감정가	451,252,430 원
최저가	(49%) 221,114,000 원
보증금	(10%) 22,111,400 원
청구액	44,623,561 원

제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 1842

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사건번호	2025타경1327
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지전체 및 건물지분매각
매각기일	2026.05.12(화) 10:00 입찰 33일전
토지면적	462.00㎡(139.76 평)
건물면적	68.51㎡(20.72 평)
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	유OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1327

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2154))입니다.
입찰일은 2026-05-12입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 451,252,430원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 44,623,561원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 325일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 325일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1: 2017.11.10. 근저 당 / 목록2: 2017.11.10. 설정 근저당(강동윤 지분에 대 하여))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

- 일괄매각. - 제시외 건물(감정서 상 ㄱ. 브럭조 스레트지붕 단층 감귤저장고 67.47㎡, ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 23.4㎡) 및 이동식컨테이너 1동은 매각에서 제외함(별지목록 1 제시외 건물 제외시 감안가격은 302,258,880원임). - 지상에 조경수 및 과수목 등 포함 평가임. - 별지목록 2: 지분 매각임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-16	경매접수
~3일	2025-05-19	경매개시결정
~94일	2025-08-18	배당요구종기일
~284일	2026-02-24	100%	451,252,430	유찰
~319일	2026-03-31	70%	315,877,000	유찰
~361일	2026-05-12	49%	221,114,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	수산리 1842	대	462 ㎡ (139.76평)
건물	수산리 1842	1층 주택 철근콘크리트구조	45.765 ㎡ (13.84평)	지분 2분의 1 전부
건물	수산리 1842	2층 주택 철근콘크리트구조	22.74 ㎡ (6.88평)	지분 2분의 1 전부
제시외 건물	수산리 1842	감귤저장고	67.47 ㎡ (20.41평)	제외
	수산리 1842	비가림	23.4 ㎡ (7.08평)	제외
	수산리 1842	창고	15 ㎡ (4.54평)	제외
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/차량접근이 가능/철근콘크리트구조/평슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재 ""물메초등학교"" 북서측 근거리에 위치하 는 토지이고, 주위는 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시외버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 주거용 건부지로 이용중임. (수산리 1842-1번지와 본건은 일단의 주거용 건부지로 평가 대상은 '강동윤' 소유의 일부부지임.) 4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역,자연취락지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용 에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성 을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특 별법>임. 6)제시목록 외의 물건 '건물감정평가요항표' 참고. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층 구조로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: PVC샷시창 마감 등임. 2)이용상태 본건은 주택으로 이용중임. 3)설비내역 본건은 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함. (제시외건물(ㄱ)은 소유자 '제주특별자치도'임.) 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각 소재지 1.(애월읍 수산리 1842) 대지 (소재지 2.(엄수로 123, 나동)제시 건물의 부지임. 정원시설 되어 있고, 정원수가 식재되어 있음. 일부 토지 경계로 낮은 돌담이 축조되어 있음) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.블럭조 스레트지붕 단층 감귤저장고(일반건축물대장 참조) ㄴ.경량철골조 판넬지붕 단층 비가림시설 등이 소재하며, 인접토지(수산리 1842-1)에 고정되어 있는 컨테이너조 저온저장고시설이 본건 토지를 침범한 것으로 보여지나 자세한 사항은 지적측량을 요함. 위 제시외 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함. 소재지 2.(엄수로 123, 나동) 위 지상 제시 건물 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층 단독주택 1층 91.53㎡ 2층 45.48㎡ 등이 소재함. 위 제시 건물 및 제시외 건물에 대한 구조,용도,면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함.

건축물현황

소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 1842번지

대지면적

연면적

137.01㎡
(41.52평)

건축면적

95.82㎡
(29.04평)

용적률산정
연면적

137.01㎡
(41.52평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2015.06.10

사용승인일자

2015.12.31

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 애월읍

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
26.03.31	30.39	100	50	2020
26.03.30	23.14	0	40
26.03.30	36	300	50
26.03.29	49.44	13,000	0	1991
26.03.27	73.75	700	100	1993
26.03.27	196.36	59,990		2017
26.03.27	54.25	500	83	2019
26.03.25	42.9	300	55
26.03.24	67.67	1,200	20	2014
26.03.24	102.74	1,300	125	2025
26.03.23	139.5	1,300	200	2017
26.03.23	30	300	61	2017
26.03.21	66.06	1,000	113	2015
26.03.20	29.75	70	70	2017
26.03.17	37.28	300	63	2020
26.03.16	58	300	75	2018
26.03.14	38.15	200	45	2017
26.03.14	115.65	34,000		2015
26.03.13	158.28	2,000	250	2017
26.03.13	49.55	300	50	2017
26.03.12	72	0	67	2019
26.03.12	36	300	50	2017
26.03.10	49.53	13,000		2022
26.03.09	35	100	54	2017
26.03.09	84.86	23,000	0	2018
26.03.07	60	0	112
26.03.06	110.46	2,000	150	2021
26.03.06	125.22	1,600	133	2013
26.03.06	50	300	61	2017
26.03.06	45.39	500	54	2018
26.03.05	78.06	500	58	1989
26.03.05	101.27	13,109	0	2026
26.03.05	33	300	42
26.03.04	166.18	2,000	192	2016
26.03.04	49.58	200	36
26.03.04	428.7	100,000		2005
26.03.04	499.96	125,000		2019
26.03.04	499.96	125,000		2019
26.03.04	88.34	1,000	83	2019
26.03.04	33	200	46	2016
26.03.04	51.62	200	50	2018
26.03.03	195.4	50,000		2018
26.03.03	153.91	32,000		1995
26.03.03	75.48	26,900		2015
26.03.03	166.21	2,000	125	2016
26.03.03	89.05	2,000	180	2017
26.03.01	25	50	33
26.02.27	58.47	1,000	92	2015
26.02.27	47.32	20,000		2022
26.02.27	171.64	3,000	125
26.02.27	30	200	58	2017
26.02.26	80.62	1,000	75	2019
26.02.26	46.37	200	46	2016
26.02.25	47.02	200	46	2015
26.02.25	39.44	200	40	2015
26.02.25	53.46	300	54	2018
26.02.25	84.97	20,000	0	2015
26.02.25	85.02	500	83	2019
26.02.25	77.91	1,000	50	2011
26.02.25	59	500	63	2018
26.02.24	74.38	9,000		1990
26.02.24	99.21	1,500	125	2003
26.02.24	96	15,000	0	2017
26.02.24	30	300	53	2017
26.02.24	74.94	500	83	2013
26.02.24	45	300	62	2017
26.02.23	99.81	32,500		1998
26.02.23	95	100	80	2014
26.02.23	84.23	1,000	108	2015
26.02.23	33	100	43	2017
26.02.23	36.93	300	60	2019
26.02.23	44.1	200	50	2016
26.02.23	54.84	300	67	2017
26.02.23	55.67	200	42	2013
26.02.22	131.66	1,000	125	1999
26.02.22	142.25	1,000	167	2017
26.02.22	140.56	2,000	167	2024
26.02.22	41	400	55	2017
26.02.21	80.57	12,000	0	2015
26.02.21	49.58	200	45	2015
26.02.21	35.34	300	65	2020
26.02.20	20	100	50	1998
26.02.20	72	38,500		2014
26.02.20	167.46	25,000		2000
26.02.19	48	500	83	2016
26.02.19	176.46	2,400	183	2018
26.02.19	84.2	500	83	2014
26.02.19	36.16	500	67	1990
26.02.17	66	400	50	2017
26.02.17	95.96	1,500	138	2019
26.02.14	70.74	5,000	42	2019
26.02.13	33	100	50	2003
26.02.13	89.62	2,000	167
26.02.13	84.03	500	100	2017
26.02.13	70.02	1,000	92	2024
26.02.12	128.16	37,000		2022
26.02.12	57.9	500	67	2017
26.02.12	150.05	1,000	125	2018
26.02.11	60	500	64	2003
26.02.11	128.88	1,500	150	2018
26.02.11	79.94	20,000	0	2000
26.02.11	30	200	45	2018
26.02.11	99.17	2,000	125	2018
26.02.11	50	500	80
26.02.11	160.76	3,000	275	2024
26.02.11	33	200	50
26.02.10	83.82	29,500		2017
26.02.10	95.23	1,000	83	2017
26.02.10	29.44	3,000	42
26.02.09	49.55	300	50	2022
26.02.09	37.5	100	46	2014
26.02.09	74.4	1,000	67	2017
26.02.09	62.25	100	46	1998
26.02.09	51.62	200	50	2018
26.02.08	66	1,000	83	2003
26.02.08	33.06	800	67
26.02.08	57.85	0	38
26.02.07	245.06	200	58	1989
26.02.07	46.19	300	67	2023
26.02.07	138.94	2,000	167	2024
26.02.07	82.43	1,500	125	2011
26.02.06	33	1,800	150
26.02.06	71.07	1,000	79	2020
26.02.06	29.04	300	58	2019
26.02.04	98.44	31,800		2016
26.02.04	98.44	31,800		2016
26.02.03	33	200	45	2017
26.02.03	33	200	48	2017
26.02.03	94.98	1,000	83	2023
26.02.03	58.36	850	71	2017
26.02.02	45	200	58	1994
26.02.02	33	100	54	2017
26.02.01	69.33	18,000	0	2024
26.01.31	47.39	500	42	1994
26.01.31	95.96	1,000	139	2019
26.01.31	151.8	30,000	0	2014
26.01.31	28	200	45	2016
26.01.30	39.65	6,200		1930
26.01.30	39.72	50	3
26.01.30	60	1,000	100	2017
26.01.29	49.95	200	75
26.01.29	77.75	8,000	0	2014
26.01.29	56.48	800	71	2019
26.01.28	65	1,000	67	2022
26.01.28	83.1	10,000	58	2024
26.01.28	53.1	500	67	2007
26.01.27	34.35	300	55	2019
26.01.26	99.11	2,000	233	2020
26.01.26	134.77	44,206		2013
26.01.26	70	300	90	2017
26.01.26	47.71	500	63	2022
26.01.26	33.06	11,000		1990
26.01.24	84.81	300	120	2017
26.01.24	133.34	43,014		2016
26.01.24	133.34	44,000		2016
26.01.23	99.7	16,380	0	2017
26.01.23	55.68	300	54	2014
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26.01.22	208.79	3,000	250	2017
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26.01.20	32.78	0	54	2017
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26.01.20	106.68	1,000	125	2017
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26.01.19	96.88	28,500		2003
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25.12.30	33	300	55	2016
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25.12.13	161.67	50,000		2018
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25.12.08	45	300	62	2017
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25.11.17	94.65	1,500	200	2024
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25.11.16	84.23	1,000	108	2015
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25.11.10	82.5	27,000	0	2017
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25.11.08	82.59	1,000	83	2018
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25.11.08	130.56	43,700		2022
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25.11.04	125.92	2,200	183	2019
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25.11.04	50	300	68	2017
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25.11.01	83.52	18,500		1990
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25.10.30	159.74	15,763		1983
25.10.29	84.83	38,000		2018
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25.10.25	85.79	20,000	0	2025
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25.10.25	42	200	42	2017
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25.10.24	25.95	300	50	2009
25.10.24	54.37	700	63	2016
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25.10.22	141.4	1,000	125	1999
25.10.22	84.81	500	100	2017
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25.10.21	199.05	61,200		2015
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25.09.30	92.36	63,000		2020
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25.08.09	48.64	500	71	2024
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25.06.25	46.65	500	83	2023
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25.06.24	88.4	1,000	117	2016
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25.06.24	97.16	500	83	2019
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25.06.23	66.26	1,000	83	1990
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25.06.22	85.8	200	80	2009
25.06.22	57.8	700	75	2017
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25.06.21	139.07	1,500	133	2019
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25.06.17	56.2	26,500		1973
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25.02.16	97.5	25,000		1981
25.02.16	97.5	25,000		1988
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25.02.16	111.56	4,000	125	2016
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25.02.15	89.05	2,000	166
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25.02.10	33	300	48	2016
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25.02.10	53.1	3,000	42	2015
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25.02.02	137.61	20,000	40	2015
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25.02.01	244.23	2,000	330	2014
25.02.01	94.02	0	100	2018
25.02.01	52	300	63	2016
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25.01.31	78.76	500	108	2016
25.01.31	53.63	8,000	0	2018
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25.01.25	54.5	1,000	91	2017
25.01.24	140.6	32,000	0	1990
25.01.24	50	500	75	2022
25.01.23	50	500	67	2018
25.01.22	170.65	3,000	208	2017
25.01.22	66.22	300	92	2003
25.01.22	231.34	52,000		1997
25.01.22	160.06	25,000		2017
25.01.22	33.06	300	50	2018
25.01.22	54.39	300	58	2018
25.01.22	41.07	800	67	2024
25.01.22	99.86	3,000	175	2017
25.01.22	166.21	2,000	142	2016
25.01.21	91.97	35,000		2014
25.01.21	91.97	34,880		2014
25.01.21	90.92	32,600		2016
25.01.21	90.92	33,000		2016
25.01.21	90.92	32,800		2016
25.01.21	58.36	900	75	2017
25.01.21	57	300	60	2016
25.01.21	70.02	1,000	88	2024
25.01.20	59.5	200	63	2003
25.01.20	74.16	2,000	133	2018
25.01.20	54.18	300	70	2018
25.01.20	117.28	2,000	158	2010
25.01.20	59	500	67	2016
25.01.19	93.71	8,000	0	2021
25.01.19	143.97	2,000	208	2019
25.01.17	84.63	1,000	83	2013
25.01.17	49.5	700	71	2016
25.01.16	72.6	1,000	125
25.01.16	72.48	1,000	83	2011
25.01.15	168.94	25,000	0	2001
25.01.15	61.5	500	63	2003
25.01.15	66	1,000	78	2003
25.01.15	30	200	46	2015
25.01.15	58	500	71	2018
25.01.14	128.88	2,000	167	2018
25.01.13	70.14	500	58	2015
25.01.12	99.94	40,000		2018
25.01.11	99.82	8,000	0	2021
25.01.11	99.82	8,000	0	2021
25.01.10	33	100	43	2015
25.01.10	54.37	500	66	2016
25.01.10	45.66	300	54	2016
25.01.09	106.22	1,500	125	2023
25.01.09	43.5	500	83	2022
25.01.09	190.4	1,000	292	2012
25.01.08	208.98	44,300		1985
25.01.08	97.98	30,000	0	2019
25.01.08	99.07	40,000		2018
25.01.07	220.99	2,500	208	2016
25.01.06	58.48	12,000	0	2015
25.01.06	99.17	2,000	167	2018
25.01.04	213.44	45,900		2014
25.01.03	46.09	100	38	1992
25.01.02	99.08	3,000	50	2016
25.01.02	71.02	12,600	0	2017
25.01.02	71.02	12,600	0	2017
25.01.02	71.02	12,600	0	2017
25.01.02	50.93	800	67	2024
25.01.02	115.31	1,400	117	2024
25.01.01	145.21	2,000	138	2017
25.01.01	79.44	1,000	83
25.01.01	78.04	3,000	70	2015

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년2월26일	소유권 강OO		소멸
2	2017년11월10일	근저당권 한OOOO	144,000,000	소멸기준
3	2025년3월14일	가압류 제OOOO	49,000,000	소멸
4	2025년5월19일	강제경매 유OOOO		소멸
5	2025년7월4일	가압류 함OO	10,000,000	소멸
6	2025년7월7일	가압류 소OOOO	78,349,079	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년2월21일	소유권 강OO		소멸
2	2017년2월21일	소유권 강OO		소멸
3	2017년11월10일	근저당권 한OOOO	144,000,000	소멸기준
4	2025년3월14일	가압류 제OOOO	49,000,000	소멸
5	2025년5월19일	강제경매 유OOOO		소멸
6	2025년5월19일	가압류 (OOOO	50,288,780	소멸
7	2025년5월22일	가압류 비OOOO	40,814,539	소멸
8	2025년7월4일	가압류 함OO	10,000,000	소멸
9	2025년7월7일	가압류 소OOOO	78,349,079	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-18)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	855,334,236원 327,098,000원	51% 2.6회
6개월	21건	625,137,247원 271,919,751원	53% 2.5회
12개월	45건	625,183,529원 305,672,077원	55% 2.3회

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