 1), 3), 7) 현황 ""도로"", 기호 2) 현황 ""잡종지(건축허가 득한토지)"" 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 본건 기준시점 현재 기호 2) 토지는 건축허가 득한토지임. 2) 본건 기준시점 현재 기호 2) 지상에 이동 용이한 컨테이너 소재함. 3) 본건 기준시점 현재 기호 10), 11), 16), 17) 지상에 건물등기사항전부증명서상 타인소유로 추정되는 다수의 제시외 건물이 소재함. 1)건물의 구조 기호 가) ~ 다), 마) 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인일 2024.08.01] 외 벽 : 사이딩 판넬잇기 마감 등, 내 벽 : 판넬잇기 마감 등, 바 닥 : 콘크리트 타설 마감 등, 창 호 : 하이새시창임. 기호 라), 바) 철근 콘크리트구조 아스팔트 싱글지붕 2층 건물로서, [사용승인일 2024.08.01] 외 벽 : 외장타일붙임 및 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바 닥 : 강화마루 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창 및 강화유리임. 2)이용상태 기호 가) ~ 바) - 단독주택으로 이용중임. 3)설비내역 위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호 라), 바) LPG 가스 의한 난방설비 되어 있음. 4)부합물 및 종물 [별첨 ""지적 및 건물개황도""] 와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉥ 소재함. 5)공부와의 차이 본건 기준시점 현재 기호 라), 바) 건물은 귀 의뢰목록 및 공부상 ""192-9번지"" 에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 실제 분할되어 기호 라) ""192-23 번지"", 기호 바) ""192-25 번지"" 에 소재함. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 본건 기준시점 현재 제시외 건물 ㉠, ㉣, ㉤, ㉥ 은 공부상 등재된 합법적인 건축물임. 2) 본건 기호 가) ~ 바) 건물은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인한 내부구조 및 마감재 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(건물등기사항전부증명서 및 일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적인 이용상황을 기준하였으며, 구조변경 및 내부파손 등의 구체적 유무는 확인할 수 없었으니, 경매진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	①일괄매각. 제시외 건물 포함 ②목록2- 매각에서 제외되는 이동용이한 컨테이너 소재함. ③목록4,5,6- 입목포함평가 ④목록1,2,3,7- 공부상 지목 "임야"이나 실제 1,3,7은 현황 "도로", 2는 현황 "잡종지(건축허가 득한토지)임. ⑤목록17,21,24,25,26,27- 공부상 "192-9"번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 목록17. 실제 "192-23"지상 소재 목록21. 실제 "192-25"지상 소재 목록24. 실제 "192-26"지상 소재 목록25. 실제 "192-27"지상 소재 목록26. 실제 "192-21"지상 소재 목록27. 실제 "192-20"지상 소재 ⑥목록2,9,11,15,17,19,21,23 현황조사보고서상 이승규가 공사대금 1억6천만원을 위하여 점유하면서 유치권행사중이라고 함.(성립여부는 불분명)(현황조사보고서 참조) ⑦이영민이 공사대금채권 80,600,000원을 위하여 192-9 1동, 192-9 2동, 192-9 4동, 192-9 6동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑧정영희가 공사대금채권 55,000,000원을 위하여 192-9 2동, 192-24 3동, 192-9 4동, 192-22 5동, 192-9 6동, 192-19 7동, 192-9 10동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑨주식회사 화진개발이 공사대금채권 254,900,000원을 위하여 192-24, 192-22, 192-9, 192-27, 192-19에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑩김해숙이 공사대금채권 1,017,000,000원을 위하여 192-9 2동, 192-9 4동, 192-9 6동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑪주식회사 에이텍종합건설이 공사대금채권 678,344,900원을 위하여 177-26, 192-5, 192-10, 192-11, 192-12, 192-13, 192-14, 192-9, 192-9 10동, 192-19, 192-19 7동, 192-22, 192-22 5동, 192-23, 192-9 6동, 192-24, 192-24 3동, 192-25, 192-9 4동, 192-27, 192-9 2동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. ⑫류희경이 공사대금채권 54,700,000원을 위하여 192-9 1동, 192-9 2동, 192-24 3동, 192-9 4동, 192-22 5동, 192-9 6동, 192-19 7동, 192-9 8동에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함. 본건 부동산 상세현황은 아래와 같음 본건 부동산 소재지2, 9, 11, 15, 17, 19, 21, 23을 현장에서 확인한바‘이승규가 점유중이고 채권자로부터 공사대금 1억6천만원 지급받지 못하여 유치권행사중’이라고 주장하였음 본건 부동산 소재지2를 현장에서 확인한바 첨부한 사진4와 같이‘제시외 건물’있음 -이동가능한 컨테이너 1동 본건 부동산 소재지12을 현장에서 확인한바 첨부한 사진20, 21, 22와 같이‘제시외 건물’있음 -경량철골조 샌드위치판넬지붕 주택 1동 본건 부동산 소재지13을 현장에서 확인한바 첨부한 사진23, 24, 25와 같이‘제시외 건물’있음 -경량철골조 샌드위치판넬지붕 주택 1동 본건 부동산 소재지22를 현장에서 확인한바 첨부한 사진42, 43과 같이‘제시외 건물’있음 -경량철골조 샌드위치판넬지붕 주택 1동 본건 부동산 소재지23을 현장에서 확인한바 첨부한 사진40, 41, 42, 43과 같이‘제시외 건물’있음 -경량철골조 샌드위치판넬지붕 주택 1동

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년3월21일	소유권 더OOOO		소멸
2	2021년5월31일	근저당권 오OOOO	1,104,000,000	소멸기준
3	2022년3월21일	근저당권 오OOOO	936,000,000	소멸
4	2023년5월4일	근저당권 김OO	600,000,000	소멸
5	2023년11월21일	근저당권 배OO	260,000,000	소멸
6	2024년1월29일	근저당권 배OO	280,000,000	소멸
7	2024년5월3일	지상권 (OOOO		소멸
8	2024년9월5일	강제경매 (OOOO		소멸
9	2024년9월11일	임의경매 오OOOO		소멸
10	2025년12월1일	압류 포OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년9월2일	소유권 최OO		소멸
2	2024년8월20일	가압류 오OOOO	300,000,000	소멸기준
3	2024년9월30일	가처분 배OO		소멸
4	2025년9월16일	강제경매 오OOOO		소멸
5	2025년10월23일	가압류 김OO	236,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	자명리192-20		O
김OO	2022. 11. 28.
손OO	자명리192-21		O
손OO	2023.11.28.
최OO	자명리192-26		X
최OO	2024. 9. 2.
비고 (매각물건 명세서)	김진천:자명리 192-9 9동의 소유자임. 최상석:자명리 192-9 1동의 소유자임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 포항지원 (375-73)경상북도 포항시 북구 법원로 181 (양덕동 768) 대표 : 054)250-3050 관할지역 : 포항시, 울릉군
등기소	대구지방법원 포항지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(054)251-2605, 경북 포항시 북구 법원로 181 (양덕동768))
세무서	포항세무서 (대표:054-245-22, 팩스:054-248-4040, 경북 포항시 중앙로 346 )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

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