감정가	513,000,000 원
최저가	(70%) 359,100,000 원
보증금	(10%) 35,910,000 원
청구액	134,702,464 원

경기도 남양주시 홍유릉로248번길 51, 102동 18층1803호 (금곡동,금곡지에스아파트)
경기도 남양주시 금곡동 603

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사건번호	2023타경80975
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.04.16(목) 10:30
토지면적	64.46㎡(19.50 평)
건물면적	137.84㎡(41.70 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 80975

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원((전화:031-869-4427))입니다.
입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 입니다.
이 법원에는 남양주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 513,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 134,702,464원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 883일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 883일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 11. 7. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 1. 갑구 9번 최선순위 가처분등기(2022.09.07. 접수 제104538호)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 위 가처분의 피 보전권리에 대한 본안소송에서 가처분채권자 이강심이 전부승소하였고 2026. 1. 3.자로 확정되었음 2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기(임대차보증금 360,000,000원, 전입일자 2022.01.19. 확정일자 2021.10.01.) 가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 2023.12.04. 금곡GS아파트 입주자대표회의로부터 2022년 9월~2023년10월까지 공용부분에 대한 관리비 금 3,197,070원이 미 납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음. 2. 신청채권자가 2026. 1. 23.자로 제출한 속행신청서에 의하면, 갑구 9번 최선순위 가처분등기의 본안소송에서 가처분채권자 이강심이 전부승소하였고 2026. 1. 3.자로 확정되었음(남양주지원 2022가단31874, 의정부지법2025나202814).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-11-10	경매접수
~4일	2023-11-14	경매개시결정
~82일	2024-01-31	배당요구종기일
~853일	2026-03-12	100%	513,000,000	유찰
~888일	2026-04-16	70%	359,100,000	기각

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	금곡동 603	14150.5분의 64.4553	64.4553 ㎡ (19.50평)
건물	금곡동 603	1 철근콘크리트벽식구조	137.84 ㎡ (41.70평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/지구단위계획구역/버스정류장/차량접근이 가능/슬래브지붕/스라브지붕/욕실2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 『동곡초등학교』 서측 인근에 위치하며, 그 일대는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층, 지상20층 건 중 제18층 제1803호로써, 외벽: 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임. 4)이용상태 아파트(현관, 침실4, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 욕실2 등)로 이용중임. 5)설비내역 기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건은 지적상 다수의 도로에 접하는 토지로, 서측으로 그 상태가 양호한 폭25m 내외의 도로 등이 소재함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(금곡택지지구), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동곡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 9)공부와의 차이 해당사항 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건은 등기사항전부증명서 상 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕이며, 건축물대장 총괄표제부(갑) 상 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕으로 표기가 되어있으니 경매 참여시 참고하시기 바람. 본건의 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	본 건 부동산은 주거용 공동주택임

건축물현황

소재지

경기도 남양주시 금곡동 603번지

대지면적

13682.02㎡
(4146.07평)

연면적

9646.28㎡
(2923.12평)

건축면적

용적률산정
연면적

건폐율

용적률

지상층수

20층

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1995.05.08

사용승인일자

1997.09.29

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경기도 남양주시 금곡동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	ART	층	전용	보증금	월세	건축
26.01.10	금곡GS	14	98.43	41,000		1997
26.01.10	금곡GS	10	98.43	5,000	100	1997
26.01.05	금곡GS	19	199.43	4,000	160	1997
25.11.03	금곡GS	9	98.43	38,200		1997
25.11.03	금곡GS	9	98.43	38,200		1997
25.10.24	금곡GS	2	137.84	42,000		1997
25.10.17	금곡GS	4	98.43	41,800		1997
25.09.18	금곡GS	8	98.43	10,000	100	1997
25.08.15	금곡GS	14	98.43	31,000	0	1997
25.07.08	금곡GS	14	98.43	30,000	0	1997
25.06.05	금곡GS	16	98.43	41,500		1997
25.05.21	금곡GS	18	155.28	55,000		1997
25.05.19	금곡GS	11	98.43	42,500		1997
25.05.13	금곡GS	15	98.43	31,000	0	1997
25.03.01	금곡GS	18	137.84	5,000	150	1997
25.01.15	금곡GS	9	137.84	35,000		1997
25.01.07	금곡GS	1	98.43	26,000	0	1997

☞ 더보기

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월7일	소유권 이OO		소멸
2	2022년9월7일	가처분 이OO		인수
3	2022년11월3일	임차권설정 박OO	360,000,000	인수
4	2022년11월7일	가압류 김OO	120,000,000	소멸기준
5	2023년9월13일	가압류 (OOOO	9,258,105	소멸
6	2023년11월14일	강제경매 김OO		소멸
7	2024년11월13일	압류 남OOO		소멸
8	2025년5월30일	압류 강OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-01-31)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO	부동산전부	360,000,000	O
박OO	2022.01.19. 2021.10.01.
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 남양주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)551-2010, 경기도 남양주시 경춘로 514 (지금동 158-4))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.